역전세는 전세가격 하락 때문일까? 이유를 살펴보자

요즘 서울 및 수도권 뿐만아니라 전국적으로 전세가 하락세를 보이는 가운데, 역전세를 걱정하는 임대인이 늘어나고 있다고 하는데요. 그러나 전세를 구하는 쪽은 "오히려 전세가격이 올라 집 구하기가 힘들다."고 하는데요. 참 아이러니 한 상황입니다. 한쪽에서는 전세가격이 떨어져서 힘들다 한쪽은 전세가격이 올라서 힘들다.

오늘은 전세가격 하락으로 인한 역전세난 우려에 대한 이야기를 해보겠습니다.

역전세난 과연 전세가격 하락이 원인일까.

표를 살펴보면 현제 서울의 매매 및 전세 가격지수를 확인할 수 있는데 매매지수의 경우 상승을 기록하고 있으나 전세 가격지수의 경우 현재 -%를 기록하며, 점점 하락세를 보이고 있는 상태입니다. 주요 도시의 몇군데의 통계도 한번 살펴보도록하겠습니다.

경기도

경기도는 큰 폭의 하락세를 보이고 있고, 표에는 나와있지 않으나 다른 지방도시 또한 서울과 비슷하거나 더 큰 하락세를 유지하고 있는 상황입니다. 추가로 8.2 부동산 대책 등 강도 높은 부동산 규제와 함께 임대주택 공급계획이 진행중에 있어 전세가격 하락세는 어느정도 이어질거란 전망입니다.

임대인의 입장에서 점점 전세가격이 떨어지고, 더 떨어질거라 하니 역전세에 대한 불안감을 가질 수 있다는 생각이 듭니다. 

그렇다면 세입자들이 점점 떨어지는 전세가격에도 "오히려 전세가격이 올라 전세 구하기가 힘들다, 재계약을 위해 전세금을 올려줘야한다."라고 하는 이유는 무엇일까.. 

제가 표에 표시해둔 "계약당시"와 "계약이후"의 전세가격의 변화를 보면 서울 기준 2016년 1월 3억9천8백만원이며, 2018년 1월 기준 4억4천 8백5십만원을 기록하고 있습니다.  2년 동안 전세가격이 대략 5천만원 정도가 상승했군요.

임대인 입장에서는 전세가격은 점점 하락하고 있으나, 전세 임차인의 경우 2년전에 비해 전세가격이 상승했으니 실질적으로 전세를 구하거나 재계약을 위해서는 "전세가격을 올려주거나, 가격이 더 내려갈때까지기다릴 수 밖에 없다."는 말과 같습니다.

특히, 서울의 경우 다주택자에 대한 규제가 심해지는 가운데 똘똘한 한채를 갖기 위해 투자자 및 실수요자가 그 수요층을 뒷받침해주고 있어 전세가격이 하락하는 가운데에서도 여전히 전세가 더 귀한 상황인데요. 이를 볼때 전세가격 하락이 역전세난를 일으키고 있다는 판단은 접어두기로 하죠.

역전세난이 일어나는 이유를 살펴보자

1. 부동산 시장은 수요와 공급의 법칙을 기본 전제로 한다.

모든 시장은 수요보다 공급이 많으면 가격이 떨어지고, 공급보다 수요가 많으면 가격이 올라가는 수요와 공급의 원칙을 전제로 움직이고 있는데요. 역전세난에 시달리는 동탄 또한 결과적으로 수요보다 공급이 많기에 일어난 결과라고 할 수 있습니다.

그러나 부동산 시장은 일반 시장과 달리 사람의 심리, 교통상황, 주변 입지 등등 다양한 요건이 시장에 영향을 주는 특수한 시장이라 할 수 있고, 단순히 수요와 공급의 원칙 뿐 아니라 공급량에 비해 수요가 적은 다른 이유에 대해서 생각해 볼 필요도 분명 존재합니다.

2.  현재 부동산 시장은 "과잉공급"으로 인해 역전세난이 심화되고 있다.

현재 부동산 시장은 각종 규제로 인해 거래시장 자체가 하향세를 보이는 가운데, 이번 달 전국에서 분양하는 단지는 총 74개 단지로 총 6만 2258가구로 집계된 상황입니다. 이는 2017년 5월 35개 단지에서 2만 3658가구를 분양한 것과 비교하여 배 이상입니다. 올해 분양 예정 수의 약 8분의 1이 서둘러 이번달에 공급이 될 예정인데요. 이는 지방선거와 러시아월드컵으로 인해 분양저조를 우려한 선택인거 같습니다.

분양폭탄으로 인해 가격이 더 떨어질 것으로 많은 전문가들이 전망하는 가운데, 많은 투자자 및 실수요자들이 관망세를 유지하고 있어 수요가 줄어든 가운데 이번 분양계획은 "과잉공급"을 일으킬 것이고, 수요와 공급의 법칙 상 역전세난을 심화시키는 가장 큰 요인이 될 것은 분명합니다.

마치며.

 전세 가격하락은 역전세의 원인이 아닌 결과

실제 동탄을 예로 들면, SRT로 인해 초창기 높은 분양가에도 불구하고 많은 투자자와 실수요자를 유치하는데 성공하였으나, 현재는 세입자를 구하기도 어려운 상황이라 집주인들은 골머리를 앓고 있다고 합니다. 이를 해결하기 위해 전세가격을 계속해서 내리는 등의 노력은 하고 있지만, 이러한 문제는 해결 될 기미를 보이지 않고 있습니다. 

이렇듯 초창기 대형 개발호재로 높은 분양가에도 불구하고 많은 투자자가 몰려 많은 관심을 받았던 신도시가 이제는 전세가격을 많이 낮췄음에도 세입자를 구하기 힘든 상황임을 봤을때, 역전세는 "전세 가격하락의 결과가 아닌 공급과잉의 결과"이다. 라는 것을 말하며 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.