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안녕하세요

Real Estate Store

R.E.S입니다.

전세와 월세를 살다보면 계약기간 만료일이 다가 올 때마다 "이번에 집주인이 보증금을 올려달라고 하진 않을까?"라는 걱정을 대부분 하실텐데요. 남의집에 돈내고 살고 있긴하나 이런 상황이 반복 되다보면 "이사도 지긋지긋하고 이참에 좀 무리를 해서라도 내 집을 사자!" 라는 생각이 자연스럽게 생기게 되는것도 사실입니다.

그래서 내집마련을 위해 검색을 통해 집을 찾다보면 "조합원 아파트, 일반분양, 조합원 입주권 등등" 생각보다 내가 알지 못했던 많은 선택지가 있음에 당황하기도 합니다. 그 중 많은 분들이 들어보기는 했으나 자세히 알지 못하는 "조합원 아파트·일반분양 아파트" 에 대해 알아보고 그 차이점에 대해 오늘 포스팅을 진행해볼까합니다.

조합원 아파트 · 일반분양 무엇이 다를까

조합원 아파트 장·단점

일반분양의 장·단점

오늘은 조합원 아파트와 일반분양의 차이점에 대해 간단하게 정리해보았는데요. 속시원한 해답을 원하셨던 분들에게는 죄송하지만, 사실 워낙에 본 사업을 진행하기 위해서는 복잡한 절차와 과정이 내포되어 있고 사업마다 다르기에 글만으로 모든 상황에 맞춰어 정확한 정보를 제공해 드리는 것에 어려움이 있어 이번 포스팅에서 본 사업을 위한 조건이나 조합원의 조건에 대한 내용은 일부러 빼놓았습니다.

혹시라도, 오늘 주제에 대해 관심이 있거나, 준비를 하고 계신분들이 있다면 검색을 통해서는 "아 이런거구나" 정도만 알면 충분하며, 본격적으로 알아보실 땐 꼭! 전문가와 상의 후에 진행하시길 당부드립니다.

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다. 요 몇 주간 일이 밀려 오랜만에 포스팅을 하게 되는거 같습니다. 부동산 거래를 하다보면 빠질 수 없는 것이 세금에 관한 사항입니다.

그런데 말이죠. 재산세가 언제 거래 하느냐에 따라 낼 수도, 내지 않아도 된다는 사실 알고 계시나요. 실제로 서로 재산세를 내지 않기 위해 매도자와 매수자 간 자신에게 유리한 날짜에 거래하기 위해 거래가 애를 먹는 경우가 많습니다.

오늘은 "부동산 거래시 재산세 과연 누가 내는가"에 대해 속시원히 풀어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

부동산 재산세는 건물과 토지를 기준으로

건물의 경우 7월, 토지의 경우 9월 총 2번에 걸쳐 부과되는 세금입니다.

건물 분 재산세는 7월에 부과되어 납기일은 7월 16일~7월 31일까지

토지 분 재산세는 9월에 부과되어 납기일은 9월 16일~9월 30일까지입니다.

이러한 재산세의 과세 기준은 매년 6월 1일을 기준으로 하고 있으며,

과세 기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람이 이를 납부할 의무를 갖고 있습니다.

부동산을 언제 거래하는냐에 따라 재산세를 매도인이 낼 수도, 매수인이 낼 수도 있다고 말씀드렸는데요.

납세의무가 과세 기준일 현재(6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 사람에게 있기 때문입니다.

예를 들어 설명하자면,

▶ 6월 1일 이전 거래 시(6월 1일 당일 포함) 매수자에게 납세의무 발생

▶ 6월 1일 이후 거래 시(6월 2일 부터) 매도자에게 납세의무 발생

여기서 주의해야할 점은

부동산의 취득시기는 잔금지급일 또는 등기접수 등록일 중 빠른 날을 기준으로 한다는 점인데요.

▶ 6월 1일(등기접수 등록) 이후 6월 2일(잔금 지급)한 경우

잔금 지급일 보다 등기접수 등록일이 빨라 6월 1일 소유자(매수자)에게 납세의무가 발생

부동산 거래 시 잔금지급 이후 등기 등록을 하는 것이 가장 보편적이나, 상황에 따라 등기 등록을 먼저 하는 경우도 꽤 많이 있습니다. 이때 과세 기준일을 제대로 모르고 있는 매도,매수자는 굳이 안내도 되는 재산세를 꼼짝없이 내야하는 경우가 발생할 수 있기에 꼭 알아두시는 것이 좋습니다. 

부동산 거래 시 재산세는 6월 1일을 기준으로 단 하루만 달라져도 매도자 또는 매수자에게 모든 세금이 부과가 되기 때문에 5월 말이나 6월 초에 거래가 예정되어 있는 매도인과 매수인, 그 거래를 중개하고 있는 공인중개사 까지 각별한 주의를 해야 할 필요가 있습니다.

실제로 위 사항이 매수인과 매도인 사이에서 자주 문제를 발생시키다 보니, 최근에는 서로 합의하에 반반씩 부담하기로 하는 내용으로 계약을 많이 하고 있습니다. 사실 이 방법이 가장 깔끔하.죠. 서로 쓴 만큼만 내는 것이니 서로 불만을 토로할 이유가 없기 때문입니다.

이것으로 오늘의 주제인 "부동산 거래 시 재산세는 누가 내야하는걸까?"에 대해 살펴보았습니다. 재산세는 부동산을 갖고 계시는 분들이라면 당연히 내야 할 세금이고, 단 하루차이로 그 세금을 "누가 낼 것인가"가 바뀌기 때문에 이로 많은 다툼을 일어나는 세금이기도 합니다.

오늘 포스팅이 이 문제로 골머리를 앓고 계신 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

전세,월세를 살고있는 A씨와 B씨는 이제 곧 다가올 계약만료일을 확인하기 위해 계약서를 확인하는 도중, 나도 모르는 사이에 계약기간이 훌쩍 넘어간 것을 알게 되었습니다. 그리고 전세 A씨와 월세 B씨는 집주인이 이 사실을 모르고 있는거 같아 먼저 연락을 해야하나, 말아야하나 고민을 합니다.

A씨는 집주인이 계약만료 얘기를 안꺼내니 "월세만 잘 내면 되겠지"라는 생각에 기존처럼 꼬박꼬박 월세를 내며 살고 있는 도중, 이 사실을 뒤늦게 안 집주인이 "왜 말을 안했냐"라며 계약기간 만료를 주장하며 다음달까지 집을 뺄것을 요구하게 됩니다.

그러나, 괜찮은 월세,전세는 이사철에 이미 다 나간 상태라 다른 집을 찾는데 시간이 걸릴거 같아, 집주인에게 시간을 달라 정중하게 요청하였지만 집주인은 막무가내로 무조건 다음달까지 방을 빼라고만 하는 답답한 상황. 이 경우 A씨는 집주인의 요구에 따라 울며 겨자먹기로 마음에 들지도 않는 집에 이사를 해야만 하는 것일까요?

오늘은 임차인의 정당한 권리인 "묵시적 갱신"에 대해 포스팅을 하도록 하겠습니다.

집주인은 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 세입자에게 계약종료 혹은 계약연장에 대한 의사표시를, 세입자는 계약기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약을 종료할 것인지 연장할 것인지에 대한 의사표시를 해야합니다.

만약 임대인(집주인), 임차인(세입자) 양쪽이 이에 대한 아무런 언급이 없을 경우 기존의 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주하며, 이를 "묵시적 갱신"이라 합니다.

중요한 점은 구두상 혹은 문자, 서면등을 포함해 임대인과 임차인 양쪽 모두 계약 종료 및 연장에 대해 아무런 언급이 없어야 한다는 점 알아두세요.

A씨는 현재 거주하고 있는 전세집이 직장과 가깝고, 주변의 편의시설, 교통조건이 좋아 매우 만족스러운 생활을 유지하고 있었습니다. 후에 계약 만료일이 다가왔으나 집주인이 계약종료에 대한 아무런 언급이 없어 A씨는 자연스레 계약갱신이 이루어졌다고 생각하며 평소와 다름없는 생활을 하고 있었습니다.

그러나, 계약기간이 만료된 지 몇개월 후 집주인은 이를 알게 되었고 세입자에게 당장 집을 뺄것을 요구하게 되는데...

위에 언급한 것 처럼

임대인의 경우, 임대차에 계약 종료일 6개월~1개월 전까지 세입자에게 【구두,전화,문자,서면 등】의 방법을 통해 통지해야 한다고 말씀드렸는데요. 지금 상황은 집주인이 계약종료일 6개월~1개월 까지 계약 종료에 대한 아무런 의사표시를 하지 않아 "묵시적 갱신"이 된 상태입니다.

결과적으로, 기존 계약과 동일한 내용으로 임대차가 갱신 됨에 따라 그대로 2년동안 사시면 되겠습니다.

B씨는 현재 거주하는 원룸에 녹물, 곰팡이 등의 문제로 인해 계약기간이 만료 후 이사할 계획을 갖고 있었습니다. 그러나 바쁜 일상을 보내던 B씨는 계약기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약 종료를 통지해야한다는 사실을 잊어버렸고 그렇게 "묵시적 갱신"이 이루어졌는데요.

이 후, B씨는 집주인에게 계약 종료를 통지하고 이사를 위한 보증금 반환을 요구하였으나, 집주인은 반대로 계약이 갱신되었으니 계약이 종료되는 2년 후까지는 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 이 경우 세입자 B씨는 정말 2년 후까지 녹물과 곰팡이가 가득한 집에서 살아야하는 걸까요?

 위 상황에서 집주인은 계약 갱신을 이유로 세입자에게 2년의 계약유지를 요구하고 있습니다. 그러나 우리는 이 "묵시적 갱신"이 누구를 위한 법인지를 생각해봐야할텐데요. 이것은 주택임대차보호법 상 보호되고 있는 권리로써 국민의 주거생활 보호를 위해 존재하고 있습니다. 즉, 임차인을 보호하는 법이라 할 수 있습니다.

실제로 세입자의 경우, 계약이 갱신되어졌더라도 언제든지 임대인에게 계약종료를 통지할 수 있으며, 통지 3개월 후에 계약은 종료가 되며, 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주어야 합니다.

간혹, 계약종료 통지 후 월세를 지급하지 않아도 된다고 알고 계시는 분들이 계십니다. 그러나 통지를 했다고 하여 곧바로 계약이 종료되는 것이 아니라 통지 이후 3개월까지는 계약의 연장선상에 있기 때문에 그 3개월간 월세는 지급하셔야한다는 점 주의하시길 바랍니다.

대부분의 분들은 "묵시적 갱신"이 이루어진 경우 "그렇구나"하고 그대로 넘어가시는데 반해 몇몇분들은 "그래도 계약이니 만큼 계약서는 새로 써야 탈이 없지 않을까"라는 불안감으로 인해 재계약을 통해 새 계약서를 쓰려 하십니다. 하지만 오히려 재계약으로 인한 불이익을 당하실 수 있기에 재계약을 하지 않는 것을 추천드립니다.

묵시적 갱신 이후 불안한 마음에 새로 계약서를 쓰는 "재계약"을 할 시 기존 계약은 소멸하고 새로운 계약이 이루어진 것으로 보기 때문에, 기존 임대차로 인해 존재했던 대항력(순위번호)은 소멸되고 새로운 순위번호를 받게 되는데요.

만약, 해당 주택에 근저당,저당 등의 등기가 없을 경우 "재계약"으로 인한 큰 문제는 발생하지 않겠지만, 근저당과 같은 등기가 있을 경우라면 순위번호가 밀리게 되어 자칫하면 보증금을 전부 날릴수도 있는 상황이 벌어질 수 있습니다.

이는 표를 첨부하여 이해를 돕도록 하며, 이만 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

2018/05/11 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 부동산 중개수수료 똑소리나게 내는 방법

2018/05/10 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세기간 만료 후 보증금 돌려받는 방법

2018/04/26 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 상가임대차보호법 임대료인상 얼마까지 가능할까??

2018/04/25 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세 계약기간 중 이사요구해야 한다면 이렇게!

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다. 부동산 임대차 계약 또는 매매 계약시 가장 아까워하는 비용은 무엇이라고 생각하시나요. 집값,보증금,세금 이 세가지는 부동산 거래시 꼭 필요한 비용이기에 이것을 아까워하시는 분들은 없으실꺼라 생각합니다.하지만 부동산 중개수수료는 어떨까요? 많은분들이 이 비용에 대해서는 많은 불만을 토로하십니다.

집 몇 번 보여주고 계약서 쓰는게 전부인거 같은데 적게는 몇 십만원, 많게는 몇 백만원까지 받아가니 이쯤되면 공인중개사 마음대로 부르는게 아닌가 싶은 마음까지 들기 시작합니다. 그러나 중개수수료는 공인중개사법으로 엄격하게 정해져 있기에 공인중개사 마음대로 받을 수 없다는 사실! 그렇다면 기왕 내야할 돈 똑소리나게 내는 방법을 알고 있어야 손해를 피해갈 수 있을텐데요. 오늘은 부동산 중개수수료 똑소리나게 내는 방법에 대해서 포스팅해보겠습니다.

흔히, "복비"로 불리고 있는 비용은 공인중개사가 건물,토지 등의 중개를 한 대가로 받는 보수를 말합니다. 매매·교환 또는 임대차냐에 따라 수수료 요율이 달라지며, 이 요율은 각 시·도 조례로 정한 기준에 따라 엄격하게 관리되고 있는데요. 미리 금액과 요율을 확인하고 간다면 공인중개사가 중개수수료를 과다하게 청구하는지, 아닌지에 대해 알 수 있으니 알고 가시면 많은 도움이 되겠죠? 

모든 공인중개사 분들이 그런건 아니지만 가끔 정해진 요율에도 불구하고 과도한 중개보수를 요구하는 공인중개사를 볼 수 있습니다. 대부분 중개보수 계산법을 몰라 "어휴 너무 비싸다"라고만 생각하고 넘어가는 경우가 대부분인데요. 그러나 이제는 똑소리나게 "지금 말씀하신 중개보수는 요율표에 나온것보다 과도하게 청구됐는데 불법 아닌가요?" 라고 말씀해주세요.

중개보수는 공인중개사법에 따라 정해진 요율안에서 청구할 수 있으며, 공인중개사가 과도한 수수료를 요구 할 경우 중개사무소 관할 행정기관(시.군.구청)에 신고할 수 있으며, 해당사항에 대한 불법행위 적발 시 해당 중개사무소는 최소 6개월 영업정지 처분이 내려지게 됩니다. 영업정지 6개월은 사실상 많은 임대료를 내며 영업 중인 중개사무소 입장에서는 더 이상 영업을 하지말라는 말과 같기에 대다수의 공인중개사 분들은 적정 요율을 정직하게 영업을 하고 있습니다.

중개사무소도 일반과세자와 간이과세자로 나뉜다는 사실 알고 계시나요. 직전 연도의 소득이 4800만원 미만인 소규모 개인사업자의 경우 간이과세자로, 직전연도 소득 4800만원 이상의 사업자는 일반과세자로 나뉘게 됩니다.

간혹, 부가가치세 10%를 청구할 수 없는 간이과세자 중개사무소임에 불구하고, 중개보수에 부가가치세 10%를 포함시켜 보수를 청구하는 중개사무소를 가끔 볼 수 있습니다. 이는 대부분 세금에 대해 자세히 아는 소비자가 드물다는 점을 악용하는 사례인데요. 조금 귀찮더라도 미리 어떤 과세자인지 알고 가신다면 피해를 예방할 수 있는 좋은 방법이겠죠. 해당 중개사무소의 사업자과세유형을 알 수 있는 방법을 끝으로 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

2018/05/10 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세기간 만료 후 보증금 돌려받는 방법

2018/04/27 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 분양권,입주권의 차이점 한방 정리!

2018/04/26 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 상가임대차보호법 임대료인상 얼마까지 가능할까??

2018/04/25 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세 계약기간 중 이사요구해야 한다면 이렇게!

2018/04/24 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 재개발, 재건축의 차이점 한방 정리

부동산 통계에 따르면 현재 자가와 전,월세의 주거 비율이 반반이라고 합니다. 그만큼 임대차에 관한 사건,사고도 자주 일어나고 있는데요. 그 중 임대차계약기간 만료 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 일이 심심치 않게 발생하고 있습니다.

이유는 다양합니다. 『집을 내놨는데 들어오는 사람이 없어서 사람이 구해질때까지 조금만 기다려달라, 지금 줄 돈이 없으니 기다려 달라..』 등등이 있습니다. 그러나 세입자 입장에서는 『직장을 옮겨서 또는 같은 가격에 더 나은 조건의 집이 나와서..』 등의 이유로 이사를 준비하고 있는데 돈을 돌려주지 않으니 발만 동동 구르게 되는 상황이 발생합니다.

그래서 오늘은 전세 또는 월세 계약기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 계시는 분들을 위해 해결방법과 주의사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

이 부분은 많이 들어보셨을텐데요. 보증금을 받기 전에는 절대로 그냥 이사를 하시면 안됩니다. 이유는 우선변제권과 대항력을 상실하기 때문입니다. 우선변제권? 대항력? 안 그래도 머리가 아픈데 어려운 용어가 또 임차인을 괴롭힙니다. 그래도 일단 차근차근 배워보도록 하겠습니다.

이유 1. 이사를하면 "대항력"이 없어집니다.

대항력이란, 이미 성립한 권리관계(ex 임대차계약)를 다른 사람에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 만약 집주인이 다른 사람에게 그 집을 팔았다해도 세입자는 전 주인과 맺은 전세 또는 월세 계약기간 동안 그 집에서 나가지 않아도 되는 권리, 임대차계약기간 만료 후 집주인이 보증금을 안돌려 주는 경우에도 보증금의 전액을 돌려받을 때까지 그 집에서 거주해도 되는 권리등이 대항력이라 할 수 있습니다.

그러나 이런 대항력은 그냥 생기는 것이 아니라 집의 인도(이사), 전입신고를 했을때 존재하게 됩니다. 추가로 확정일자까지 받아두었다면 집이 경매로 넘어갔을 때 배당순위를 확보할 수 있기 때문에 꼭! 하시는것을 추천드립니다. 쉽게 말해 너가 뭐라하든 난 너에게 대항할 수 있는 권리가 있어! 즉, 니맘대로 못해! 정도로 알아두시면 되겠습니다.

이유 2. 대항력이 없으면 "우선변제권"이 없어집니다.

우선변제권에 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 뜻하며, 임대차계약을 맺은 건물이 경매 혹은 공매로 인해 소유주변경이 있을 경우, 낙찰대금에서 나보다 밑에 있는 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해, 다른 사람보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

갑자기 경매에 대한 얘기가 나와 복잡하시겠지만, 실제로 세들어 잘 살던 집이 갑자기 공,경매로 넘어가는 경우가 꽤나 많습니다. 이때 대항력과 우선변제권은 중요한 내용이기에 언급만 하고 다른 포스팅에서 더 자세히 다뤄보기로 하겠습니다.

임차권등기란??

제가 주의사항에서 보증금 반환을 받기 전까지 절대 이사하지 말라고 했던 이유가 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문이라고 말씀드렸는데요. 임차권등기는 임대차 계약이 끝난 이후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 하더라도 기존 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지해주는 제도를 말합니다. 

임차권등기를 신청하면 대항력과 우선변제권을 보증금 전액을 수령할때까지 계속 유지시켜주기 때문에 임차인은 걱정없이 자유롭게 이사가 가능합니다. 또한 집주인의 허락 없이도 임차인 단독으로 관할 법원에 방문신청이 가능하기 때문에 이러한 제도를 적극 활용해 보시길 추천드립니다. 

임차권등기의 효력은?

임차권등기가 단순히 "대항력과 우선변제권을 유지"하는 효력만 갖고 있다면, 사실상 보증금을 돌려받는 것이 목적인 세입자에게는 큰 도움이 될 수 없을텐데요. 집주인이 "그래 넌 신청해라 돈은 주고싶을때 줄테니까"라고 하면 끝이니까요. 그러나 임차권등기는 대항력과 우선변제권 말고도 다른 효력, 효과가 있습니다.

예전에는 부동산 중개사무소에 발품을 팔며 알아보던 시대에서 인터넷이 보급화 되며 컴퓨터만 가지고도 그 자리에서 관련 지식과 정보들을 손쉽게 취득할 수 있는 시대로 바뀌었고, 이로 인해 과거 전문가들의 전유물이라고 생각되었던 경매가 현재는 그 문턱이 많이 낮아진게 사실입니다.

그러나 많은 분들이 극히 일부만 나타만 정보와 지식을 가지고, 마치 자신이 전문가가 된냥 두려움 없이 경매 시장에 뛰어들어 큰 손해를 보는 경우도 허다합니다. 이런 경우가 비일비재하다 보니, 이제는 그와 같은 결과를 답습하지 않기 위해 적지 않은 비용을 지불하고서라도 많은 분들이 교육을 통하여 그 전문성을 키우고 있습니다.

그래서 오늘은 아직 경매에 뛰어들지,말지 고민 중이신 분들을 위해 꼭 알아야 할 기초적인 진행절차에 대해 써 내려가볼까 합니다. 

Chapter 1.경매의 준비 : 경매신청, 경매개시결정, 배당요구종기공고

［1］경매신청은 2가지 경우로 인해 신청이 가능합니다. 「강제경매, 임의경매」가 있으며, 쉽게 담보가 있냐, 없냐의 차이로 구별할 수 있습니다. 담보가 없으면 강제, 담보가 있으면 임의라고 생각하면 편합니다.

『강제경매』는 법원에서 채무자의 부동산을 압류해서 매각하고 그 대금을 통해 채권자의 채무관계를 해소시키기 위해 필요한 절차를 말합니다. 그러나 이와 같은 방법으로 진행하기 위해서는 "대여금반환청구소송^[각주:1]"을 제기해야하여 승소를 해야만 한다는 점입니다.

『임의경매』는 "근저당, 저당권^[각주:2] 등"과 같은 담보설정이 있는 상태에서 채무자가 빚을 갚지 않아 경매를 신청했을 때를 말합니다. 특징으로는 채무자가 소송없이도 경매를 신청할 수 있다는 점입니다.

［2］경매개시결정은 경매신청을 받은 법원이 제출 된 서류를 검토한 뒤 적법성이 인정 될 때, 경매절차의 개시를 선고하는 법원의 결정을 말합니다.

［3］배당요구종기공고란, 본 안에 관련하여 돈을 빌려준 채권자는 법원이 정한 날짜까지 자신이 얼마를 돌려받아야하는지에 대한 『배당요구』를 해야 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이때 "배당요구"는 법원이 정한 날짜까지 해야만 하는데 이 시기를 알리는 것이 『배당요구종기공고』라 합니다.

Chapter 2.부동산의 가치를 알아보는 현황조사, 감정평가

［4］법원이 경매의 시작을 알리는 경매개시결정을 내리면, 법원의 집행관들이 경매 물건의 상태를 조사하기 시작하는데 이를 「현황조사」라 합니다. 이를 통해 알 수 있는 사항으로는 "세입자의 유무", "보증금 및 월세", 전입신고 및 확정일자의 유무"등이 있습니다. 말그래도 물건의 "현재상황"을 조사하는 것을 뜻하며, 이를 통해 낙찰자가 어떤 사항을 떠안고가야할지에 대해 분석이 가능합니다.

［5］추가로 법원의 의뢰를 받은 감정평가사는 동산·부동산 또는 기타 재산의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 업무인 「감정평가」를 실시하게 되는데, 이 "감정가액"을 토대로 경매물건의 "최저매각가격"을 정하게 됩니다. 여기서 최저매각가격이란 경매에 나온 부동산에 입찰하기 위해서 필요한 최소한의 가격을 뜻합니다. 예) A부동산 최저매각가격 1억원 = 최소 1억 이상을 입찰해야 경매에 참여가능

Chapter 3. 경매 날짜를 알려드립니다! : 매각공고

［6］법원은 위의 현황조사와 감정평가를 마치게 되면, 본격적으로 『매각기일』^[각주:3]과 『매각결정기일』^[각주:4] 정한 이후 발표하게 되는데 이를 매각공고라 합니다. 이 매각공고는 일간신문, 법원 게시판, 대법원 법원경매정보 사이트를 통해 진행됩니다. 

Chapter 4. 본격적인 경매의 시작! : 입찰 → 매각허가결정 

［7］법원의 매각기일에 실시하는 경매의 참여자는 본격적으로 자신이 점 찍어둔 물건에 대해 입찰이 가능하며, 이때 「최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 입찰함에 넣음으로써 입찰」의 절차가 마무리됩니다. 

［8］ 이후 가장 높은 입찰가격을 써낸 사람이 낙찰자가 되며, 법원은 「낙찰결정 이후 본 경매의 절차상의 문제의 유무 등을 조사하여 별다른 이상이 없을때」 비로써 「매각허가결정」을 내리게 됩니다.

Chapter 5. 돈만 내면 이제 내 것! : 매각대금납부 → 소유권이전 등기의 촉탁 및 부동산인도명령

［9］매각허가결정이 난 후 법원은 최고가신고인에게 매각대금의 지급기한을 정한 후 알려주는데 낙찰자는 지급기한 내에 대금을 납부해야만 하며, 지급기한 내에서 언제든지 납부가 가능합니다.

［10］이 후 낙찰자가 모든 대금을 납부하면 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 이때 낙찰자는 본인이 소유권이전등기를 신청할 필요가 없으며, 법원이 관할등기소에 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 않는 부담의 말소등기를 촉탁함으로써 마무리 됩니다.

오늘은 부동산 경매를 시작하기 전 꼭 알아야할 진행절차에 대해서 포스팅해 보았습니다. 이 중에는 이미 알고 계시는 내용도 분명 많을 거라는 생각이 듭니다. 사실 경매의 절차 사이사이 더 중요한 내용은 너무나 많습니다만, 이 한 포스팅에 모든것을 담아내자니 한계가 있는 것 같아 세세한 내용들은 시리즈로 묶어 차후 포스팅하여 도움을 드리도록하겠습니다.

안녕하세요. 오늘도 부동산 상식?? 을 알려드리기 위해 어김없이 찾아온 Real estate store 부동산 스토어입니다.부동산 관련 뉴스나 신문 기사에 하루도 안 빼놓고 나오는 내용이 오늘의 주제인 분양권과 입주권인데요. 그런데도 불구하고 의외로 헷갈리시는 분들이 많아 분양권과 입주권의 차이점을 알려드리려 합니다.

현업에 종사하고 있는 지금은 잘 알고 있지만, 이 부동산 업계에 발을 내밀기 전에는 많이 헷갈린 두 녀석이기도 합니다. 그냥 어렴풋이 "아파트를 살 수 있는 딱지" 정도로만 알고 있었고 분양권이나 입주권이나 그게 그거겠지 싶었는데 알고 보면 꽤 다른 점이 많습니다. 그래서 손해 보시는 분들도 엄~청 많다는 점! 자, 시작해볼까요?

분양권과 입주권 "조합원이냐 아니냐"에 따라 바뀐다.

우선 분양권과 입주권이 무엇인가에 대해 알아야 설명이 쉬울 것 같은데요.

「내가 조합원이다 → 입주권」, 「내가 조합원이 아니다 → 분양권」

"왜 이런 차이점이 발생하는가"는 "어떤 식으로 아파트가 완공될 수 있었는가"를 알아야합니다.

【1】 기존 토지나 아파트 등의 소유자는 해당 공사를 하기 위해서 「조합」을 설립해야 합니다.

【2】 그 후 그 "사업을 진행해도 되겠습니까"라는 목적의 사업시행인가(허가를 결정해주는 절차)를 각 시, 군, 구청장 등에게 신청하게 됩니다. 그럼 그 사업의 이유가 타당하여 사업을 진행해도 된다고 하는 사업시행인가를 내주게 되는데 그렇다고 바로 공사를 진행할 수 있는 것은 아닙니다.

【3】 많은 토지와 건축물 소유자가 얽혀있기에 개발 후 어떻게 보상할지에 대한 「계획」을 먼저 짜고 이것을 다시 한번 검토받게 되는데 이를 『관리처분계획』이라고 합니다.

【4】 이 절차까지 통과가 되었을 때 공사를 진행하게 되며 본 사업 완료 후, 보상에 대한 사항이 포함  된 『관리처분계획』단계에서 현금보상을 받을 사람과 아파트 등의 현물로 받을 사람이 나뉘게 되는데, 이때 아파트로 받고자 하는 사람에게 주어지는 것이 『조합원 입주권』입니다.

우리가 흔히 알고 있는 「분양권」은 아파트 완공 후 "청약"을 통해 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

여기서 입주권과 차이가 있는데 기존 토지 또는 건축물의 소유자가 완공된 아파트에 선순위로 입주할 수 있는 조합원 입주권과 다르게, 분양권은 조합원들이 들어가고 남은 아파트에 「일반분양」을 거쳐 후순위로 들어간다는 점입니다. 

자 요약 들어갑니다!

어떤 선택이 더 이득인가

어떤 선택을 하는 게 나에게 더 이득을 가져올까··참 어려운 문제인데요.

각각의 선택에 따른 장점과 단점이 너무나 다르기 때문입니다.

【1】 입주권은, 완공 전 설계 또는 마감재 변경 등 여러 상황으로 인해 공사가 지연되거나 미분양의 발생 등의 이유로 조합원이 추가 분담금을 내야 할 상황이 생길 수 있다는 단점이 있으며, 대부분의 경우가 이 추가분담금이 발생한다고 생각하고 들어가야 합니다.

【2】 조합원 입주권 거래 시 분양권과는 다르게 조합원이 공사를 위해 제공한 「기존 주택 또는 토지비용 + 추가분담금 + 프리미엄」을 합친 모든 돈을 지급해야 하므로 초기비용부담이 상당히 높다는 점 또한 단점입니다.

하지만 이 모든 걸 상쇄하고도 남을 장점이 존재하는데요.

【1】 분양권보다 10~20% 정도 낮은 가격에 공급하기 때문에 비교적 저렴한 가격에 거래할 수 있으며, 【2】 건설사가 제공하는 무상난간 확장과 로열층 및 동 선택, 이주비 지급 등 다양한 혜택도 누려볼 수 있는 장점이 있습니다.

분양권은 매우 심플합니다.

【1】 분양가의 10%의 계약금+프리미엄만 있다면 거래할 수 있다는 점, 【2】「계약금, 중도금, 잔금」 등으로 나눠 내기에 초기자금부담이 적다는점, 【3】 청약통장만 있으면 누구나 신청 가능한 점이 장점입니다.

이와 반대로 【1】누구나 할 수 있는 만큼 큰 시세차익이 예상되는 지역의 경우 그만큼 엄청난 경쟁률이 발생한다는 점, 【2】 수천만 원 또는 수억에 달하는 프리미엄을 지급해야 할 수 있다는 점이 단점으로 볼 수 있습니다.

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오늘도 어제와 같이 따뜻한 날씨가 이어지고 있습니다. 며칠 전까지만 해도 꽤 쌀쌀했는데 말이죠. 그 덕에 감기에 걸려버려 기침을 달고 살고 있습니다. 이럴 때 일수록 건강 조심하시기 바랍니다. 저번에는 아파트, 빌라, 등 주거시설에 적용되는 "주택임대차보호법"에 대해 포스팅을 해봤었는데요. 오늘은 "상가임대차보호법"이 개정된 사항이 있어 그 내용을 살펴보고 "임대료 인상은 얼마까지 가능한가"에 대해 풀어볼까 합니다.

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부동산 스토어

우선 상가임대차보호법이란 영세상인들의 상가 임대의 보호를 목적으로 2001년 12월 29일 제정된 법을 말하는데요. 상인들의 안정적인 영업이 가능하게 만들고, 과도한 임대료 인상을 사전에 방지하여 상가 세입자의 권리를 보장하기 위한 법을 말합니다. 『주택임대차보호법』에서는 아파트, 빌라 등 주거용 건물에 대해 적용되었다면, 『상가임대차보호법』은 『사업자등록 대상 영업용 건물』에 적용이 되니 알아두시길 바랍니다.

기존 상가임대차보호법에서는 연 9%의 범위에서 임대료 인상이 가능했습니다. 하지만 이제 연 5%로 줄어들어 건물주분들에게는 안 좋은 소식이겠지만, 영업 중이신 사장님들에게는 희소식이 아닐 수 없겠네요. 이번 임대료 인상률 개정안은 2017년 12월 22일 발표를 통해 20일간의 입법예고 기간을 거쳐 이번 2018년 1월 26일부로 시행되었습니다.

알기 쉬운 예로 들어, 기존 9%의 인상률 기준으로 보증금 1억 원 가정한다면 1년에 1억 9백만 원으로 900만원 까지 인상이 가능했으나, 개정 후 5% 인상률 기준으로는 1년에 1억 5백만 원으로 500만 원까지 인상이 가능합니다.

월세 또한 위와 마찬가지로 【월세 X 5%(0.05)】를 통해 임대료 인상 상한가 계산이 가능합니다. 이번에 시행된 개정안은 2018년 1월 26일 이후(즉, 당일은 적용 안됨) 체결된 임대차계약 및 갱신되는 계약만 적용된다고 하니 유의해주세

요.

상가임대차보호법에서는 소상공인을 위해 『주택임대차보호법』과 같이 일정금액의 및 임대 기간 유지에 필요한 보호를 해주고 있는데요. 그렇다고 모든 소상공인을 보호해 주진 않으며, 이러한 법의 보호를 받기 위해서는 법에 정해져 있는 특정 범위 이하의 금액에 해당되는 상가만 그 법을 적용하고 있습니다.

지역별 변경사항을 살펴보면 

서울특별시「기존 4억 원 이하 → 6억 1천만 원 이하」

과밀억제권역(부산,인천, 의정부,성남 등) 「3억원 이하 → 5억원 이하」

광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인 「2억 4천만원 이하 → 3억 9천만 원 이하」

그밖의 지역 「1억 8천만 원 이하 → 2억 7천만 원 이하」

으로 변경이 되었습니다.

여기서 주의하실 점은 위와 마찬가지로 모든 상가에 대하여 개정규정이 적용되는 것이 아니라, 이번 2018년 1월 26일 이후(당일 적용 안 됨) 체결되거나 계약갱신되는 상가건물의 임대차계약부터 개정된 규정이 적용된다고 하니 주의해주시기 바랍니다.

위의 상가임대차보호법의 적용금액 범위는 환산보증금을 기준으로 삼고 있는데요 보증금만을 기준 삼는 것이 아니라 보증금과 월세의 환산액, 이를 환산보증금이라 합니다. 이는【 보증금+(월세X100) 】을 해주시면 쉽게 환산보증금을 계산하실 수 있습니다. 예를 들어 현재 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 계약했다면 1억원+(100만 원X 100)=2억 원이 환산보증금입니다.

환산보증금액 기준 범위의 상향이 중요한 이유는 현재 많은 소상공인 분들께서 상가 임대차를 체결하고 영업하고 있는데 그분들이 법의 보호를 받을 수 있는 범위가 확대되었음을 의미하기 때문입니다. 지금까지 설명한 임대료 인상제한이 『상가임대차보호법』에 해당하는데요. 이 법의 보호를 받기 위해서는 이 환산보증금 범위 내에 해당해야만 적용이 되기 때문입니다.

한마디로 지금 현재 서울특별시의 경우 환산보증금 6억 1천만 원 까지 『상가임대차보호법』에 말하는 연 5%의 임대료 인상 제한의 보호를 받았다면, 환산보증금 6억 1천 1백만원의 상가는 지금까지 설명한 법의 보호를 받을 수 없습니다.    

아마도 위에서 설명한 환산보증금 때문에 혼란이 오실 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 너무 어렵게 생각하지 마시고 현재 상가의 보증금+(월세X100)으로 계산하시면 쉽게 구하실 수 있고, 2번 문단에서 설명한 지역별 개정규정 적용 범위 안에 해당한다면 『상가임대차보호법』의 보호를 받으실 수 있습니다.

추가로, 적용 범위에 해당하지 않더라도 기존의 권리금보호규정 및 계약갱신요구권, 대항력은 유지가 된다고 하니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 다음에 더 좋은 내용으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. Real estate store 부동산 스토어입니다.

전세, 월세를 살다 보면 예기치 못한 상황으로 인해 계약 기간 도중에 이사를 해야 하는 상황이 종종 생기기도 하는데,크게 2가지 상황으로 볼 수 있습니다.

이때 지혜롭게 문제를 해결하시는 분들이 있는가 하면, 처음 겪는 상황에서 어떻게 해야 할지 몰라 손해를 보는 분들도 계시는데요. 이런 상황이 발생했을 때 어떻게 해결해야 하는지에 대해 포스팅을 해볼까 합니다. 만약 현재 이런 상황에 놓여 있는 분들이라면 오늘 포스팅을 보고 꼭 원만하게 문제를 해결하셨으면 합니다.

우선, 계약 기간 중간 이사를 하는 경우가 꽤 많다는 사실! 알고 계시나요. 전생에 좋은 일을 많이 하셔서 이런 상황을 겪지 않으시는 분들도 많을 테지만, 의외로 다양한 이유로 기존의 보금자리를 떠나 새로운 보금자리를 알아봐야 하는 상황이 자주 발생합니다. 음.. 대표적인 예를 몇 가지 들어보겠습니다.

1. 임대인(집주인)의 사정으로 인하여 이사요구가 있을 때

2.임차인(세입자)의 사정으로 인하여 이사요구를 있을때

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부동산 스토어입니다.

안녕하세요. 부동산 뉴스나 기사를 보면 빠지지 않고 나오는 내용이 있습니다. 바로 재개발과 재건축입니다. 많이 접해본 단어라 알기는 아는데 어떤 차이가 있는지에 대해 자세히 알고 계신분들은 많이 없다는게 함정입니다. 대략적으로 일단 투자하면 돈을 벌 수 있는 것이라고만 알고 계시는 분들이 더 많을 듯 합니다.

그래서 그런지 부푼 꿈을 안고 투자를 했지만, 실패의 쓴맛을 보는 분들이 꽤나 많다는 사실! 오늘은 재개발과 재건축의 차이점을 한방에 정리해보고자 합니다. 시작하겠습니다.

개발과 건축의 차이점이 무엇일까요. 개발을 설명하자면 사실 지식, 재능, 산업, 경제 등은 물론 새로운 물건이나 생각등을 만들어 내는 것등 아주 포괄적인 개념입니다. 그러나 우리는 부동산이라는 특정 분야에 대해 관심을 갖고 있기에 여기에 대입을 해보면 부동산에 가공행위를 하여 일상생활이나 생산 및 위락 등에 이용할 시설, 건축물 등을 만들어 공급하는 행위라고 설명할 수 있습니다.

그리고 쉽게 부동산 개발이라고 하면, 매우 넓은 지역에 사업등을 시행하여 "무"에서 "유"를 창조하는 행위로 볼 수 있을 것이며, 그 예로 신도시 개발등이 있겠습니다.그에 반해 건축을 생각해보면, 개발과는 다르게 한정된 공간에 어느 한 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 신축, 증축, 개축, 재축,이전 5가지의 행위를 하는 것이라고 할 수 있습니다. 정의만 살펴봐도 그 행위의 크기가 아예 다르다는 것을 알 수 있습니다.

재개발

재개발은 『정비기반 시설이 열악·노후하여 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 또는 상업·공업지역의 도시 기능을 회복하거나 상권의 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선시키기 위해 실시하는 사업』을 말합니다.

여기서 기반시설이라 함은 공원,시장,철도,도로 및 상하수도 등을 말하며, 사람이 주거 생활을 영위함에 있어 꼭 필요한 시설 또는 도시기능의 유지에 필요한 시설로써 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 정해진 시설을 말합니다.

기본적인 정의는 이만 마치기로 하고, 전국을 살펴보면 소위 "달동네"라 불리는 곳을 찾을 수 있는데 "달동네"란 도시 외곽의 산등성이나 산비탈 등 비교적 높은 지대에 취약계층이 거주하는 곳을 말하며, 그곳을 살펴보면 도로 및 상하수도는 물론이거니와 공원 등등의 기반시설이 매우 취약하다는 것을 알 수 있습니다. 이런 곳의 건축물 뿐만 아니라 토지까지 모두 까뒤집어 처음부터 계획적으로 개발하는 것이라고 할 수 있습니다.

재건축

이 둘은 낡은 것을 허물고 새로운 것을 짓는다는 점에서 공통점을 갖고 있지만, 시행사업에 대한 목적도 다르고 그 조건 또한 매우 다르다는 것을 알 수 있습니다. 대표적인 차이점이라 함은 재개발과 재건축의 성격을 들 수 있는데 재개발은 공공의 이익 즉, 공공성과 공익성을 목적으로 두고 있으며, 재개발은 사익성을 목적으로 두고 있습니다. 목적이 다르기에 그 사업을 통해 수혜를 입는 대상 또한 다를 수 밖에 없는데요. 

재개발의 경우, 개발에 대한 혜택을 받기 위해서는 토지 또는 건축물을 소유하고 있어야만 그 대상이 될 수 있습니다. 여기서 "또는"을 주목하셔야 하는데 토지와 건축물 중 하나만 갖고 있어도 그 대상에 포함됩니다. 여기서 말하는 혜택이란 조합원 지위를 말할 수 있습니다. 추가로 지상권 소유자도 그 대상이 된다고 하니 혜택의 대상이 매우 넓다고 말할 수 있으며 이 점이 재건축과 뚜렷한 차이점을 보입니다.

재건축의 경우는 개발을 함으로써 발생하는 혜택을 받기 위해서는 토지 및 건축물을 소유하고 있어야 합니다. 잘 보면 대상이 다르다는 것을 알 수 있는데, 재개발은 토지 「또는」 건축물, 재건축은 토지 「및」 건축물이라는 점입니다. 즉 건축물과 토지 둘다 가지고 있어야 "조합원 지위"라는 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 일반적으로 아파트 등을 거래할때 "대지권"은 집과 함께 같이 딸려오는 것이기에 이를 별로 신경쓸 필요는 없습니다.

앞서 재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 하고 있으며, 넓은 지역을 개발한다.라고 말씀드렸습니다. 넓은 지역을 개발 할때는 그에 따른 많은 수의 이해관계인이 발생하게 되는데요. 만약 취약계층이 밀집하고 있는 달동네에 재건축과 같은 대상조건(토지 및 건축물의 소유자)을 내밀면 어떻게 될까요?

달동네의 경우, 토지주와 건축물의 소유자가 같은 곳이 많지 않다는 점을 봤을때 이러한 조건을 적용 시켜버린다면 그 지역에 거주하고 있는 거주민은 한순간에 거리로 내몰리는 상황이 발생할 것입니다. 이는 공공성과 공익성을 목적으로 두고 있는 재개발의 취지와는 전혀 맞지 않습니다.

그에 반해, 재건축의 경우 아파트 평수가 크던 적던을 잠깐 무시하더라도 집을 소유하고 있고, 위 예시보다 상대적으로 더 나은 경제조건을 갖고 있으니 사업시행의 성격이 "사익성"이 강한만큼 조금의 핸디캡이 필요하지 않나 싶습니다.

제가 극단적인 예로 들었기 때문에 그렇지 정말로 사람이 살기에 위험할 정도로 노후화 된 단지에 대해서는 필수적이라는데에는 이견이 없습니다. 

재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 넓은 지역을 일시에 개발하기에 대상 지역에 거주하고 있는 모든 대상자의 니즈(needs)를 충족시키며 사업을 진행하는데 무리가 있습니다.

때문에 "대"를 위한 "소"의 희생이 불가피한 상황이 발생하는데 『수용』이 대표적입니다. 이는 주로 보상관련 된 문제가 발생시키며 이를 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"을 통해 해결합니다. 추가로 그 보상금에 대해서는 불노소득의 제재가 목적인 "초과이익환수제"를 적용시키지 않습니다.

추가로, 이미 도로 및 상하수도 등의 기반시설, 건축물의 노후·불량이 확실하여 진행되는 사업인 만큼 "안전진단"은 실시하지 않습니다.

재건축은 현재 부동산 시장에서 불노소득의 대표적인 예로 들 수 있는데요. 그만큼 "사익성"이 매우 높은 사업입니다. 정부는 "불노소득"과 함께 "부의 불균형"을 매우 싫어하는 특성상 그 행위 자체를 제재할 장치로 "초과이익환수제"과 함께 기존의 "안전진단 기준"을 상향 조정하였고, 현재는 그 조건을 충족할 때 사업이 가능합니다.

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