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그 옛날 은행에 월급만 차곡차곡 잘 넣어놔도 이자가 이자를 낳아 예금만으로 집을 살 수 있는 시절이 있었습니다. 그러나 현재 예금의 저금리 현상은 지속되는 가운데 많은 사람들이 돈을 벌 수 있는 새로운 투자처로 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 선택하고 있습니다.

이 선택이 후회없는 선택이었으면 좋으련만.. 사실상 그렇지 못한 분들이 많다는 것을 그간의 뉴스와 기사를 통해 잘 알고 계시리라 생각됩니다. 이는 "안정적인 임대수익이 가능하다"는 수익형 부동산에 대한 소문이 퍼지며, 갈 곳을 찾지 못했던 잉여 자본들이 너도나도 이 부동산 시장에 대거 투입되어, 결과적으로 수요보다 공급이 많아지는 "과잉공급"으로 인해 찾아온 결과라는 것을 알 수 있습니다.

하지만 이런 상황에서도 부동산 투자의 열기는 사그라들 기미를 보이지 않고 오히려 점점 늘어나고 있는 추세입니다. 그래서 오늘은 투자를 준비 중이신 분들을 위해 수익형 부동산투자를 어떻게 해야하고 주의해야 할 점은 무엇이 있는가에 대해 포스팅을 해볼까합니다.

본 내용을 시작하기 전, 부동산에는 수익형부동산의 종류에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

1. 주거용 : 아파트, 주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 있으며, 소액으로 가능하여 가장 보편적인 투자처
2. 상업용 : 상가, 주상복합단지, 근린상가 등이 있으며, 주거용에 비해 초기자금은 많이 들어가나 그만큼 임대수익이 크다.
3. 토지 : 주차장, 임대토지, 물류창고 등을 통한 임대수익 및 시설수익을 얻을 수 있으며, 종류에 따라 초기 투자자금이 많이 달라지나, 추후 지역 개발 및 발전으로 인한 지가상승으로 수익을 기대할 수 있다.

우리가 수익형 부동산에 투자하는 이유는 ［임대수익을 얻는 것이 그 주된 목적］일 것입니다. 그렇다고 임대료를 받는다고 그게 성공한 투자라고 말할 수 있느냐. 그것은 아니며 나에게 ［이익］이 생겨야 성공한 투자라 할 수 있을 것입니다. 그래서 ［수익률］을 매우 중요하게 생각해야한다는 것은 누구나 다 알고 있는 사실입니다.

그러나 수익형 부동산 투자에 있어 ［돈을 벌기 위한 것 외］에 ［왜 수익률이 중요한지］에 대해서는 모르는 분들이 꽤나 많습니다.

우리는 건물이 무한하지 않다는 것을 다시 한번 생각해봐야 합니다. 주변의 개발 등으로 인한 가치상승요인은 제외하고 순수하게 물건으로써 건물은 시간과 사용에 따라 없어지는 소비재이며, 사용년수와 관리정도에 따라 차이는 있겠으나 건물 자체의 가치는 시간이 지남에 따라 점점 하락함과 동시에 임대료, 보증금, 건물가격 또한 하락합니다.

그렇기에 수익형 부동산에 투자 하시는분들이라면 건물의 가치가 "0"에 가깝게 수렴하기 전 투자한 금액을 회수하는것을 최우선 과제로 삼으셔야합니다. 그리고 이것은 "누가 빨리 손익분기점을 넘겨 흑자를 내느냐"로 말할 수 있고, 이를 위해서 수익률은 매우 중요한 요소입니다.

부동산의 수익률 계산 방법은 ［연수익/총 투자금 X 100 ］으로 계산이 가능한데요. 

그리고 간혹가다 이 수익률이 "월"단위로 착각하시는 분들이 계셔서 얘기하지만 수익률은 "연" 단위 입니다. "월"에 12%면..말이 안되겠죠? 다시 돌아가서 예를 들어보도록 하겠습니다. 

1. 오피스텔 1억에 매입             
2. 월세 100만원

1. 아파트 1억 원 매입
2. 보증금 3천, 대출 5천
3. 월수입 100만 원
4. 대출 연이자 300만원 가정

이경우, 연수익 1200만원(월 수익 100만원 X 12개월) - 300만원(대출이자) / 1억 원 - 5천만원(대출금) - 3천만원(보증금) X 100 = 800만원 / 2천만원 X 100 = 수익률 40%입니다. 에이! 말도안된다! 하시겠지만 예시는 예시일뿐입니다.

자 여기서 눈여겨봐야할 점이 있죠. 대출과 보증금이 꼈는데 수익률은 오히려 올라갔다? 이는 정의 레버리지 효과 때문입니다. 흔히 【지렛대 효과】라고 하며 다른 이의 돈을 이용하여 자기자본이익률을 올리는 방법입니다. 우리는 흔히 돈이 돈을 부른다고 하는데 그와 같은 이치입니다.

순수한 자기 자금 1억으로 1200만원을 버느냐, 대출 8천만원을 끼고 이자 300만원을 내서라도 내 돈 2천만원으로 900만원을 버느냐 각자 상황이 다르기에 정답은 없습니다. 결국 선택의 문제겠죠?

자 이제 슬슬 준비가 된 것 같고, 투자만 하면 많은 돈을 벌 수 있을 것 같은 느낌이 드실텐데요. 위 상황은 세전 수익을 기준으로 계산했으며, 공실위험 및 수리비, 관리비, 세금 등등 돈나갈 곳을 모두 제외한 매우 이상적인 상황을 예로 들었다는 점을 생각해야합니다. 현재 부동산 시장은 과잉공급과 함께 공실은 점점 늘어나고,그로 인해 임대 수익률은 꾸준히 떨어지고 있어 실제로 임대인은 5%의 임대 수익률만 유지를 해줘도 감사해야 할 지경입니다.

그래서 요즘 보면 수익률 몇% 보장한다느니, 임대료를 몇개월동안 지원해준다느니 여러가지 행사를 하는 것을 볼 수 있는데요. 자 우리는 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 굳이 이런 행사를 왜 하는것인가.. 배후수요가 풍부하여 임차인이 차고 넘치는 곳에서 이런 행사를 할까요? "모든 결과에는 원인이 존재한다"는 생각을 갖고 있어야 합니다.

실제로, 몇몇의 업체들은 1. 높은 임대료를 내고 있는듯한 가짜 임차인을 만들어 수익률을 높게 만들거나, 2.위에 말한 「지렛대 효과］로 대출이 많으면 많을수록 수익률이 높아지는 점을 이용하여 투자자에게 과도한 대출을 유도한 후, 분양만 하고 쏙 빠져버리는 경우 3. 세전 수익률을 세후 수익률인양 광고하여 수 많은 피해자가 발생했다는 것은 뉴스나 기사를 조금만 찾아봐도 어렵지 않게 접할 수 있습니다. 그러니 광고하는 수익률만 보고 거래를 하시면 안됩니다.

보통 이쪽에 투자하시는 분들은 임대료를 "흑자 수익"으로 생각하시는 분들이 꽤? 아니 대부분 그렇게 생각하시는 거 같습니다만, 제가 【2.】에서 말씀드렸듯 "손익분기점"을 넘겨야 온전한 수익이라는 점을 주의해야합니다. 현재 5%의 수익률을 기준으로 했을때 "손익분기점"까지 20년입니다.

즉 원금 회수하는데 20년 걸린다는 말이죠. 다르게 말하면 은행에 1억 맡겨두고 달마다 500만원씩 꺼내쓰며 그 돈을 가지고 ＂나 돈 벌었어" 라고 하는 것과 비슷한 이치입니다.

그렇다면 수익형 부동산에 무엇을 보고 투자 해야하느냐, 그것은 입지입니다.

부동산은 입지로 시작해서 입지로 끝나고, 건물을 사고 파는게 아니라 입지를 사서 입지를 파는것이라고 생각합니다. 그리고 입지에는 주변의 개발호재 또는 주변 상권, 배후수요, 교통조건 등등 매우 많은 것들이 있고, 그것들은 결과적으로 시간이 지남에 따라 가치를 잃는 소비재로서의 건물이 아닌 ［엄청난 미래가치를 갖고 있는 건물］로써 존재할 수 있도록 해주는 매우 중요한 조건 중 하나입니다.

많은 분들이 수익률에 현혹되어 달마다 나오는 임대료에 치중하는 듯한 모습을 많이 봐왔습니다. 하지만 부동산은 달마다 나오는 임대료로 돈을 버는게 아니라 결국,건물을 사고 팔때 나오는 시세차익으로 돈을 버는 상품이다라는 것을 명심하고, 【건물의 가치가 높아져 나중에 비싸게 팔 수 있는 곳에 투자해야한다.】라고 말씀드리며 이번 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다.

요즘 금융규제다, 부동산규제다 하여 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다. 현재 이런 상황에서도 많은 분들이 가격이 떨어진 지금을 기회삼아 소액으로 할 수 있는 부동산소액투자에 대한 문의를 해주고 계시는데요. 하지만 걔 중엔 가격이 싸서 좋다고 하니, 잘 알아보지 않고 무작정 시작하려고 하시는 분들도 많아 참으로 난감합니다..

저는 현업에 종사하고 있으니 거래는 해야하고.. 그렇다고 수익성이 없는 물건을 팔자니.. 욕 밖에 더 먹겠습니까.그래서 이번 포스팅은 남들이 하니 아무런 계획없이 나도 한번 시작해보자라고 생각하시는 분들을 조금이라도 줄여 일 좀 편하게 하려는 저의 사심이 있는 포스팅이라고 할 수 있겠습니다.

부동산소액투자 종류도 여러가지!

투자에는 여러가지가 있으나 부동산에서는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

건물이냐, 땅이냐 매우 심플합니다. 소액투자가 가능한 건물에는 대표적으로 오피스텔, 아파트, 빌라 등이 있습니다. 그리고 요즘은 상대적으로 개인당 투자 비용대비 수익성이 좋은 빌라, 오피스텔에 공동투자를 많이 하는 모습을 볼 수 있습니다. 

땅의 경우는, 건물에 비해 더욱 간단합니다. 마음에 드는 땅을 필지로 구입하느냐, 지분으로 구입하느냐로 나뉩니다. 그리고 이 중에는 건물과 같이 가격이 비싸 개인이 구매하기 힘든 땅을 마음맞는 사람들끼리 모여서 필지로 구매하고, 건축을 통해 수익을 창출하는 분들도 꽤 많이 있습니다. 그러나 공통투자가 싫으신 분들은 그냥 개인이 사고 싶은 만큼만 지분을 사서 추후 토지개발로 인한 보상금을 통해 수익을 창출하기도 합니다.

부동산소액투자: 건물 공동투자를 생각한다면 상호간 의견조율은 필수! 

앞서 말씀드렸듯, 소액자본을 가진 투자자들이 함께 한채의 건물을 짓거나, 매수하여 시세차익 또는 임대수익을 올리는 방법이 현재 유행하고 있는데요. 그러나 현실은 투자자들 간의 마찰로 인해 소송까지 가는 경우가 허다합니다. 서로에게 해가 되는 공동투자가 아닌 이익을 가져다주는 공동투자 방법 3가지를 알아보도록 하겠습니다.

공동투자의 가장 대표적인 실패요인은 바로 투자자들간의 다툼입니다. 한 예로 시간이 지난 후, 매도를 원하는 그룹과 매수를 원하는 그룹간의 마찰로 인해 매도,매수의 적절한 시기를 놓쳐 손해를 보기도 합니다. 이를 해결하기 위해 처음부터 투자자간 목표 수익률, 투자기간 등을 조율하여 문서화하고, 사전에 문제가 될 만한 요인을 추가로 제거해가며 공통의 목표을 향해 함께 달려갈 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다 할 수 있습니다.

이것은 ［1］에서 발생하는 문제에 대한 또다른 해결책이기도 합니다. 많은 사람들이 모여 아무리 좋은 부동산을 구매한다하더라도 팔아야할때 팔 수 없다면 그것이 무슨 쓸모가 있겠습니까. 모든 사람이 공정한 표를 갖는 공동투자의 특성상, 사람이 적을수록 의사결정이 신속하기 때문에 사람은 적을수록 좋습니다.

서로 친분이 없이 많은 사람이 모여 진행되는 공동 부동산소액투자에서 빠질 수 없는게 이 "명의"에 대한 부분이 아닐까 싶은데요. 대부분 "공동명의"를 통해 원활하게 진행이 되지만, 대게는 대표 1인 명의로 등기하는 경우도 심심찮게 볼 수 있습니다. 이 경우 대표 1인이 나쁜맘을 먹고 맘대로 처분해도 다른 투자자가 막을 수 없다는 한계가 있기 때문에 추천 드리지 않습니다.

정말 믿을 수 있는 사람 또는 친인척,가족간에도 조심 또 조심입니다.

부동산소액투자: 땅은 중장기적 관점으로 투자하는게 중요하다.

토지 투자의 방법을 3가지로 나누면 1.개인의 자금으로 하나의 필지를 통으로 구매하는 방법, 2. 공동투자를 통해 필지를 구매하는 방법, 3.개인이 토지에 대한 지분을 구매하는 방법이 존재하며 땅에 투자하기로 마음먹었다면 건물과는 조금 다른 관점을 갖고 투자에 임하셔야합니다. 

건물은 이미 만들어진 완성품(빌라,오피스텔 등)을 가지고 시세차익과 임대수익 등을 창출하는 부동산이고, 거래 또한 활발하여 토지에 비해 환금성이 좋아 단기투자 가능합니다. 그러나 땅의 가격은 철저하게 미래의 가치를 중점으로 형성되며,건물과 달리 눈에 보이지 않는 미완성의 부동산을 거래하기 때문에 그 거래량이 많지 않습니다. 이는 자칫 잘못하면 돈이 묶이는 상황이 발생시키기도 합니다.

그렇기에 토지는 처음부터 중장기 관점으로 방향을 정하고, "개발이 될때까지 기다릴 수 있어"라는 마음의 여유를 갖고 시작해야만 "수익"이라는 결과를 만들어낼 수 있습니다. 가끔 어디서 "땅에 투자하면 엄청나게 번다더라"하는 얘기를 듣고 어렵게 모은 목돈을 빨리, 많이 불리고 싶은 마음에 성급하게 토지에 투자하시는 분들이 많은데 토지투자는 몇 년동안 묻어놔도 괜찮은 목돈으로 하시는 겁니다.

땅에 투자해서 손해보시는 분들 보면 100에 90은 기다리지 못하고 다시 파는 과정에서 손해를 많이 보십니다. 땅은 기다림입니다.

토지에 투자하는 대부분의 경우 "개발로 인한 시세차익"을 보기 위해서라고 해도 과언이 아니죠. 그럼 왜 사람들은 아무것도 없는 맨땅에 투자를 하는걸까요? 그것은 건물 투자에서는 있을 수 없을 만큼의 엄청난 시세차익이 발생하기 때문입니다. 건물은 현재가치를 중심으로 가격이 형성되는 반면, 토지는 철저하게 미래의 가치를 중심으로 가격이 형성되는 부동산입니다.

쉽게 건물은 현재 그지역이 어떻게 돌아가고 있냐에 따라서 가격이 바뀌는 물건이고, 땅은 그 지역이 어떻게 변화하냐에 따라서 가격이 바뀌는 물건입니다. 평당 몇만원 하던 논,밭에 개발계획이 잡히면 평당 몇백만원으로 뛰는 것은 예삿일입니다. 다만, 개발이 될 줄 알고 투자했다가 개발이 없다면 위에 언급한 것처럼 꽤나 오랜기간 돈이 묶이게 됩니다. 하이 리스크 하이 리턴이라 할 수 있습니다.  

그래서, 땅을 통해 시세차익을 얻기 위해서는 추후 개발이 될만한 곳을 찾는게 최우선 과제이며, 공인중개사를 통해 투자할 땅 주변에 어떤 개발호재가 있는지 필히 확인하고, 추가로 그 주변에 땅의 가격을 떨어트릴만한 "혐오시설이 존재하는가" 등을 확인하여 땅의 미래가치를 정확하게 파악하고 투자하는 것이 바람직합니다. 

안녕하세요 Real Estate Store R.E.S입니다.

현재 많은 경제신문 및 뉴스를 보면 두 부류로 나뉘어지고 있습니다.

［부동산시장은 하락세인가, 상승세인가］

이 서로 다른 의견은 현재 부동산의 소유자 및 향후 실수요자, 투자자의 선택을 어렵게 만들고 있습니다. 그리고 그 기사들을 접한 사람들은 서로 반대의 의견을 내놓기 바쁩니다. 결론을 먼저 말하자면, 보도 또는 기사가 전하고자 하는 타깃이 다르기 때문입니다.

보통 그들의 글은 해당 내용을 전하고자 하는 타깃을 특정 지어주지 않기에 해당 내용을 보는 사람에 따라 전혀 필요없는 정보가 되기도 합니다.연필이 필요한 사람에게 지우개를, 목이 마른사람에게 건빵을 주는 것과 같이 말이죠. 그래서 오늘은 수도권의 통계와 차트를 예로 들어 하락세를 말하는 입장과 상승세를 말하는 입장이 어떤 타깃을 상대로 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

"부동산시장이 하락세에 있다" 주장의 타깃 : 갭투자를 타깃으로 작성되어졌다.

우선 서울의 주간 및 월간 매매·전세 가격 지수를 살펴보도록 하겠습니다.

매매의 경우, 주간 가격지수 변동률은 0.11% 상승, 월간 가격지수는 0.81% 상승 했다는 것을 알 수 있습니다. 전세의 경우만 주간 가격지수는 0.01% 하락, 월간 가격지수 또한 0.01% 하락했네요.

이제 경기도를 살펴보겠습니다. 위 표는 서울과 마찬가지로, 경기도 전세시장의 주간,월간 가격지수 및 변동률의 나타내고 있습니다. 경기도의 차트 또한 서울과 마찬가지로 매매가격지수 변동률은 각각 주간 0.03%, 월간 0,16% 상승했군요.결과적으로 하락세의 주장은 거짓말이라는 것이 간단히 차트만 보고도 알 수 있습니다. 그러나 여기서 한가지 의문점이 생기게 됩니다.

매매가격은 꾸준히 오르고 있는데 왜 부동산시장의 하락세를 주장하고 있는것인가. 

우리는 다양한 입장에서 볼 필요가 있습니다. 매매가격과 전세가격 사이의 갭(gap)을 이용하여 투자를 하는 갭투자가 그것입니다. 전세가격이 매매가격과의 차이가 상당히 작은 것을 이용하여 적은 투자금을 가지고 추후 시세차익을 노리는 갭투자자 입장에서 전세가격 지수의 하락은 굉장히 큰 의미를 갖고 있습니다.

만약, 매매가격이 10억인 A아파트를 김모씨가 보증금 8억의 전세 세입자를 끼고 실투자금 2억을 투자하여 해당 A아파트에 갭투자를 하였다고 가정했을때, 전세가격 하락세가 이어져 아파트 전세가격이 8억에서 6억으로 떨어지면 김모씨는 전세보증금 8억의 기존 세입자를 대신할 세입자를 새로 구하지 못하면, 2억을 어떻게든 마련하여 지급해야하기 때문입니다.

애당초,투자자금이 부족한 투자자가 "전세가격이 내려가지 않을것이다."라는 전제조건으로 매매가격과 전세가격의 갭을 이용하여 시세차익을 노리는 갭투자에서 "전세가격의 하락"은 이렇듯 투자자에게 일시에 엄청난 자금부담을 미치는 원인이 됩니다.

동탄신도시의 경우, 이러한 전세하락으로 인해 40여개에 달하는 아파트가 경매에 나와 화제가 되기도 했습니다. 이렇듯 부동산시장의 하락세 주장은 갭투자자를 타깃으로 했다는 것을 알 수 있겠습니다. 

"부동산시장은 상승세에 있다"는 주장의 타깃: 일반 실수요자 및 자금이 풍부한 투자자

위에서 언급했듯, 현재 지역별 매매 및 전세가격지수의 변화를 살펴보면 수도권의 경우, 모두 가격지수가 상승세를 유지하고 있으며, 주택 거래상황 또한 2017년 12월은 전월에 비해 거래량이 하락했지만, 이후인 2018년부터 거래량이 회복되어 현재까지 꾸준히 상승세에 있어, 전반적으로 부동산시장은 상승세에 있다는 것을 알 수 있습니다.

그리고, 이와 같은 거래량 통계는 "어느 부류를 타깃으로 하고 있는가"는 명확합니다. 바로 실수요자 또는 풍부한 자금을 통해 부채를 최소화 한 투자자를 겨냥하고 있다는 것입니다. 이러한 부류는 실제 거주를 목적 또는 많은 투자자금을 이용한 부채없는 부동산을 가지고 시세차익을 보기 때문에, 전세 및 월세의 증감에 대해 민감하지 않습니다. 오로지 내가 거주 또는 투자한 부동산의 가격이 오르느냐, 내리느냐가 주된 관심사일테니까요.

오늘은 부동산시장의 동향에 대해 포스팅을 진행해 보았습니다. 재밌게 보셨나 모르겠네요. 사실 이 포스팅은 하락세가 맞는지, 상승세가 맞는지에 대하여 초점을 두지는 않았습니다. 같은 지역이라 할지라도 구별로 어떤 요인이 있는가에 따라 통계와는 다른 방향으로 흘러갈 수 있으며, 오늘 올린 사진 몇 장으로 부동산 시장을 완벽히 예측하는 것 또한 무리가 있기 때문이죠.

부동산 시장에서 정확한 정답은 없다는게 저의 개인적인 의견인데요. 그저 오늘 포스팅을 통해 뉴스 또는 기사를 보며 "아 그런가보다"가 아니라 "이런 상황에 있는 사람들은 이러이러한 상황이니 이렇게 움직이겠구나"라는 예측을 해볼수 있는 능력에 자그만한 도움이라도 되셨으면 한다라는 뜻을 밝히며 오늘 포스팅을 마치겠습니다.

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다. 요즘 남북정상회담으로 인해 DMZ부근의 토지시장이 문전성시를 이루고 있다는 기사가 연일 쏟아지고 있는데요. 그와 더불어 가까이에 있는 고양시 일산 킨텍스에 들어오는 GTX A노선에 대한 관심 또한 다시금 증가하고 있습니다. 오늘은 국토교통부에서 발표한 총 3개노선(A노선, B노선, C노선) 중 가장 먼저 진행되고 있는 GTX A노선의 민간자본기업 우선협상대상자 및 사업방식에 대해 자세히 정리하는 시간을 가져볼까합니다. 

국토교통부 보도자료에 따르면 이번 사업에 대한 컨소시엄은 신한은행이 강력한 후보였던 현대건설 컨소시엄을 제치고 우선협상대상자로 지정할 계획 중에 있다고 합니다. 이번 신한은행 컨소시엄은 신한은행, 도화엔지니어링, 칸서스자산운용, 신우이엔지가 포함되어 있으며, 본 공사에 대한 시공을 책임지는 시공사는 대림, 대우, SK건설, 한진중공업 등이 같이 참여하며 국내 제1군 건설기업으로써 본 사업이 얼마나 많은 관심을 받고 있는지 알만 합니다.

우선 GTX A노선의 경우 총 사업구간은 83km로 파주 운정~일산~서울역~삼성~동탄으로 이루어져 있습니다. 이 중 39.4km(삼성~동탄 간)는 2017년 4월 부터 이미 착공에 들어가 공사 중에 있으며, 이를 제외한 43.6km(파주~일산~서울역~삼성 간)를 이번 우선협상대상자 지정 예정인 신한은행 컨소시엄이 민간투자사업으로 진행하여 2023년 완공을 최종 목표로 하고 있습니다.

컨소시엄(Consortium)이 뭐야??

컨소시엄이란

Consortium은 라틴어로 협력 또는 동반자, 동지의 의미를 갖고 있습니다. 즉, 공통의 목적를 위한 공통체를 뜻합니다. 이는 우리 생활전반에서도 쉽게 찾아볼 수 있는데요. 요즘 빌라 및 오피스텔에 공통투자 하시는 분들이 많으신데 이것 또한 작은 컨소시엄이라고 부를 수 있겠습니다.

컨소시엄은 주로 주사업자를 주축으로 크고, 작은 많은 업체들이 참여하는 방법으로 이루어지고 있습니다. 최근, 정부에서도 과도한 사업비용이 들어가는 큰 사업의 경우 이러한 컨소시엄을 이용하여 투자위험을 분산시키고, 부족한 부분을 상호보완하여 사업을 성공시킨 후 수익을 평등하게 재분배하는 방법으로 사업을 진행하는 것을 많이 볼 수 있습니다.

이번 남북정상회담 당시 문 대통령은 킨텍스를 언급하며, 킨텍스에 세간의 이목이 집중되고 있는데요. 킨텍스는 국내 최대규모의 컨벤션 센터로 코엑스의 3배 규모를 자랑합니다. 또한 대한민국의 대문이라 불리는 인천국제공항이 멀지 않은 곳에 위치하고 있어, 지리적으로 매우 높은 가치를 갖고 있는데요.

이렇듯 지리적 가치 뿐 아니라 국가경제성장에 큰 잠재력을 가진 경기도를 서울과 20분 생활권으로 만드는 것이 목적인 GTX A노선 (43.6km)의 총 사업비는 3조 3,641억 원이라는 매우 많은 자본이 투입될 예정입니다. 이번 사업이 BTO-rs 방식으로 진행된다는 점 또한 정부가 이번 사업에 엄청난 정성을 쏟고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 여기서 한가지 의문이 생기실텐데요. "정부가 정성을 쏟고 있다는 것을 확인 할 수 있었다"는 부분이 그렇지 않을까 싶습니다.  BTO-rs라는 사업방식이 갖는 특징 때문입니다.

BTO-rs가 뭐야??

BTO-rs란

Build - Transfer - Operate - Risk Sharing의 약자입니다.

BTO: 민간자본기업이 공사를 진행하고, 공사가 완료되면 완성된 건물 또는기반시설에 대한 소유권을 국가 및 지자체에 이전한 후, 그 기반시설을 민간기업이 운영하고 그 수익금을 통해 투자비용을 회수하는 방식(기존 사업은 이 방식 주를 이루었고, 사업에 대한 Risk(위험부담)를 대부분 공사를 진행하는 민간기업이 대부분 부담함으로써 사업의 위험도가 높다)

예:고속도로 톨게이트, 철도, 항만 등

여기에 rs(Risk sharing :위험분담)가 붙은게 BTO-rs입니다. 이는 사업진행 시 민간기업과 국가가 시설비용, 운영비용 등을 반반씩 부담하고, 발생하는 수익 및 손해 또한 국가와 민간기업이 서로 같이 부담하는 방식입니다. 기존 BTO방식에서 고질적인 문제로 뽑혔던 민간기업이 가지는 Risk(위험부담)를 국가와 함께 분담함으로써 기업은 초기투자비용과 위험성이 낮아지는 효과가 있고, 이로 인해 기업의 적극적인 투자가 가능케 하는 사업방식입니다.

또한,최근 정부가 이러한 장점을 이용하여, 민간기업의 투자를 유도하기 위해 기존 방식인 BTO, BTL과 함께 제3의 방식으로 많이 쓰이는 사업방식입니다.

오늘은 GTX A노선의 우선협상대상자와 함께 그 사업방식에 대해 조금 더 자세히 다뤄보았습니다. 기사를 보면 전문적인 용어가 많이 쓰이는 경우가 많아 그 계열에 종사하지 않는 일반인은 잘 알아듣지 못해 그 기사가 갖고 있는 가치를 모르는 경우가 대다수입니다. 직접 말씀드리지는 못하지만 많은 분들이 이 기사가 갖는 가치를 알게되셨으면 하여 포스팅을 해보았습니다. 다음에도 알아듣기 어려운 기사가 가지고, 그 기사가 갖고있는 가치를 알아보기 위해, 조금더 자세하고 쉽게 풀어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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2018/04/26 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 상가임대차보호법 임대료인상 얼마까지 가능할까??

예전에는 부동산 중개사무소에 발품을 팔며 알아보던 시대에서 인터넷이 보급화 되며 컴퓨터만 가지고도 그 자리에서 관련 지식과 정보들을 손쉽게 취득할 수 있는 시대로 바뀌었고, 이로 인해 과거 전문가들의 전유물이라고 생각되었던 경매가 현재는 그 문턱이 많이 낮아진게 사실입니다.

그러나 많은 분들이 극히 일부만 나타만 정보와 지식을 가지고, 마치 자신이 전문가가 된냥 두려움 없이 경매 시장에 뛰어들어 큰 손해를 보는 경우도 허다합니다. 이런 경우가 비일비재하다 보니, 이제는 그와 같은 결과를 답습하지 않기 위해 적지 않은 비용을 지불하고서라도 많은 분들이 교육을 통하여 그 전문성을 키우고 있습니다.

그래서 오늘은 아직 경매에 뛰어들지,말지 고민 중이신 분들을 위해 꼭 알아야 할 기초적인 진행절차에 대해 써 내려가볼까 합니다. 

Chapter 1.경매의 준비 : 경매신청, 경매개시결정, 배당요구종기공고

［1］경매신청은 2가지 경우로 인해 신청이 가능합니다. 「강제경매, 임의경매」가 있으며, 쉽게 담보가 있냐, 없냐의 차이로 구별할 수 있습니다. 담보가 없으면 강제, 담보가 있으면 임의라고 생각하면 편합니다.

『강제경매』는 법원에서 채무자의 부동산을 압류해서 매각하고 그 대금을 통해 채권자의 채무관계를 해소시키기 위해 필요한 절차를 말합니다. 그러나 이와 같은 방법으로 진행하기 위해서는 "대여금반환청구소송^[각주:1]"을 제기해야하여 승소를 해야만 한다는 점입니다.

『임의경매』는 "근저당, 저당권^[각주:2] 등"과 같은 담보설정이 있는 상태에서 채무자가 빚을 갚지 않아 경매를 신청했을 때를 말합니다. 특징으로는 채무자가 소송없이도 경매를 신청할 수 있다는 점입니다.

［2］경매개시결정은 경매신청을 받은 법원이 제출 된 서류를 검토한 뒤 적법성이 인정 될 때, 경매절차의 개시를 선고하는 법원의 결정을 말합니다.

［3］배당요구종기공고란, 본 안에 관련하여 돈을 빌려준 채권자는 법원이 정한 날짜까지 자신이 얼마를 돌려받아야하는지에 대한 『배당요구』를 해야 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이때 "배당요구"는 법원이 정한 날짜까지 해야만 하는데 이 시기를 알리는 것이 『배당요구종기공고』라 합니다.

Chapter 2.부동산의 가치를 알아보는 현황조사, 감정평가

［4］법원이 경매의 시작을 알리는 경매개시결정을 내리면, 법원의 집행관들이 경매 물건의 상태를 조사하기 시작하는데 이를 「현황조사」라 합니다. 이를 통해 알 수 있는 사항으로는 "세입자의 유무", "보증금 및 월세", 전입신고 및 확정일자의 유무"등이 있습니다. 말그래도 물건의 "현재상황"을 조사하는 것을 뜻하며, 이를 통해 낙찰자가 어떤 사항을 떠안고가야할지에 대해 분석이 가능합니다.

［5］추가로 법원의 의뢰를 받은 감정평가사는 동산·부동산 또는 기타 재산의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 업무인 「감정평가」를 실시하게 되는데, 이 "감정가액"을 토대로 경매물건의 "최저매각가격"을 정하게 됩니다. 여기서 최저매각가격이란 경매에 나온 부동산에 입찰하기 위해서 필요한 최소한의 가격을 뜻합니다. 예) A부동산 최저매각가격 1억원 = 최소 1억 이상을 입찰해야 경매에 참여가능

Chapter 3. 경매 날짜를 알려드립니다! : 매각공고

［6］법원은 위의 현황조사와 감정평가를 마치게 되면, 본격적으로 『매각기일』^[각주:3]과 『매각결정기일』^[각주:4] 정한 이후 발표하게 되는데 이를 매각공고라 합니다. 이 매각공고는 일간신문, 법원 게시판, 대법원 법원경매정보 사이트를 통해 진행됩니다. 

Chapter 4. 본격적인 경매의 시작! : 입찰 → 매각허가결정 

［7］법원의 매각기일에 실시하는 경매의 참여자는 본격적으로 자신이 점 찍어둔 물건에 대해 입찰이 가능하며, 이때 「최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 입찰함에 넣음으로써 입찰」의 절차가 마무리됩니다. 

［8］ 이후 가장 높은 입찰가격을 써낸 사람이 낙찰자가 되며, 법원은 「낙찰결정 이후 본 경매의 절차상의 문제의 유무 등을 조사하여 별다른 이상이 없을때」 비로써 「매각허가결정」을 내리게 됩니다.

Chapter 5. 돈만 내면 이제 내 것! : 매각대금납부 → 소유권이전 등기의 촉탁 및 부동산인도명령

［9］매각허가결정이 난 후 법원은 최고가신고인에게 매각대금의 지급기한을 정한 후 알려주는데 낙찰자는 지급기한 내에 대금을 납부해야만 하며, 지급기한 내에서 언제든지 납부가 가능합니다.

［10］이 후 낙찰자가 모든 대금을 납부하면 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 이때 낙찰자는 본인이 소유권이전등기를 신청할 필요가 없으며, 법원이 관할등기소에 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 않는 부담의 말소등기를 촉탁함으로써 마무리 됩니다.

오늘은 부동산 경매를 시작하기 전 꼭 알아야할 진행절차에 대해서 포스팅해 보았습니다. 이 중에는 이미 알고 계시는 내용도 분명 많을 거라는 생각이 듭니다. 사실 경매의 절차 사이사이 더 중요한 내용은 너무나 많습니다만, 이 한 포스팅에 모든것을 담아내자니 한계가 있는 것 같아 세세한 내용들은 시리즈로 묶어 차후 포스팅하여 도움을 드리도록하겠습니다.

안녕하세요. 오늘도 부동산 상식?? 을 알려드리기 위해 어김없이 찾아온 Real estate store 부동산 스토어입니다.부동산 관련 뉴스나 신문 기사에 하루도 안 빼놓고 나오는 내용이 오늘의 주제인 분양권과 입주권인데요. 그런데도 불구하고 의외로 헷갈리시는 분들이 많아 분양권과 입주권의 차이점을 알려드리려 합니다.

현업에 종사하고 있는 지금은 잘 알고 있지만, 이 부동산 업계에 발을 내밀기 전에는 많이 헷갈린 두 녀석이기도 합니다. 그냥 어렴풋이 "아파트를 살 수 있는 딱지" 정도로만 알고 있었고 분양권이나 입주권이나 그게 그거겠지 싶었는데 알고 보면 꽤 다른 점이 많습니다. 그래서 손해 보시는 분들도 엄~청 많다는 점! 자, 시작해볼까요?

분양권과 입주권 "조합원이냐 아니냐"에 따라 바뀐다.

우선 분양권과 입주권이 무엇인가에 대해 알아야 설명이 쉬울 것 같은데요.

「내가 조합원이다 → 입주권」, 「내가 조합원이 아니다 → 분양권」

"왜 이런 차이점이 발생하는가"는 "어떤 식으로 아파트가 완공될 수 있었는가"를 알아야합니다.

【1】 기존 토지나 아파트 등의 소유자는 해당 공사를 하기 위해서 「조합」을 설립해야 합니다.

【2】 그 후 그 "사업을 진행해도 되겠습니까"라는 목적의 사업시행인가(허가를 결정해주는 절차)를 각 시, 군, 구청장 등에게 신청하게 됩니다. 그럼 그 사업의 이유가 타당하여 사업을 진행해도 된다고 하는 사업시행인가를 내주게 되는데 그렇다고 바로 공사를 진행할 수 있는 것은 아닙니다.

【3】 많은 토지와 건축물 소유자가 얽혀있기에 개발 후 어떻게 보상할지에 대한 「계획」을 먼저 짜고 이것을 다시 한번 검토받게 되는데 이를 『관리처분계획』이라고 합니다.

【4】 이 절차까지 통과가 되었을 때 공사를 진행하게 되며 본 사업 완료 후, 보상에 대한 사항이 포함  된 『관리처분계획』단계에서 현금보상을 받을 사람과 아파트 등의 현물로 받을 사람이 나뉘게 되는데, 이때 아파트로 받고자 하는 사람에게 주어지는 것이 『조합원 입주권』입니다.

우리가 흔히 알고 있는 「분양권」은 아파트 완공 후 "청약"을 통해 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

여기서 입주권과 차이가 있는데 기존 토지 또는 건축물의 소유자가 완공된 아파트에 선순위로 입주할 수 있는 조합원 입주권과 다르게, 분양권은 조합원들이 들어가고 남은 아파트에 「일반분양」을 거쳐 후순위로 들어간다는 점입니다. 

자 요약 들어갑니다!

어떤 선택이 더 이득인가

어떤 선택을 하는 게 나에게 더 이득을 가져올까··참 어려운 문제인데요.

각각의 선택에 따른 장점과 단점이 너무나 다르기 때문입니다.

【1】 입주권은, 완공 전 설계 또는 마감재 변경 등 여러 상황으로 인해 공사가 지연되거나 미분양의 발생 등의 이유로 조합원이 추가 분담금을 내야 할 상황이 생길 수 있다는 단점이 있으며, 대부분의 경우가 이 추가분담금이 발생한다고 생각하고 들어가야 합니다.

【2】 조합원 입주권 거래 시 분양권과는 다르게 조합원이 공사를 위해 제공한 「기존 주택 또는 토지비용 + 추가분담금 + 프리미엄」을 합친 모든 돈을 지급해야 하므로 초기비용부담이 상당히 높다는 점 또한 단점입니다.

하지만 이 모든 걸 상쇄하고도 남을 장점이 존재하는데요.

【1】 분양권보다 10~20% 정도 낮은 가격에 공급하기 때문에 비교적 저렴한 가격에 거래할 수 있으며, 【2】 건설사가 제공하는 무상난간 확장과 로열층 및 동 선택, 이주비 지급 등 다양한 혜택도 누려볼 수 있는 장점이 있습니다.

분양권은 매우 심플합니다.

【1】 분양가의 10%의 계약금+프리미엄만 있다면 거래할 수 있다는 점, 【2】「계약금, 중도금, 잔금」 등으로 나눠 내기에 초기자금부담이 적다는점, 【3】 청약통장만 있으면 누구나 신청 가능한 점이 장점입니다.

이와 반대로 【1】누구나 할 수 있는 만큼 큰 시세차익이 예상되는 지역의 경우 그만큼 엄청난 경쟁률이 발생한다는 점, 【2】 수천만 원 또는 수억에 달하는 프리미엄을 지급해야 할 수 있다는 점이 단점으로 볼 수 있습니다.

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오늘도 어제와 같이 따뜻한 날씨가 이어지고 있습니다. 며칠 전까지만 해도 꽤 쌀쌀했는데 말이죠. 그 덕에 감기에 걸려버려 기침을 달고 살고 있습니다. 이럴 때 일수록 건강 조심하시기 바랍니다. 저번에는 아파트, 빌라, 등 주거시설에 적용되는 "주택임대차보호법"에 대해 포스팅을 해봤었는데요. 오늘은 "상가임대차보호법"이 개정된 사항이 있어 그 내용을 살펴보고 "임대료 인상은 얼마까지 가능한가"에 대해 풀어볼까 합니다.

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우선 상가임대차보호법이란 영세상인들의 상가 임대의 보호를 목적으로 2001년 12월 29일 제정된 법을 말하는데요. 상인들의 안정적인 영업이 가능하게 만들고, 과도한 임대료 인상을 사전에 방지하여 상가 세입자의 권리를 보장하기 위한 법을 말합니다. 『주택임대차보호법』에서는 아파트, 빌라 등 주거용 건물에 대해 적용되었다면, 『상가임대차보호법』은 『사업자등록 대상 영업용 건물』에 적용이 되니 알아두시길 바랍니다.

기존 상가임대차보호법에서는 연 9%의 범위에서 임대료 인상이 가능했습니다. 하지만 이제 연 5%로 줄어들어 건물주분들에게는 안 좋은 소식이겠지만, 영업 중이신 사장님들에게는 희소식이 아닐 수 없겠네요. 이번 임대료 인상률 개정안은 2017년 12월 22일 발표를 통해 20일간의 입법예고 기간을 거쳐 이번 2018년 1월 26일부로 시행되었습니다.

알기 쉬운 예로 들어, 기존 9%의 인상률 기준으로 보증금 1억 원 가정한다면 1년에 1억 9백만 원으로 900만원 까지 인상이 가능했으나, 개정 후 5% 인상률 기준으로는 1년에 1억 5백만 원으로 500만 원까지 인상이 가능합니다.

월세 또한 위와 마찬가지로 【월세 X 5%(0.05)】를 통해 임대료 인상 상한가 계산이 가능합니다. 이번에 시행된 개정안은 2018년 1월 26일 이후(즉, 당일은 적용 안됨) 체결된 임대차계약 및 갱신되는 계약만 적용된다고 하니 유의해주세

요.

상가임대차보호법에서는 소상공인을 위해 『주택임대차보호법』과 같이 일정금액의 및 임대 기간 유지에 필요한 보호를 해주고 있는데요. 그렇다고 모든 소상공인을 보호해 주진 않으며, 이러한 법의 보호를 받기 위해서는 법에 정해져 있는 특정 범위 이하의 금액에 해당되는 상가만 그 법을 적용하고 있습니다.

지역별 변경사항을 살펴보면 

서울특별시「기존 4억 원 이하 → 6억 1천만 원 이하」

과밀억제권역(부산,인천, 의정부,성남 등) 「3억원 이하 → 5억원 이하」

광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인 「2억 4천만원 이하 → 3억 9천만 원 이하」

그밖의 지역 「1억 8천만 원 이하 → 2억 7천만 원 이하」

으로 변경이 되었습니다.

여기서 주의하실 점은 위와 마찬가지로 모든 상가에 대하여 개정규정이 적용되는 것이 아니라, 이번 2018년 1월 26일 이후(당일 적용 안 됨) 체결되거나 계약갱신되는 상가건물의 임대차계약부터 개정된 규정이 적용된다고 하니 주의해주시기 바랍니다.

위의 상가임대차보호법의 적용금액 범위는 환산보증금을 기준으로 삼고 있는데요 보증금만을 기준 삼는 것이 아니라 보증금과 월세의 환산액, 이를 환산보증금이라 합니다. 이는【 보증금+(월세X100) 】을 해주시면 쉽게 환산보증금을 계산하실 수 있습니다. 예를 들어 현재 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 계약했다면 1억원+(100만 원X 100)=2억 원이 환산보증금입니다.

환산보증금액 기준 범위의 상향이 중요한 이유는 현재 많은 소상공인 분들께서 상가 임대차를 체결하고 영업하고 있는데 그분들이 법의 보호를 받을 수 있는 범위가 확대되었음을 의미하기 때문입니다. 지금까지 설명한 임대료 인상제한이 『상가임대차보호법』에 해당하는데요. 이 법의 보호를 받기 위해서는 이 환산보증금 범위 내에 해당해야만 적용이 되기 때문입니다.

한마디로 지금 현재 서울특별시의 경우 환산보증금 6억 1천만 원 까지 『상가임대차보호법』에 말하는 연 5%의 임대료 인상 제한의 보호를 받았다면, 환산보증금 6억 1천 1백만원의 상가는 지금까지 설명한 법의 보호를 받을 수 없습니다.    

아마도 위에서 설명한 환산보증금 때문에 혼란이 오실 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 너무 어렵게 생각하지 마시고 현재 상가의 보증금+(월세X100)으로 계산하시면 쉽게 구하실 수 있고, 2번 문단에서 설명한 지역별 개정규정 적용 범위 안에 해당한다면 『상가임대차보호법』의 보호를 받으실 수 있습니다.

추가로, 적용 범위에 해당하지 않더라도 기존의 권리금보호규정 및 계약갱신요구권, 대항력은 유지가 된다고 하니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 다음에 더 좋은 내용으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. Real estate store 부동산 스토어입니다.

전세, 월세를 살다 보면 예기치 못한 상황으로 인해 계약 기간 도중에 이사를 해야 하는 상황이 종종 생기기도 하는데,크게 2가지 상황으로 볼 수 있습니다.

이때 지혜롭게 문제를 해결하시는 분들이 있는가 하면, 처음 겪는 상황에서 어떻게 해야 할지 몰라 손해를 보는 분들도 계시는데요. 이런 상황이 발생했을 때 어떻게 해결해야 하는지에 대해 포스팅을 해볼까 합니다. 만약 현재 이런 상황에 놓여 있는 분들이라면 오늘 포스팅을 보고 꼭 원만하게 문제를 해결하셨으면 합니다.

우선, 계약 기간 중간 이사를 하는 경우가 꽤 많다는 사실! 알고 계시나요. 전생에 좋은 일을 많이 하셔서 이런 상황을 겪지 않으시는 분들도 많을 테지만, 의외로 다양한 이유로 기존의 보금자리를 떠나 새로운 보금자리를 알아봐야 하는 상황이 자주 발생합니다. 음.. 대표적인 예를 몇 가지 들어보겠습니다.

1. 임대인(집주인)의 사정으로 인하여 이사요구가 있을 때

2.임차인(세입자)의 사정으로 인하여 이사요구를 있을때

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부동산 스토어입니다.

안녕하세요. 부동산 뉴스나 기사를 보면 빠지지 않고 나오는 내용이 있습니다. 바로 재개발과 재건축입니다. 많이 접해본 단어라 알기는 아는데 어떤 차이가 있는지에 대해 자세히 알고 계신분들은 많이 없다는게 함정입니다. 대략적으로 일단 투자하면 돈을 벌 수 있는 것이라고만 알고 계시는 분들이 더 많을 듯 합니다.

그래서 그런지 부푼 꿈을 안고 투자를 했지만, 실패의 쓴맛을 보는 분들이 꽤나 많다는 사실! 오늘은 재개발과 재건축의 차이점을 한방에 정리해보고자 합니다. 시작하겠습니다.

개발과 건축의 차이점이 무엇일까요. 개발을 설명하자면 사실 지식, 재능, 산업, 경제 등은 물론 새로운 물건이나 생각등을 만들어 내는 것등 아주 포괄적인 개념입니다. 그러나 우리는 부동산이라는 특정 분야에 대해 관심을 갖고 있기에 여기에 대입을 해보면 부동산에 가공행위를 하여 일상생활이나 생산 및 위락 등에 이용할 시설, 건축물 등을 만들어 공급하는 행위라고 설명할 수 있습니다.

그리고 쉽게 부동산 개발이라고 하면, 매우 넓은 지역에 사업등을 시행하여 "무"에서 "유"를 창조하는 행위로 볼 수 있을 것이며, 그 예로 신도시 개발등이 있겠습니다.그에 반해 건축을 생각해보면, 개발과는 다르게 한정된 공간에 어느 한 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 신축, 증축, 개축, 재축,이전 5가지의 행위를 하는 것이라고 할 수 있습니다. 정의만 살펴봐도 그 행위의 크기가 아예 다르다는 것을 알 수 있습니다.

재개발

재개발은 『정비기반 시설이 열악·노후하여 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 또는 상업·공업지역의 도시 기능을 회복하거나 상권의 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선시키기 위해 실시하는 사업』을 말합니다.

여기서 기반시설이라 함은 공원,시장,철도,도로 및 상하수도 등을 말하며, 사람이 주거 생활을 영위함에 있어 꼭 필요한 시설 또는 도시기능의 유지에 필요한 시설로써 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 정해진 시설을 말합니다.

기본적인 정의는 이만 마치기로 하고, 전국을 살펴보면 소위 "달동네"라 불리는 곳을 찾을 수 있는데 "달동네"란 도시 외곽의 산등성이나 산비탈 등 비교적 높은 지대에 취약계층이 거주하는 곳을 말하며, 그곳을 살펴보면 도로 및 상하수도는 물론이거니와 공원 등등의 기반시설이 매우 취약하다는 것을 알 수 있습니다. 이런 곳의 건축물 뿐만 아니라 토지까지 모두 까뒤집어 처음부터 계획적으로 개발하는 것이라고 할 수 있습니다.

재건축

이 둘은 낡은 것을 허물고 새로운 것을 짓는다는 점에서 공통점을 갖고 있지만, 시행사업에 대한 목적도 다르고 그 조건 또한 매우 다르다는 것을 알 수 있습니다. 대표적인 차이점이라 함은 재개발과 재건축의 성격을 들 수 있는데 재개발은 공공의 이익 즉, 공공성과 공익성을 목적으로 두고 있으며, 재개발은 사익성을 목적으로 두고 있습니다. 목적이 다르기에 그 사업을 통해 수혜를 입는 대상 또한 다를 수 밖에 없는데요. 

재개발의 경우, 개발에 대한 혜택을 받기 위해서는 토지 또는 건축물을 소유하고 있어야만 그 대상이 될 수 있습니다. 여기서 "또는"을 주목하셔야 하는데 토지와 건축물 중 하나만 갖고 있어도 그 대상에 포함됩니다. 여기서 말하는 혜택이란 조합원 지위를 말할 수 있습니다. 추가로 지상권 소유자도 그 대상이 된다고 하니 혜택의 대상이 매우 넓다고 말할 수 있으며 이 점이 재건축과 뚜렷한 차이점을 보입니다.

재건축의 경우는 개발을 함으로써 발생하는 혜택을 받기 위해서는 토지 및 건축물을 소유하고 있어야 합니다. 잘 보면 대상이 다르다는 것을 알 수 있는데, 재개발은 토지 「또는」 건축물, 재건축은 토지 「및」 건축물이라는 점입니다. 즉 건축물과 토지 둘다 가지고 있어야 "조합원 지위"라는 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 일반적으로 아파트 등을 거래할때 "대지권"은 집과 함께 같이 딸려오는 것이기에 이를 별로 신경쓸 필요는 없습니다.

앞서 재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 하고 있으며, 넓은 지역을 개발한다.라고 말씀드렸습니다. 넓은 지역을 개발 할때는 그에 따른 많은 수의 이해관계인이 발생하게 되는데요. 만약 취약계층이 밀집하고 있는 달동네에 재건축과 같은 대상조건(토지 및 건축물의 소유자)을 내밀면 어떻게 될까요?

달동네의 경우, 토지주와 건축물의 소유자가 같은 곳이 많지 않다는 점을 봤을때 이러한 조건을 적용 시켜버린다면 그 지역에 거주하고 있는 거주민은 한순간에 거리로 내몰리는 상황이 발생할 것입니다. 이는 공공성과 공익성을 목적으로 두고 있는 재개발의 취지와는 전혀 맞지 않습니다.

그에 반해, 재건축의 경우 아파트 평수가 크던 적던을 잠깐 무시하더라도 집을 소유하고 있고, 위 예시보다 상대적으로 더 나은 경제조건을 갖고 있으니 사업시행의 성격이 "사익성"이 강한만큼 조금의 핸디캡이 필요하지 않나 싶습니다.

제가 극단적인 예로 들었기 때문에 그렇지 정말로 사람이 살기에 위험할 정도로 노후화 된 단지에 대해서는 필수적이라는데에는 이견이 없습니다. 

재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 넓은 지역을 일시에 개발하기에 대상 지역에 거주하고 있는 모든 대상자의 니즈(needs)를 충족시키며 사업을 진행하는데 무리가 있습니다.

때문에 "대"를 위한 "소"의 희생이 불가피한 상황이 발생하는데 『수용』이 대표적입니다. 이는 주로 보상관련 된 문제가 발생시키며 이를 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"을 통해 해결합니다. 추가로 그 보상금에 대해서는 불노소득의 제재가 목적인 "초과이익환수제"를 적용시키지 않습니다.

추가로, 이미 도로 및 상하수도 등의 기반시설, 건축물의 노후·불량이 확실하여 진행되는 사업인 만큼 "안전진단"은 실시하지 않습니다.

재건축은 현재 부동산 시장에서 불노소득의 대표적인 예로 들 수 있는데요. 그만큼 "사익성"이 매우 높은 사업입니다. 정부는 "불노소득"과 함께 "부의 불균형"을 매우 싫어하는 특성상 그 행위 자체를 제재할 장치로 "초과이익환수제"과 함께 기존의 "안전진단 기준"을 상향 조정하였고, 현재는 그 조건을 충족할 때 사업이 가능합니다.

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안녕하세요.

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부동산 스토어 입니다.

오늘 포스팅은 많은 분들이 오해하시는 『향』에 대해 각 향의 장점과 단점에 대해 이야기해볼까 합니다. 우리나라에서 가장 인기있는 "향"이 무엇인가요. 라고 물어보면 100이면 100 다 『남향』이라고 대답이 나올것이고 생각합니다. 그 이유는 하루중 햇빛이 많이 오래 들어오기 때문에 집이 밝고,빨래도 잘 마르고 등등 사람이 살기 딱 좋은 환경을 제공해주기 때문입니다.

그러나 모든 분들께 『남향』이 좋은건 아니라는 사실을 알고 계실지 모르겠습니다. 오히려 남향만을 고집하다 큰 손해를 입는 분들이 있을 정도입니다. 사설은 이만하고 동향, 서향, 남향, 북향의 장점과 단점에 대한 포스팅을 시작하도록 하겠습니다.

생각보다 "남향집"이란 단어는 알지만 정확하게 그것이 무엇인지에 대해 잘 모르시는 분들이 계십니다. 앞뒤 좌우, 동서남북은 다들 아실텐데요. 쉽게 말해 건물등의 창문의 방향에 따라 향이 결정됩니다. 창문이 동쪽을 향해 있으면 동향, 서쪽을 향해 있다면 서향, 남쪽은 남향, 북쪽은 북향 식입니다.

그 중에서 대한민국 사람이라면 최우선적으로 남향을 가장 선호하는 것으로 알려져 있습니다. 실제 아파트 매매 및 전,월세를 구할 때 남향을 최우선적 조건으로 하시는 분들이 계실 정도입니다. 분양 현장에서도 각 동의 아파트 방향에 따라 분양가에 차이가 발생합니다.

제가 위에서 특정 "향"만을 고집하다 손해를 입는 경우도 있다고 말씀드렸습니다. 주거용 건물의 경우, 빨래도 잘마르고,해도 많이 들어와 집안의 습기도 적어 곰팡이 걱적없고, 햇빛으로 인해 비타민D도 생성이 되니 건강에도 좋고 참 팔방미인인 남향이 좋다는 건 확실합니다.

그러나, 상업용 건물에도 과연 좋을까요? 오히려 상업용 건물에는 【북향】이 훨씬 인기가 높으며, 시세도 더 높게 설정되어 있다는 것을 알 수 있습니다. 왜 이런 결과가 나오게 된 것일까요.

이 글을 읽고 계신 분들께 여쭤보겠습니다. 한 여름 해가 쨍쨍한 오후 1~3시 사이 사랑하는 연인과 함께 데이트를 즐기고 있다는 가정을 하겠습니다. 이 상황에서 여러분들은 그늘 한점 없어 따가운 햇살을 바로 맞는 도로에서 데이트를 즐기시겠습니까, 아니면 날씨는 덥지만 그래도 그늘이 있는 도로에서 데이트를 즐길까요.

사실 답은 정해져 있습니다. 연인을 생각해서라도 당연히 그늘이 있는 골목길에서 데이트를 즐겨야겠죠. 이뿐만이 아닙니다. 내가 햇빛이 닿았을때 변질이 되어 햇빛을 절대적으로 피해야 하는 상품을 판매하고 있다고 가정 했을때, 이때부터 주거용 건물에서는 햇빛이 많이 들어와 장점이었던 것이 상업용에는 엄청난 단점으로 다가오는 것입니다.

실제로 오피스텔,상가의 경우 북향이 남향에 비해 약 10%정도 더 높은 가격으로 매매 및 임대가 이루어지고 있습니다.이를 통해 무조건 적인 "향" 편식이 얼마나 안좋은 것인지에 대해 아셨으면 좋겠습니다.

하루를 가장 빨리 맞이하는 『동향』

동향은 남향 다음으로 사람들에게 인지가 좋은 "향"입니다.해는 동쪽에서 뜬다는 점은 다들 아실텐데요. 그런 이유로 아침을 가장 먼저 맞이하기 때문에 아침형 인간이신 분들 또는 퇴근 후 저녁 늦게 집에 귀가하기에 굳이 햇빛이 필요없는 직장인 분들에게 좋다 할 수 있습니다.

단점으로는, 햇빛이 빨리 들어오는 만큼 햇빛이 가장 빨리 나가기 때문에 겨울철 아침에는 따뜻하나 저녁에는 비교적 춥다는 점이 가장 큰 단점이겠습니다.  

유치원,초등학생 자녀와 살기 좋은 『서향』

서향의 경우,동향과는 반대의 성향을 보입니다. 장점으로는 해가 서쪽으로 지기 때문에 겨울철 늦은 시간까지 햇빛이 집 안쪽까지 오랫동안 들어오기에 저녁시간 가족과의 시간을 많이 갖는 유치원, 초등학생을 자녀로 둔 분들에게도 참 좋은 선택이라고 할 수 있겠습니다. 추가로 집이 따뜻하고, 이로 인해 난방비도 절약이 가능합니다.

단점으로는, 해가 오랫동안 들어온다는 장점이 단점으로 변하여 여름에는 덥다는 점이 있겠습니다.

최고의 주거환경을 제공하는『남향』

위에서 언급했듯, 남향은 아침부터 저녁까지 햇빛이 잘 들어 빨래 말리기도 좋고, 장마철 습도관리에도 용이하며, 아침에 햇빛을 느끼며 기상할 수 있으며,저녁에도 밝은 집 분위기를 유지할 수 있는 대한민국 최고의 "향"입니다. 이러한 이유로 냉.난방비가 적게 들어 가계에 큰 보탬이 된다는 점도 장점이라고 할 수 있겠습니다.

딱히 단점을 찾아볼 수 없습니다.  

상가, 오피스텔 등 상업용 건물에 최적화 된 『북향』

북향은 주거용과는 다르게 상가,오피스텔 등 상업용 건물에 최적화 되어 있다 말할 수 있습니다. 햇빛으로 인해 상품의 변질 우려가 있는 제품을 취급하는 점포, 곧바로 해가 들어오면 좋지 않은 음식점 등에서 수많은 러브콜을 받고 있습니다.

오피스텔의 경우 남향이 북향에 비해 초기 분양가가 높게 책정되어 있으나 임주 후의 임대료는 남향이건 북향이건 비슷비슷하기에 오히려 초기 투자금이 적어 북향이 투자자금 대비 수익률 면에서 우세를 점하고 있습니다.

주거용으로는 단점이 많으나, 상업용으로는 딱히 없습니다.

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