강남구 기업이전 전문 공인중개사 티스토리

선릉역과 포스코 사거리 중간에 위치한 50평형 사무실을 실제 사진과 함께 소개 시켜드리겠습니다.

현재 임대인 분께서 기존의 낡은 인테리어를 벗어버리고 새롭게 인테리어를 하셨는데요.

임대 조건으로는 보증금 6,000만원, 임대료 440만원, 관리비 60만원으로 평수대비 적정 임대료를 형성하고 있는 곳으로 2호선 라인인 선릉역 ~ 포스코 사거리 중간 대로변에 위치하고 있어 교통 편의성 및 접근성이 매우 좋다고 말할 수 있겠습니다.

앞서 말씀드린 것처럼

강남의 교통 편의성, 50평형 대비 적정 임대료, 인테리어도 새로 한 사무실이라 

빠른 계약이 이루어질 것으로 생각 됩니다.

이 사무실에 관심있는 분들이 계시다면

밑의 제 명함 번호로 부담없이 언제나 연락주시면 친절하게 안내해 드리겠습니다.

사회초년생 또는 독립을 준비하는 예비 자취생들에게 가장 어려운 일은 무엇일까.아마도 집 구하기가 아닐까 싶습니다. 집 구하기에 충분한 자금을 갖고있다면 별 문제가 없겠지만,

제한된 자금을 가지고

【내가 원하는 모든 조건을 만족하는 전세, 월세를 찾는게 하늘의 별따기】

와 같다는 것을 얼마 지나지 않아 알게 됩니다.

이때 필요한게 무엇일까요. 요즘은 모든 정보를 빅데이터를 이용한 인터넷 또는 어플리케이션을 통해 어렵지 않게 접할 수 있는데요. 그 중 "부동산"은 상권분석, 가격비교, 위치선정 등 빅데이터를 십분활용하여 사용자에게 굉장한 편의를 제공하고 있습니다. 이는, 내 마음에 드는 전세 또는 월세를 찾기 위해 또는 투자가치가 있는 부동산을 찾기 위해 주말을 반납하고 밤낮으로 발품을 팔아야 했던 기억이 있는 분이라면 공감하실껍니다.

가장 많은 소비자가 활용하는 기능을 찾아보자면 단연, 전세 및 월세를 알아보는 것일텐데요. 현재 직방·다방·한방 등 많은 부동산 중개 어플리케이션이 이러한 문제를 해결해주고 있습니다. 이 중 한방은 다른 부동산거래 어플과는 다르게 한국공인중개사 협회에서 만든 어플로써 "정식 공인중개사"가 실제 매물을 등록하여 그 신뢰성을 확보하고 있습니다.

▣ 전국의 공인중개사가 운영중인 "한방"

국토교통부와 협력하여 새로운 부동산중개 시스템의 지평을 열다.

오늘은 "정식 공인중개사"분들이 등록되어있는 "한방"이 "부동산거래 전자계약시스템"과 연계 된 소식을 포스팅해볼까합니다.

한방은 『공인중개사의 80% 이상이 활용 중인 부동산 매물 포털』입니다.

앞으로 국토교통부와 한국공인중개사협회는 『"부동산거래 전자계약시스템"과 연계하여 기존 계약 시 동사무소 등을 방문해야했던 불편함을 없애고, 부동산 거래 시 클릭 몇번으로 전자계약을 체결할 수 있는 서비스』를 5월 29일부터 제공합니다.

한국공인중개사협회에서 운영중인 "한방"은 부동산 매물정보를 관리, 약 80%의 공인중개사들이 부동산 계약 시 계약서 작성에 활용하고 있는 사이트인데요. "전자계약 시스템"의 경우 부동산 계약 시 간편한 계약서 작성에 이용이 가능한 서비스였으나 이용 실적이 저조하여 빛을 못보고 있는 서비스였습니다.

이에 국토교통부는 일선에 있는 공인중개사들이 "한방"에서 자체적으로 제공하는 계약서 작성 프로그램에 익숙해져 있어, 이러한 서비스가 생소하고 불편했기 때문이라는 판단하에 "한방"에서 사용중인 계약서 작성 프로그램을 그대로 이용하면서도 "전자계약 시스템"을 손쉽게 이용할 수 있도록하고 "대국민 서비스"로 안착시켜 국민을 위한 서비스로 나아갈 수 있도록 최선을 다할 것을 밝혀 부동산 중개의 새로운 지평을 열 것으로 기대가 됩니다.

▣ 홍보와 이용이 저조했던 기존의 "부동산 전자계약 시스템"

이제는 공인중개사와 함께 안전하고 편리하게 

지금도 부동산 매매 계약 또는 임대차 계약시에 계약서를 쓰고 해당 기관에 방문하는 등 번거로운 절차를 거쳐야하는 기존의 방법에서 이런 번거로운 절차를 생략하고 그 자리에서 바로 처리하여 시간절약이 가능한 "전자계약"을 많은 분들이 이용 중에 있고 요구하는 사례가 많아지고 있습니다.

나의 첫 독립을 위해 또는 첫 직장에 가까운 집을 구하기 위해서 주말을 반납하며 열심히 발품을 팔고 계시는 분들이 계시다면 "정식 공인중개사"들이 포진되어 있는 "한방"을 통해 손쉽게 찾아보시는 건 어떨까요?

안녕하세요. 오늘은 국토교통부에서 발표한 2018년 전국 분양일정에 대한 정보를 포스팅하고

부동산 시장이 침체기에 있는 시점에서 "사람들은 왜 분양시장에 주목하는가"에 대해

알아보는 시간을 가져보겠습니다.

2018년 분양일정 주목해야할 이유 1. "기존 주택시장의 침체"

국토교통부(김현미 장관)에 따르면 2018년 6월부터 2018년 8월까지 전국 입주예정아파트가 전년 대비 3.5% 감소한 109,039세대가 집계되었다 발표했습니다.

이 중 수도권은 58,344세대, 지방 50,695세대로 전년 동기 대비 수도권은 10.1%증가, 지방은 15.5%감소한 것으로 수도권에 대한 분양몰림현상을 확인할 수 있었습니다.

주택 규모별 분양 예정상황을 살펴보면

1. 60㎡이하 29,038세대
2. 60~85㎡이하 69,115세대
3. 85㎡초과 10,886세대

로 확실히 투자가치면에서 높은 가치를 갖고 있는 85㎡이하의 중소형아파트의 인기가 지속되는 가운데, 2018년 입주 예정물량의 90%를 차지하고 있습니다. 

현재, 다주택자에 대한 【보유세 인상, 초과이익환수제 등】 부동산 시장에 강도높은 규제가 지속되는 가운데, 서울의 신규 아파트에 대한 초기계약율은 100%를 기록하고 있습니다. 왜 유독 분양시장에 대한 열기는 사그라들지 않을까. 이유를 뽑자면, 기존 주택시장(재건축,재개발 등등)에 대한 강력한 규제를 들 수 있습니다.

불과, 1년전만 하더라도 일단 재건축만 되면 큰 폭의 가격상승이 당연시 되었기에 많은 투자자들이 선호하는 상품이었습니다. 투자자들은 재건축 아파트를 구매하여 전세나 월세를 놓고 재건축 시기만 기다리고 있었습니다. 그러나 이번 정부의 서민 주거안정을 목표로 하는 다주택자에 대한 【양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 초과이익환수제】가 시행 됨에 따라 기존 주택에 대한 투자가치는 점차 줄어들기 시작합니다.

추가로, 재건축에 따른 과도한 추가분담금 문제까지 나타나며, 기존 투자자들의 근심걱정은 날이 갈 수록 점점 늘어나고 있는 실정입니다. 이처럼 기존의 주택시장이 더 이상 예전과 같은 "부의 축적"을 보장하지 못하게 됨에 따라, 상대적으로 규제가 덜하고 접근하기 쉬운 신규 분양시장이 반사이익을 얻고 있습니다.

주목해야할 이유 2.  저렴한 가격에 분양이 가능한 "고분양가 관리지역"

몇달전만 하더라도 뉴스 및 기사에서 전국의 미분양 아파트에 대한 우려를 쏟아내듯 발표했는데요. 그와 반대로 한편에서는 소위 "로또청약"이라 불리는 인기 분양현장을 소개하며, 기사를 보는 이로 하여금 혼란스럽게 만들었습니다.

『한쪽에서는 넘치는 미분양 아파트, 한쪽에서는 없어서 못파는 분양과열』

결과적으로, 두 기사 모두 "True"입니다. 다만 "어느 지역을 중심으로 통계를 냈느냐"의 문제일 뿐 입니다. 대부분의 미분양 아파트에 대한 기사는 지방, 청약 과열은 수도권에 대부분 집중되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

실제로, 6월 분양 예정인 서초우성1차 레미안 APT의 경우, 일단 당첨만 되면 수 억의 시세차익을 쉽게 얻을 수 있는 단지로 알려지며 청약 관심이 꾸준하게 늘어나고 있습니다. 이는 "고분양가 관리지역"이 가져다주는 저렴한 분양가액과 인근 아파트 실제거래가격과의 갭(Gap) 차이가 상당하기 때문인데요.

고분양가 관리지역이란, HUG(주택도시보증공사)에서 지정하는 것으로 인근 아파트 분양가 이상의 분양가를 책정하는 사업자에게는 분양보증을 발급해주지 않는 것을 말합니다.

고분양가 관리지역으로 지정된 곳은 인근 지역에서 1년 전 분양 된 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 제한되며, 만약 인근의 1년 전 분양사례가 없다면 직전 분양가격의 110%까지만 가격 인상을 허용합니다. 예를 들어 근 1년 내 인근지역에서 10억에 분양을 했다면, 새로 짓는 아파트의 분양가격은 10억을 넘을 수 없습니다.

이는, 개발 호재등 물가 상승요인을 무시하고 단순히 직전 분양가격을 중심으로 책정했다는 것과 신규 아파트 가격은 보통 인근 아파트의 가격을 따라간다는 점을 생각했을때, 분양가와 실제 거래가격 간의 격차를 크게 벌리는 원인이 됩니다. 

예를 들어 "고분양가 관리지역"으로 지정된 지역의 신규 아파트 분양가격이 10억이고, 인근의 아파트가 15억이라면 신규 아파트는 늦던 빠르던 인근 아파트의 가격인 15억에 인접하거나,새 아파트라는 프리미엄이 형성되어 더 높은 가격 대를 형성하는 것이 대부분이기에 최근 "고분양 관리지역"에 대한 "로또청약"에 대한 관심이 쏠리고 있습니다.

오늘은 2018년 전국 분양일정을 주목해야 할 이유에 대해서 포스팅을 해보았는데요. 오늘 포스팅에서 급변하는 부동산 시장에서 어떻게 행동해야 할 지에 대한 실마리를 찾아가셨으면 좋겠습니다. 

안녕하세요

Real Estate Store

R.E.S입니다.

전세와 월세를 살다보면 계약기간 만료일이 다가 올 때마다 "이번에 집주인이 보증금을 올려달라고 하진 않을까?"라는 걱정을 대부분 하실텐데요. 남의집에 돈내고 살고 있긴하나 이런 상황이 반복 되다보면 "이사도 지긋지긋하고 이참에 좀 무리를 해서라도 내 집을 사자!" 라는 생각이 자연스럽게 생기게 되는것도 사실입니다.

그래서 내집마련을 위해 검색을 통해 집을 찾다보면 "조합원 아파트, 일반분양, 조합원 입주권 등등" 생각보다 내가 알지 못했던 많은 선택지가 있음에 당황하기도 합니다. 그 중 많은 분들이 들어보기는 했으나 자세히 알지 못하는 "조합원 아파트·일반분양 아파트" 에 대해 알아보고 그 차이점에 대해 오늘 포스팅을 진행해볼까합니다.

조합원 아파트 · 일반분양 무엇이 다를까

조합원 아파트 장·단점

일반분양의 장·단점

오늘은 조합원 아파트와 일반분양의 차이점에 대해 간단하게 정리해보았는데요. 속시원한 해답을 원하셨던 분들에게는 죄송하지만, 사실 워낙에 본 사업을 진행하기 위해서는 복잡한 절차와 과정이 내포되어 있고 사업마다 다르기에 글만으로 모든 상황에 맞춰어 정확한 정보를 제공해 드리는 것에 어려움이 있어 이번 포스팅에서 본 사업을 위한 조건이나 조합원의 조건에 대한 내용은 일부러 빼놓았습니다.

혹시라도, 오늘 주제에 대해 관심이 있거나, 준비를 하고 계신분들이 있다면 검색을 통해서는 "아 이런거구나" 정도만 알면 충분하며, 본격적으로 알아보실 땐 꼭! 전문가와 상의 후에 진행하시길 당부드립니다.

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다. 요 몇 주간 일이 밀려 오랜만에 포스팅을 하게 되는거 같습니다. 부동산 거래를 하다보면 빠질 수 없는 것이 세금에 관한 사항입니다.

그런데 말이죠. 재산세가 언제 거래 하느냐에 따라 낼 수도, 내지 않아도 된다는 사실 알고 계시나요. 실제로 서로 재산세를 내지 않기 위해 매도자와 매수자 간 자신에게 유리한 날짜에 거래하기 위해 거래가 애를 먹는 경우가 많습니다.

오늘은 "부동산 거래시 재산세 과연 누가 내는가"에 대해 속시원히 풀어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

부동산 재산세는 건물과 토지를 기준으로

건물의 경우 7월, 토지의 경우 9월 총 2번에 걸쳐 부과되는 세금입니다.

건물 분 재산세는 7월에 부과되어 납기일은 7월 16일~7월 31일까지

토지 분 재산세는 9월에 부과되어 납기일은 9월 16일~9월 30일까지입니다.

이러한 재산세의 과세 기준은 매년 6월 1일을 기준으로 하고 있으며,

과세 기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람이 이를 납부할 의무를 갖고 있습니다.

부동산을 언제 거래하는냐에 따라 재산세를 매도인이 낼 수도, 매수인이 낼 수도 있다고 말씀드렸는데요.

납세의무가 과세 기준일 현재(6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 사람에게 있기 때문입니다.

예를 들어 설명하자면,

▶ 6월 1일 이전 거래 시(6월 1일 당일 포함) 매수자에게 납세의무 발생

▶ 6월 1일 이후 거래 시(6월 2일 부터) 매도자에게 납세의무 발생

여기서 주의해야할 점은

부동산의 취득시기는 잔금지급일 또는 등기접수 등록일 중 빠른 날을 기준으로 한다는 점인데요.

▶ 6월 1일(등기접수 등록) 이후 6월 2일(잔금 지급)한 경우

잔금 지급일 보다 등기접수 등록일이 빨라 6월 1일 소유자(매수자)에게 납세의무가 발생

부동산 거래 시 잔금지급 이후 등기 등록을 하는 것이 가장 보편적이나, 상황에 따라 등기 등록을 먼저 하는 경우도 꽤 많이 있습니다. 이때 과세 기준일을 제대로 모르고 있는 매도,매수자는 굳이 안내도 되는 재산세를 꼼짝없이 내야하는 경우가 발생할 수 있기에 꼭 알아두시는 것이 좋습니다. 

부동산 거래 시 재산세는 6월 1일을 기준으로 단 하루만 달라져도 매도자 또는 매수자에게 모든 세금이 부과가 되기 때문에 5월 말이나 6월 초에 거래가 예정되어 있는 매도인과 매수인, 그 거래를 중개하고 있는 공인중개사 까지 각별한 주의를 해야 할 필요가 있습니다.

실제로 위 사항이 매수인과 매도인 사이에서 자주 문제를 발생시키다 보니, 최근에는 서로 합의하에 반반씩 부담하기로 하는 내용으로 계약을 많이 하고 있습니다. 사실 이 방법이 가장 깔끔하.죠. 서로 쓴 만큼만 내는 것이니 서로 불만을 토로할 이유가 없기 때문입니다.

이것으로 오늘의 주제인 "부동산 거래 시 재산세는 누가 내야하는걸까?"에 대해 살펴보았습니다. 재산세는 부동산을 갖고 계시는 분들이라면 당연히 내야 할 세금이고, 단 하루차이로 그 세금을 "누가 낼 것인가"가 바뀌기 때문에 이로 많은 다툼을 일어나는 세금이기도 합니다.

오늘 포스팅이 이 문제로 골머리를 앓고 계신 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

저번 포스팅에서 "3월 달 임대주택사업자 등록이 급증하고 있다"라는 내용을 다뤄보았습니다.

2018/04/20 - [전국 부동산 News! ] - 3월 임대주택사업자 등록 급증, 장점이 뭐길래?

국토교통부 보도자료에 의하면

최근 임대주택사업자 등록은 꾸준한 상승세를 유지하고 있다고 합니다.

단기임대주택사업자 등록이 대세를 이뤘던 저번과는 다르게

준공공임대주택에 대한 등록이 대세로 떠오르고 있다고 하는데요.

오늘은 준공공임대주택이 대세가 된 이유에 대해 포스팅을 시작해보겠습니다.

2018년 5월 9일(수)에 국토교통부에서 발표한 보도자료에 의하면, 4월 한 달간 2017년 임대사업자 등록건수가 동월 대비 1.9배 증가한 6,938명을 기록했다고 하는데요. 그 중에서도 8년 이상 임대를 조건으로 하는 준공공임대주택에 대한 등록건수가 약 69.5%를 기록하며, 4년 이상의 임대를 조건으로 하는 단기임대주택보다 등록건수가 많다는 점에서 눈길을 끌고 있습니다.

등록된 임대사업자는 총 6,936명으로, 이 중 서울시는 2,670명 · 경기도는 2,110명으로 총 임대사업자 수의 68,9%를 차지하고 있으며, 그 외 지역에서도 2,156명이 등록하였습니다. 확실히 통계만 봐도 한국의 부동산 시장이 수도권을 중심으로 몰려 있다는 점을 확인할 수 있네요.

우선, 단기임대주택과 준공공임대주택을 나누는 차이점은 임대사업의 "지속기간" 입니다. 단기임대주택의 경우 4년 이상을 임대주택으로, 준공공임대주택의 경우 8년이상을 임대주택으로 활용해야만 합니다. 그렇다면 왜 4년 이상을 유지해야하는 단기임대주택보다 8년 이상을 유지해야하는 준공공임대주택 임대사업자 등록이 인기가 있었을까요?

위 표에서 확인할 수 있듯, 이번 년도 3월 임대사업자 등록현황은 준공공임대에 비해 단기임대가 훨씬 많은 것을 볼 수 있습니다. 그러나  4월 이후에는 상황이 반전되어 준공공임대주택(8년)이 단기임대주택(4년)에 비해 많은 임대사업자 등록을 기록하고 있죠.

이러한 결과는, 4월 1일 이전 『임대주택 등록 활성화 방안』에 따라 단기임대주택 등록 시에도 받을 수 있었던 세제혜택(양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제)이 4월이 지남에 따라 준공공임대주택 등록에 한하여 적용되어, 관망세에 있던 다주택 소유자들이 뒤늦게 임대사업자 등록을 함에 따라 나타난 것으로 보입니다. 

아직까지 다주택을 소유하고 계시고, 임대사업자 등록에 대한 사항과 혜택이 궁금하신 분들을 위해 잘 정리된 표를 첨부하고, 이번 포스팅을 마치겠습니다.

전세,월세를 살고있는 A씨와 B씨는 이제 곧 다가올 계약만료일을 확인하기 위해 계약서를 확인하는 도중, 나도 모르는 사이에 계약기간이 훌쩍 넘어간 것을 알게 되었습니다. 그리고 전세 A씨와 월세 B씨는 집주인이 이 사실을 모르고 있는거 같아 먼저 연락을 해야하나, 말아야하나 고민을 합니다.

A씨는 집주인이 계약만료 얘기를 안꺼내니 "월세만 잘 내면 되겠지"라는 생각에 기존처럼 꼬박꼬박 월세를 내며 살고 있는 도중, 이 사실을 뒤늦게 안 집주인이 "왜 말을 안했냐"라며 계약기간 만료를 주장하며 다음달까지 집을 뺄것을 요구하게 됩니다.

그러나, 괜찮은 월세,전세는 이사철에 이미 다 나간 상태라 다른 집을 찾는데 시간이 걸릴거 같아, 집주인에게 시간을 달라 정중하게 요청하였지만 집주인은 막무가내로 무조건 다음달까지 방을 빼라고만 하는 답답한 상황. 이 경우 A씨는 집주인의 요구에 따라 울며 겨자먹기로 마음에 들지도 않는 집에 이사를 해야만 하는 것일까요?

오늘은 임차인의 정당한 권리인 "묵시적 갱신"에 대해 포스팅을 하도록 하겠습니다.

집주인은 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 세입자에게 계약종료 혹은 계약연장에 대한 의사표시를, 세입자는 계약기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약을 종료할 것인지 연장할 것인지에 대한 의사표시를 해야합니다.

만약 임대인(집주인), 임차인(세입자) 양쪽이 이에 대한 아무런 언급이 없을 경우 기존의 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주하며, 이를 "묵시적 갱신"이라 합니다.

중요한 점은 구두상 혹은 문자, 서면등을 포함해 임대인과 임차인 양쪽 모두 계약 종료 및 연장에 대해 아무런 언급이 없어야 한다는 점 알아두세요.

A씨는 현재 거주하고 있는 전세집이 직장과 가깝고, 주변의 편의시설, 교통조건이 좋아 매우 만족스러운 생활을 유지하고 있었습니다. 후에 계약 만료일이 다가왔으나 집주인이 계약종료에 대한 아무런 언급이 없어 A씨는 자연스레 계약갱신이 이루어졌다고 생각하며 평소와 다름없는 생활을 하고 있었습니다.

그러나, 계약기간이 만료된 지 몇개월 후 집주인은 이를 알게 되었고 세입자에게 당장 집을 뺄것을 요구하게 되는데...

위에 언급한 것 처럼

임대인의 경우, 임대차에 계약 종료일 6개월~1개월 전까지 세입자에게 【구두,전화,문자,서면 등】의 방법을 통해 통지해야 한다고 말씀드렸는데요. 지금 상황은 집주인이 계약종료일 6개월~1개월 까지 계약 종료에 대한 아무런 의사표시를 하지 않아 "묵시적 갱신"이 된 상태입니다.

결과적으로, 기존 계약과 동일한 내용으로 임대차가 갱신 됨에 따라 그대로 2년동안 사시면 되겠습니다.

B씨는 현재 거주하는 원룸에 녹물, 곰팡이 등의 문제로 인해 계약기간이 만료 후 이사할 계획을 갖고 있었습니다. 그러나 바쁜 일상을 보내던 B씨는 계약기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약 종료를 통지해야한다는 사실을 잊어버렸고 그렇게 "묵시적 갱신"이 이루어졌는데요.

이 후, B씨는 집주인에게 계약 종료를 통지하고 이사를 위한 보증금 반환을 요구하였으나, 집주인은 반대로 계약이 갱신되었으니 계약이 종료되는 2년 후까지는 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 이 경우 세입자 B씨는 정말 2년 후까지 녹물과 곰팡이가 가득한 집에서 살아야하는 걸까요?

 위 상황에서 집주인은 계약 갱신을 이유로 세입자에게 2년의 계약유지를 요구하고 있습니다. 그러나 우리는 이 "묵시적 갱신"이 누구를 위한 법인지를 생각해봐야할텐데요. 이것은 주택임대차보호법 상 보호되고 있는 권리로써 국민의 주거생활 보호를 위해 존재하고 있습니다. 즉, 임차인을 보호하는 법이라 할 수 있습니다.

실제로 세입자의 경우, 계약이 갱신되어졌더라도 언제든지 임대인에게 계약종료를 통지할 수 있으며, 통지 3개월 후에 계약은 종료가 되며, 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주어야 합니다.

간혹, 계약종료 통지 후 월세를 지급하지 않아도 된다고 알고 계시는 분들이 계십니다. 그러나 통지를 했다고 하여 곧바로 계약이 종료되는 것이 아니라 통지 이후 3개월까지는 계약의 연장선상에 있기 때문에 그 3개월간 월세는 지급하셔야한다는 점 주의하시길 바랍니다.

대부분의 분들은 "묵시적 갱신"이 이루어진 경우 "그렇구나"하고 그대로 넘어가시는데 반해 몇몇분들은 "그래도 계약이니 만큼 계약서는 새로 써야 탈이 없지 않을까"라는 불안감으로 인해 재계약을 통해 새 계약서를 쓰려 하십니다. 하지만 오히려 재계약으로 인한 불이익을 당하실 수 있기에 재계약을 하지 않는 것을 추천드립니다.

묵시적 갱신 이후 불안한 마음에 새로 계약서를 쓰는 "재계약"을 할 시 기존 계약은 소멸하고 새로운 계약이 이루어진 것으로 보기 때문에, 기존 임대차로 인해 존재했던 대항력(순위번호)은 소멸되고 새로운 순위번호를 받게 되는데요.

만약, 해당 주택에 근저당,저당 등의 등기가 없을 경우 "재계약"으로 인한 큰 문제는 발생하지 않겠지만, 근저당과 같은 등기가 있을 경우라면 순위번호가 밀리게 되어 자칫하면 보증금을 전부 날릴수도 있는 상황이 벌어질 수 있습니다.

이는 표를 첨부하여 이해를 돕도록 하며, 이만 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

2018/05/11 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 부동산 중개수수료 똑소리나게 내는 방법

2018/05/10 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세기간 만료 후 보증금 돌려받는 방법

2018/04/26 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 상가임대차보호법 임대료인상 얼마까지 가능할까??

2018/04/25 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세 계약기간 중 이사요구해야 한다면 이렇게!

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다. 부동산 임대차 계약 또는 매매 계약시 가장 아까워하는 비용은 무엇이라고 생각하시나요. 집값,보증금,세금 이 세가지는 부동산 거래시 꼭 필요한 비용이기에 이것을 아까워하시는 분들은 없으실꺼라 생각합니다.하지만 부동산 중개수수료는 어떨까요? 많은분들이 이 비용에 대해서는 많은 불만을 토로하십니다.

집 몇 번 보여주고 계약서 쓰는게 전부인거 같은데 적게는 몇 십만원, 많게는 몇 백만원까지 받아가니 이쯤되면 공인중개사 마음대로 부르는게 아닌가 싶은 마음까지 들기 시작합니다. 그러나 중개수수료는 공인중개사법으로 엄격하게 정해져 있기에 공인중개사 마음대로 받을 수 없다는 사실! 그렇다면 기왕 내야할 돈 똑소리나게 내는 방법을 알고 있어야 손해를 피해갈 수 있을텐데요. 오늘은 부동산 중개수수료 똑소리나게 내는 방법에 대해서 포스팅해보겠습니다.

흔히, "복비"로 불리고 있는 비용은 공인중개사가 건물,토지 등의 중개를 한 대가로 받는 보수를 말합니다. 매매·교환 또는 임대차냐에 따라 수수료 요율이 달라지며, 이 요율은 각 시·도 조례로 정한 기준에 따라 엄격하게 관리되고 있는데요. 미리 금액과 요율을 확인하고 간다면 공인중개사가 중개수수료를 과다하게 청구하는지, 아닌지에 대해 알 수 있으니 알고 가시면 많은 도움이 되겠죠? 

모든 공인중개사 분들이 그런건 아니지만 가끔 정해진 요율에도 불구하고 과도한 중개보수를 요구하는 공인중개사를 볼 수 있습니다. 대부분 중개보수 계산법을 몰라 "어휴 너무 비싸다"라고만 생각하고 넘어가는 경우가 대부분인데요. 그러나 이제는 똑소리나게 "지금 말씀하신 중개보수는 요율표에 나온것보다 과도하게 청구됐는데 불법 아닌가요?" 라고 말씀해주세요.

중개보수는 공인중개사법에 따라 정해진 요율안에서 청구할 수 있으며, 공인중개사가 과도한 수수료를 요구 할 경우 중개사무소 관할 행정기관(시.군.구청)에 신고할 수 있으며, 해당사항에 대한 불법행위 적발 시 해당 중개사무소는 최소 6개월 영업정지 처분이 내려지게 됩니다. 영업정지 6개월은 사실상 많은 임대료를 내며 영업 중인 중개사무소 입장에서는 더 이상 영업을 하지말라는 말과 같기에 대다수의 공인중개사 분들은 적정 요율을 정직하게 영업을 하고 있습니다.

중개사무소도 일반과세자와 간이과세자로 나뉜다는 사실 알고 계시나요. 직전 연도의 소득이 4800만원 미만인 소규모 개인사업자의 경우 간이과세자로, 직전연도 소득 4800만원 이상의 사업자는 일반과세자로 나뉘게 됩니다.

간혹, 부가가치세 10%를 청구할 수 없는 간이과세자 중개사무소임에 불구하고, 중개보수에 부가가치세 10%를 포함시켜 보수를 청구하는 중개사무소를 가끔 볼 수 있습니다. 이는 대부분 세금에 대해 자세히 아는 소비자가 드물다는 점을 악용하는 사례인데요. 조금 귀찮더라도 미리 어떤 과세자인지 알고 가신다면 피해를 예방할 수 있는 좋은 방법이겠죠. 해당 중개사무소의 사업자과세유형을 알 수 있는 방법을 끝으로 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

2018/05/10 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세기간 만료 후 보증금 돌려받는 방법

2018/04/27 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 분양권,입주권의 차이점 한방 정리!

2018/04/26 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 상가임대차보호법 임대료인상 얼마까지 가능할까??

2018/04/25 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세 계약기간 중 이사요구해야 한다면 이렇게!

2018/04/24 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 재개발, 재건축의 차이점 한방 정리

부동산 통계에 따르면 현재 자가와 전,월세의 주거 비율이 반반이라고 합니다. 그만큼 임대차에 관한 사건,사고도 자주 일어나고 있는데요. 그 중 임대차계약기간 만료 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 일이 심심치 않게 발생하고 있습니다.

이유는 다양합니다. 『집을 내놨는데 들어오는 사람이 없어서 사람이 구해질때까지 조금만 기다려달라, 지금 줄 돈이 없으니 기다려 달라..』 등등이 있습니다. 그러나 세입자 입장에서는 『직장을 옮겨서 또는 같은 가격에 더 나은 조건의 집이 나와서..』 등의 이유로 이사를 준비하고 있는데 돈을 돌려주지 않으니 발만 동동 구르게 되는 상황이 발생합니다.

그래서 오늘은 전세 또는 월세 계약기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 계시는 분들을 위해 해결방법과 주의사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

이 부분은 많이 들어보셨을텐데요. 보증금을 받기 전에는 절대로 그냥 이사를 하시면 안됩니다. 이유는 우선변제권과 대항력을 상실하기 때문입니다. 우선변제권? 대항력? 안 그래도 머리가 아픈데 어려운 용어가 또 임차인을 괴롭힙니다. 그래도 일단 차근차근 배워보도록 하겠습니다.

이유 1. 이사를하면 "대항력"이 없어집니다.

대항력이란, 이미 성립한 권리관계(ex 임대차계약)를 다른 사람에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 만약 집주인이 다른 사람에게 그 집을 팔았다해도 세입자는 전 주인과 맺은 전세 또는 월세 계약기간 동안 그 집에서 나가지 않아도 되는 권리, 임대차계약기간 만료 후 집주인이 보증금을 안돌려 주는 경우에도 보증금의 전액을 돌려받을 때까지 그 집에서 거주해도 되는 권리등이 대항력이라 할 수 있습니다.

그러나 이런 대항력은 그냥 생기는 것이 아니라 집의 인도(이사), 전입신고를 했을때 존재하게 됩니다. 추가로 확정일자까지 받아두었다면 집이 경매로 넘어갔을 때 배당순위를 확보할 수 있기 때문에 꼭! 하시는것을 추천드립니다. 쉽게 말해 너가 뭐라하든 난 너에게 대항할 수 있는 권리가 있어! 즉, 니맘대로 못해! 정도로 알아두시면 되겠습니다.

이유 2. 대항력이 없으면 "우선변제권"이 없어집니다.

우선변제권에 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 뜻하며, 임대차계약을 맺은 건물이 경매 혹은 공매로 인해 소유주변경이 있을 경우, 낙찰대금에서 나보다 밑에 있는 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해, 다른 사람보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

갑자기 경매에 대한 얘기가 나와 복잡하시겠지만, 실제로 세들어 잘 살던 집이 갑자기 공,경매로 넘어가는 경우가 꽤나 많습니다. 이때 대항력과 우선변제권은 중요한 내용이기에 언급만 하고 다른 포스팅에서 더 자세히 다뤄보기로 하겠습니다.

임차권등기란??

제가 주의사항에서 보증금 반환을 받기 전까지 절대 이사하지 말라고 했던 이유가 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문이라고 말씀드렸는데요. 임차권등기는 임대차 계약이 끝난 이후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 하더라도 기존 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지해주는 제도를 말합니다. 

임차권등기를 신청하면 대항력과 우선변제권을 보증금 전액을 수령할때까지 계속 유지시켜주기 때문에 임차인은 걱정없이 자유롭게 이사가 가능합니다. 또한 집주인의 허락 없이도 임차인 단독으로 관할 법원에 방문신청이 가능하기 때문에 이러한 제도를 적극 활용해 보시길 추천드립니다. 

임차권등기의 효력은?

임차권등기가 단순히 "대항력과 우선변제권을 유지"하는 효력만 갖고 있다면, 사실상 보증금을 돌려받는 것이 목적인 세입자에게는 큰 도움이 될 수 없을텐데요. 집주인이 "그래 넌 신청해라 돈은 주고싶을때 줄테니까"라고 하면 끝이니까요. 그러나 임차권등기는 대항력과 우선변제권 말고도 다른 효력, 효과가 있습니다.

요즘 서울 및 수도권 뿐만아니라 전국적으로 전세가 하락세를 보이는 가운데, 역전세를 걱정하는 임대인이 늘어나고 있다고 하는데요. 그러나 전세를 구하는 쪽은 "오히려 전세가격이 올라 집 구하기가 힘들다."고 하는데요. 참 아이러니 한 상황입니다. 한쪽에서는 전세가격이 떨어져서 힘들다 한쪽은 전세가격이 올라서 힘들다.

오늘은 전세가격 하락으로 인한 역전세난 우려에 대한 이야기를 해보겠습니다.

표를 살펴보면 현제 서울의 매매 및 전세 가격지수를 확인할 수 있는데 매매지수의 경우 상승을 기록하고 있으나 전세 가격지수의 경우 현재 -%를 기록하며, 점점 하락세를 보이고 있는 상태입니다. 주요 도시의 몇군데의 통계도 한번 살펴보도록하겠습니다.

경기도

경기도는 큰 폭의 하락세를 보이고 있고, 표에는 나와있지 않으나 다른 지방도시 또한 서울과 비슷하거나 더 큰 하락세를 유지하고 있는 상황입니다. 추가로 8.2 부동산 대책 등 강도 높은 부동산 규제와 함께 임대주택 공급계획이 진행중에 있어 전세가격 하락세는 어느정도 이어질거란 전망입니다.

임대인의 입장에서 점점 전세가격이 떨어지고, 더 떨어질거라 하니 역전세에 대한 불안감을 가질 수 있다는 생각이 듭니다. 

그렇다면 세입자들이 점점 떨어지는 전세가격에도 "오히려 전세가격이 올라 전세 구하기가 힘들다, 재계약을 위해 전세금을 올려줘야한다."라고 하는 이유는 무엇일까.. 

제가 표에 표시해둔 "계약당시"와 "계약이후"의 전세가격의 변화를 보면 서울 기준 2016년 1월 3억9천8백만원이며, 2018년 1월 기준 4억4천 8백5십만원을 기록하고 있습니다.  2년 동안 전세가격이 대략 5천만원 정도가 상승했군요.

임대인 입장에서는 전세가격은 점점 하락하고 있으나, 전세 임차인의 경우 2년전에 비해 전세가격이 상승했으니 실질적으로 전세를 구하거나 재계약을 위해서는 "전세가격을 올려주거나, 가격이 더 내려갈때까지기다릴 수 밖에 없다."는 말과 같습니다.

특히, 서울의 경우 다주택자에 대한 규제가 심해지는 가운데 똘똘한 한채를 갖기 위해 투자자 및 실수요자가 그 수요층을 뒷받침해주고 있어 전세가격이 하락하는 가운데에서도 여전히 전세가 더 귀한 상황인데요. 이를 볼때 전세가격 하락이 역전세난를 일으키고 있다는 판단은 접어두기로 하죠.

1. 부동산 시장은 수요와 공급의 법칙을 기본 전제로 한다.

모든 시장은 수요보다 공급이 많으면 가격이 떨어지고, 공급보다 수요가 많으면 가격이 올라가는 수요와 공급의 원칙을 전제로 움직이고 있는데요. 역전세난에 시달리는 동탄 또한 결과적으로 수요보다 공급이 많기에 일어난 결과라고 할 수 있습니다.

그러나 부동산 시장은 일반 시장과 달리 사람의 심리, 교통상황, 주변 입지 등등 다양한 요건이 시장에 영향을 주는 특수한 시장이라 할 수 있고, 단순히 수요와 공급의 원칙 뿐 아니라 공급량에 비해 수요가 적은 다른 이유에 대해서 생각해 볼 필요도 분명 존재합니다.

 전세 가격하락은 역전세의 원인이 아닌 결과

실제 동탄을 예로 들면, SRT로 인해 초창기 높은 분양가에도 불구하고 많은 투자자와 실수요자를 유치하는데 성공하였으나, 현재는 세입자를 구하기도 어려운 상황이라 집주인들은 골머리를 앓고 있다고 합니다. 이를 해결하기 위해 전세가격을 계속해서 내리는 등의 노력은 하고 있지만, 이러한 문제는 해결 될 기미를 보이지 않고 있습니다. 

이렇듯 초창기 대형 개발호재로 높은 분양가에도 불구하고 많은 투자자가 몰려 많은 관심을 받았던 신도시가 이제는 전세가격을 많이 낮췄음에도 세입자를 구하기 힘든 상황임을 봤을때, 역전세는 "전세 가격하락의 결과가 아닌 공급과잉의 결과"이다. 라는 것을 말하며 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.