그 옛날 은행에 월급만 차곡차곡 잘 넣어놔도 이자가 이자를 낳아 예금만으로 집을 살 수 있는 시절이 있었습니다. 그러나 현재 예금의 저금리 현상은 지속되는 가운데 많은 사람들이 돈을 벌 수 있는 새로운 투자처로 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 선택하고 있습니다.

이 선택이 후회없는 선택이었으면 좋으련만.. 사실상 그렇지 못한 분들이 많다는 것을 그간의 뉴스와 기사를 통해 잘 알고 계시리라 생각됩니다. 이는 "안정적인 임대수익이 가능하다"는 수익형 부동산에 대한 소문이 퍼지며, 갈 곳을 찾지 못했던 잉여 자본들이 너도나도 이 부동산 시장에 대거 투입되어, 결과적으로 수요보다 공급이 많아지는 "과잉공급"으로 인해 찾아온 결과라는 것을 알 수 있습니다.

하지만 이런 상황에서도 부동산 투자의 열기는 사그라들 기미를 보이지 않고 오히려 점점 늘어나고 있는 추세입니다. 그래서 오늘은 투자를 준비 중이신 분들을 위해 수익형 부동산투자를 어떻게 해야하고 주의해야 할 점은 무엇이 있는가에 대해 포스팅을 해볼까합니다.

본 내용을 시작하기 전, 부동산에는 수익형부동산의 종류에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

1. 주거용 : 아파트, 주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 있으며, 소액으로 가능하여 가장 보편적인 투자처
2. 상업용 : 상가, 주상복합단지, 근린상가 등이 있으며, 주거용에 비해 초기자금은 많이 들어가나 그만큼 임대수익이 크다.
3. 토지 : 주차장, 임대토지, 물류창고 등을 통한 임대수익 및 시설수익을 얻을 수 있으며, 종류에 따라 초기 투자자금이 많이 달라지나, 추후 지역 개발 및 발전으로 인한 지가상승으로 수익을 기대할 수 있다.

우리가 수익형 부동산에 투자하는 이유는 ［임대수익을 얻는 것이 그 주된 목적］일 것입니다. 그렇다고 임대료를 받는다고 그게 성공한 투자라고 말할 수 있느냐. 그것은 아니며 나에게 ［이익］이 생겨야 성공한 투자라 할 수 있을 것입니다. 그래서 ［수익률］을 매우 중요하게 생각해야한다는 것은 누구나 다 알고 있는 사실입니다.

그러나 수익형 부동산 투자에 있어 ［돈을 벌기 위한 것 외］에 ［왜 수익률이 중요한지］에 대해서는 모르는 분들이 꽤나 많습니다.

우리는 건물이 무한하지 않다는 것을 다시 한번 생각해봐야 합니다. 주변의 개발 등으로 인한 가치상승요인은 제외하고 순수하게 물건으로써 건물은 시간과 사용에 따라 없어지는 소비재이며, 사용년수와 관리정도에 따라 차이는 있겠으나 건물 자체의 가치는 시간이 지남에 따라 점점 하락함과 동시에 임대료, 보증금, 건물가격 또한 하락합니다.

그렇기에 수익형 부동산에 투자 하시는분들이라면 건물의 가치가 "0"에 가깝게 수렴하기 전 투자한 금액을 회수하는것을 최우선 과제로 삼으셔야합니다. 그리고 이것은 "누가 빨리 손익분기점을 넘겨 흑자를 내느냐"로 말할 수 있고, 이를 위해서 수익률은 매우 중요한 요소입니다.

부동산의 수익률 계산 방법은 ［연수익/총 투자금 X 100 ］으로 계산이 가능한데요. 

그리고 간혹가다 이 수익률이 "월"단위로 착각하시는 분들이 계셔서 얘기하지만 수익률은 "연" 단위 입니다. "월"에 12%면..말이 안되겠죠? 다시 돌아가서 예를 들어보도록 하겠습니다. 

1. 오피스텔 1억에 매입             
2. 월세 100만원

1. 아파트 1억 원 매입
2. 보증금 3천, 대출 5천
3. 월수입 100만 원
4. 대출 연이자 300만원 가정

이경우, 연수익 1200만원(월 수익 100만원 X 12개월) - 300만원(대출이자) / 1억 원 - 5천만원(대출금) - 3천만원(보증금) X 100 = 800만원 / 2천만원 X 100 = 수익률 40%입니다. 에이! 말도안된다! 하시겠지만 예시는 예시일뿐입니다.

자 여기서 눈여겨봐야할 점이 있죠. 대출과 보증금이 꼈는데 수익률은 오히려 올라갔다? 이는 정의 레버리지 효과 때문입니다. 흔히 【지렛대 효과】라고 하며 다른 이의 돈을 이용하여 자기자본이익률을 올리는 방법입니다. 우리는 흔히 돈이 돈을 부른다고 하는데 그와 같은 이치입니다.

순수한 자기 자금 1억으로 1200만원을 버느냐, 대출 8천만원을 끼고 이자 300만원을 내서라도 내 돈 2천만원으로 900만원을 버느냐 각자 상황이 다르기에 정답은 없습니다. 결국 선택의 문제겠죠?

자 이제 슬슬 준비가 된 것 같고, 투자만 하면 많은 돈을 벌 수 있을 것 같은 느낌이 드실텐데요. 위 상황은 세전 수익을 기준으로 계산했으며, 공실위험 및 수리비, 관리비, 세금 등등 돈나갈 곳을 모두 제외한 매우 이상적인 상황을 예로 들었다는 점을 생각해야합니다. 현재 부동산 시장은 과잉공급과 함께 공실은 점점 늘어나고,그로 인해 임대 수익률은 꾸준히 떨어지고 있어 실제로 임대인은 5%의 임대 수익률만 유지를 해줘도 감사해야 할 지경입니다.

그래서 요즘 보면 수익률 몇% 보장한다느니, 임대료를 몇개월동안 지원해준다느니 여러가지 행사를 하는 것을 볼 수 있는데요. 자 우리는 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 굳이 이런 행사를 왜 하는것인가.. 배후수요가 풍부하여 임차인이 차고 넘치는 곳에서 이런 행사를 할까요? "모든 결과에는 원인이 존재한다"는 생각을 갖고 있어야 합니다.

실제로, 몇몇의 업체들은 1. 높은 임대료를 내고 있는듯한 가짜 임차인을 만들어 수익률을 높게 만들거나, 2.위에 말한 「지렛대 효과］로 대출이 많으면 많을수록 수익률이 높아지는 점을 이용하여 투자자에게 과도한 대출을 유도한 후, 분양만 하고 쏙 빠져버리는 경우 3. 세전 수익률을 세후 수익률인양 광고하여 수 많은 피해자가 발생했다는 것은 뉴스나 기사를 조금만 찾아봐도 어렵지 않게 접할 수 있습니다. 그러니 광고하는 수익률만 보고 거래를 하시면 안됩니다.

보통 이쪽에 투자하시는 분들은 임대료를 "흑자 수익"으로 생각하시는 분들이 꽤? 아니 대부분 그렇게 생각하시는 거 같습니다만, 제가 【2.】에서 말씀드렸듯 "손익분기점"을 넘겨야 온전한 수익이라는 점을 주의해야합니다. 현재 5%의 수익률을 기준으로 했을때 "손익분기점"까지 20년입니다.

즉 원금 회수하는데 20년 걸린다는 말이죠. 다르게 말하면 은행에 1억 맡겨두고 달마다 500만원씩 꺼내쓰며 그 돈을 가지고 ＂나 돈 벌었어" 라고 하는 것과 비슷한 이치입니다.

그렇다면 수익형 부동산에 무엇을 보고 투자 해야하느냐, 그것은 입지입니다.

부동산은 입지로 시작해서 입지로 끝나고, 건물을 사고 파는게 아니라 입지를 사서 입지를 파는것이라고 생각합니다. 그리고 입지에는 주변의 개발호재 또는 주변 상권, 배후수요, 교통조건 등등 매우 많은 것들이 있고, 그것들은 결과적으로 시간이 지남에 따라 가치를 잃는 소비재로서의 건물이 아닌 ［엄청난 미래가치를 갖고 있는 건물］로써 존재할 수 있도록 해주는 매우 중요한 조건 중 하나입니다.

많은 분들이 수익률에 현혹되어 달마다 나오는 임대료에 치중하는 듯한 모습을 많이 봐왔습니다. 하지만 부동산은 달마다 나오는 임대료로 돈을 버는게 아니라 결국,건물을 사고 팔때 나오는 시세차익으로 돈을 버는 상품이다라는 것을 명심하고, 【건물의 가치가 높아져 나중에 비싸게 팔 수 있는 곳에 투자해야한다.】라고 말씀드리며 이번 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다.

요즘 금융규제다, 부동산규제다 하여 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다. 현재 이런 상황에서도 많은 분들이 가격이 떨어진 지금을 기회삼아 소액으로 할 수 있는 부동산소액투자에 대한 문의를 해주고 계시는데요. 하지만 걔 중엔 가격이 싸서 좋다고 하니, 잘 알아보지 않고 무작정 시작하려고 하시는 분들도 많아 참으로 난감합니다..

저는 현업에 종사하고 있으니 거래는 해야하고.. 그렇다고 수익성이 없는 물건을 팔자니.. 욕 밖에 더 먹겠습니까.그래서 이번 포스팅은 남들이 하니 아무런 계획없이 나도 한번 시작해보자라고 생각하시는 분들을 조금이라도 줄여 일 좀 편하게 하려는 저의 사심이 있는 포스팅이라고 할 수 있겠습니다.

부동산소액투자 종류도 여러가지!

투자에는 여러가지가 있으나 부동산에서는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

건물이냐, 땅이냐 매우 심플합니다. 소액투자가 가능한 건물에는 대표적으로 오피스텔, 아파트, 빌라 등이 있습니다. 그리고 요즘은 상대적으로 개인당 투자 비용대비 수익성이 좋은 빌라, 오피스텔에 공동투자를 많이 하는 모습을 볼 수 있습니다. 

땅의 경우는, 건물에 비해 더욱 간단합니다. 마음에 드는 땅을 필지로 구입하느냐, 지분으로 구입하느냐로 나뉩니다. 그리고 이 중에는 건물과 같이 가격이 비싸 개인이 구매하기 힘든 땅을 마음맞는 사람들끼리 모여서 필지로 구매하고, 건축을 통해 수익을 창출하는 분들도 꽤 많이 있습니다. 그러나 공통투자가 싫으신 분들은 그냥 개인이 사고 싶은 만큼만 지분을 사서 추후 토지개발로 인한 보상금을 통해 수익을 창출하기도 합니다.

부동산소액투자: 건물 공동투자를 생각한다면 상호간 의견조율은 필수! 

앞서 말씀드렸듯, 소액자본을 가진 투자자들이 함께 한채의 건물을 짓거나, 매수하여 시세차익 또는 임대수익을 올리는 방법이 현재 유행하고 있는데요. 그러나 현실은 투자자들 간의 마찰로 인해 소송까지 가는 경우가 허다합니다. 서로에게 해가 되는 공동투자가 아닌 이익을 가져다주는 공동투자 방법 3가지를 알아보도록 하겠습니다.

공동투자의 가장 대표적인 실패요인은 바로 투자자들간의 다툼입니다. 한 예로 시간이 지난 후, 매도를 원하는 그룹과 매수를 원하는 그룹간의 마찰로 인해 매도,매수의 적절한 시기를 놓쳐 손해를 보기도 합니다. 이를 해결하기 위해 처음부터 투자자간 목표 수익률, 투자기간 등을 조율하여 문서화하고, 사전에 문제가 될 만한 요인을 추가로 제거해가며 공통의 목표을 향해 함께 달려갈 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다 할 수 있습니다.

이것은 ［1］에서 발생하는 문제에 대한 또다른 해결책이기도 합니다. 많은 사람들이 모여 아무리 좋은 부동산을 구매한다하더라도 팔아야할때 팔 수 없다면 그것이 무슨 쓸모가 있겠습니까. 모든 사람이 공정한 표를 갖는 공동투자의 특성상, 사람이 적을수록 의사결정이 신속하기 때문에 사람은 적을수록 좋습니다.

서로 친분이 없이 많은 사람이 모여 진행되는 공동 부동산소액투자에서 빠질 수 없는게 이 "명의"에 대한 부분이 아닐까 싶은데요. 대부분 "공동명의"를 통해 원활하게 진행이 되지만, 대게는 대표 1인 명의로 등기하는 경우도 심심찮게 볼 수 있습니다. 이 경우 대표 1인이 나쁜맘을 먹고 맘대로 처분해도 다른 투자자가 막을 수 없다는 한계가 있기 때문에 추천 드리지 않습니다.

정말 믿을 수 있는 사람 또는 친인척,가족간에도 조심 또 조심입니다.

부동산소액투자: 땅은 중장기적 관점으로 투자하는게 중요하다.

토지 투자의 방법을 3가지로 나누면 1.개인의 자금으로 하나의 필지를 통으로 구매하는 방법, 2. 공동투자를 통해 필지를 구매하는 방법, 3.개인이 토지에 대한 지분을 구매하는 방법이 존재하며 땅에 투자하기로 마음먹었다면 건물과는 조금 다른 관점을 갖고 투자에 임하셔야합니다. 

건물은 이미 만들어진 완성품(빌라,오피스텔 등)을 가지고 시세차익과 임대수익 등을 창출하는 부동산이고, 거래 또한 활발하여 토지에 비해 환금성이 좋아 단기투자 가능합니다. 그러나 땅의 가격은 철저하게 미래의 가치를 중점으로 형성되며,건물과 달리 눈에 보이지 않는 미완성의 부동산을 거래하기 때문에 그 거래량이 많지 않습니다. 이는 자칫 잘못하면 돈이 묶이는 상황이 발생시키기도 합니다.

그렇기에 토지는 처음부터 중장기 관점으로 방향을 정하고, "개발이 될때까지 기다릴 수 있어"라는 마음의 여유를 갖고 시작해야만 "수익"이라는 결과를 만들어낼 수 있습니다. 가끔 어디서 "땅에 투자하면 엄청나게 번다더라"하는 얘기를 듣고 어렵게 모은 목돈을 빨리, 많이 불리고 싶은 마음에 성급하게 토지에 투자하시는 분들이 많은데 토지투자는 몇 년동안 묻어놔도 괜찮은 목돈으로 하시는 겁니다.

땅에 투자해서 손해보시는 분들 보면 100에 90은 기다리지 못하고 다시 파는 과정에서 손해를 많이 보십니다. 땅은 기다림입니다.

토지에 투자하는 대부분의 경우 "개발로 인한 시세차익"을 보기 위해서라고 해도 과언이 아니죠. 그럼 왜 사람들은 아무것도 없는 맨땅에 투자를 하는걸까요? 그것은 건물 투자에서는 있을 수 없을 만큼의 엄청난 시세차익이 발생하기 때문입니다. 건물은 현재가치를 중심으로 가격이 형성되는 반면, 토지는 철저하게 미래의 가치를 중심으로 가격이 형성되는 부동산입니다.

쉽게 건물은 현재 그지역이 어떻게 돌아가고 있냐에 따라서 가격이 바뀌는 물건이고, 땅은 그 지역이 어떻게 변화하냐에 따라서 가격이 바뀌는 물건입니다. 평당 몇만원 하던 논,밭에 개발계획이 잡히면 평당 몇백만원으로 뛰는 것은 예삿일입니다. 다만, 개발이 될 줄 알고 투자했다가 개발이 없다면 위에 언급한 것처럼 꽤나 오랜기간 돈이 묶이게 됩니다. 하이 리스크 하이 리턴이라 할 수 있습니다.  

그래서, 땅을 통해 시세차익을 얻기 위해서는 추후 개발이 될만한 곳을 찾는게 최우선 과제이며, 공인중개사를 통해 투자할 땅 주변에 어떤 개발호재가 있는지 필히 확인하고, 추가로 그 주변에 땅의 가격을 떨어트릴만한 "혐오시설이 존재하는가" 등을 확인하여 땅의 미래가치를 정확하게 파악하고 투자하는 것이 바람직합니다. 

가격이 오르는 부동산의 차이는 사소한것에서 시작한다.

우선 투자목적 이나 거주목적으로 아파트를 알아보신 분들은 공감하실텐데요. 같은 아파트(APT)에 같은 단지임에도 층수에 따라, 혹은 동의 위치에 따라 많은 차이가 있다는 사실을요. 그럼 왜 이런 차이가 나게 될까요.

이를 생각해보면, 아이들을 키우는 부부같은 경우 층간소음 문제가 제일 큰 걱정이겠죠 그래서 상대적으로 1층을 선호할 것입니다. 하지만 아무래도 대다수의 사람들이 개인생활에 대한 노출에 취약하다는 점을 불편해하고, 사람들이 계속 왔다갔다 하니 시끄럽다는 이유로 비선호 하는 모습을 알 수 있습니다. 그런 이유로 가격 또한 다른 층에 비해 좀 저렴하게 형성되어 있는걸 볼 수 있습니다.

모두가 선호하는 로얄층의 경우 1층과 다른 결과를 만들어냅니다. 집안에서 멋진 경치를 구경할 수도 있고, 벌레의 침입도 적어 쾌적한 생활이 가능하다는 이유로 모두가 그 층을 선호합니다. 살기에 최적의 요건이지요. 그래서 찾는 사람이 많다보니 같은 동임에도 불구하고 많은 가격차이를 보이게 됩니다.

시장은 수요와 공급법칙으로 움직입니다. 누구나 갖길 원하지만 아무나 갖을 수 없기 때문에 점점 가격이 상승합니다. 의식주 중 주거의 대표격인 아파트의 경우만 봐도 부동산은 사소한 차이에서 또는 소비자의 요구에 따라 가격이 달라진다는 걸 알 수 있습니다.

부동산의 미래가치를 찾아야 하는 이유

부동산은 미래가치를 현재로 끌어온다.라고 말을 합니다. 위에서 아파트 1층과 로얄층을 예로 말씀드렸죠. 결과적으로 찾는 사람이 많으면 많을수록 가격이 높은 폭으로 상승한다는 얘기입니다. 그러나 실수요 목적이 아닌 투자를 목적으로 하는 부동산투자의 경우는 어떻게 해야할까요.

몇 수 앞을 내다볼 수 있는 눈을 키워야 합니다.

이말이 무엇인가 하면, 아파트의 경우는 실수요 목적으로 알아보는 사람이 많기 때문에 그들은 그 곳에 입주를 희망하는 사람들끼리 싸우지만, 투자를 목적으로 하는 투자자의 경우 입주를 희망하는 사람은 물론이고,자신과 같은 투자자들과도 싸워야 하기 때문입니다.

가격이 오르는 부동산에는 공통점이 있다.

부동산 투자를 할때, 남들보다 먼저 한 수,두 수 앞을 예상하고 미리 선점해야함은 분명합니다. 그러기 위해선 내가 투자할 부동산의 미래가치를 파악해야하죠.

내가 살고 있는 2억 정도의 집 앞에 지하철이 뚫리고, 영화관이 생기고, 대형마트가 생긴다고 상상을 해보도록 하죠. 그런데 부동산중개사무소에서 2억 2천만원을 줄테니 팔 의향이 있냐고 물어봅니다. 여러분들은 어떤 선택을 하시겠습니까.

너무 뻔합니다. 당연히 안팔겠죠. 아직 생기지도 않은 상태에서 소문만 들리는데 2천이라는 돈을 더 준다고 합니다. 그럼 다 완성되면 얼마가 오를지 상상도 안됩니다. 이것이 바로 "미래가치"입니다.  

우리가 보통 알고있는 지하철 신설, 대형마트의 입점, 고속버스 터미널의 신설, 신도시 건설 등이 내가 갖고있는 부동산의 미래가치를 높여주는 대표적인 예입니다.  이 호재들이 아파트 예와 같이 결과적으로 부동산의 가격을 큰폭으로 올려준다는 점은 동일합니다.

그리고 이런 호재들의 공통점은 사람들이 모두 가격이 오를것이라는 기대를 하게 된다는 점입니다, 제가 위 마지막에 말씀드렸죠. 누구나 갖길 원하지만 아무나 갖을 순 없다.

그럼 우리는 어디에 투자를 해야할까요. 알듯 모를듯 한 말로 포스팅을 끝맺음 하지 않겠습니다. 소문이 도는 곳을 유심히 지켜보십시오.적어도 부동산시장에서 들리는 소문은 어떤 구체적인 움직임이 있을때 나오기 때문입니다.