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부동산 스토어입니다.

오늘은 2018년 3월 임대주택사업자의 등록이 사상 최대치를 기록했다는 국토교통부의 보도자료를 가지고 임대주택사업자 등록이 급증한 이유와 이러한 결과를 끌어내게 한 등록 시 장점에 대해 살펴보고자 합니다. 아직 임대사업자 등록을 생각하시는 분들이라면 한번 읽어보시며 생각을 정리해보는 것도 좋을 것 같습니다.

3월 임대주택사업자 등록 전년 대비 8배 증가한 "35,006명" ··국토교통부 보도

국토교통부는 올해 3월 임대주택사업자 등록 건수가 전년 대비 8배 증가한 "35,006명"이라고 밝혔습니다. 정부는 그간 임대소득에 대한 세금부과에 대해 어려움을 겪고 있었는데요. 미등록 다주택 소유자에 대한 세금규제와 함께 등록자에 대한 혜택을 꾸준히 강조한 것이 이러한 결과를 만들어냈지 않나 싶습니다.

위 표에서 임대주택사업자 등록은 총 35,006명으로 이 중 서울시는 15,677명, 경기도는 10,490명으로 전체 사업자등록의 74.8%에 달하며 빠른 증가 움직임을 보이는 것에 비교해 그 외 15개 지역(인천 ,부산,대전,세종 등등)은 25.2%를 차지하는 것으로 나타났습니다. 이를 통해 알 수 있는 점이 있습니다. 임대주택사업자 등록이 사실상 다주택자를 대상으로 하고 있다는 점에서 다주택을 소유자가 수도권에 대부분 몰려있다는 점인데요. 그만큼 수도권의 부동산 투자가 활발하다는 것을 방증하는 듯 합니다. 

3월, 임대주택사업자 등록 증가는 당연했다.

저는 개인적으로 "임대주택사업자 등록 증가는 사실상 당연했다"라고 생각하는데요. 그 이유 중 하나가 정부는 그동안 다주택 소유자의 임대수익은 세금의 부과 대상으로 보고 있었지만, 임대 현황에 대한 파악이 힘들었습니다. 임대인의 자진신고 말고는 그 방법이 없었다 해도 과언이 아니었죠. 그렇다고 신고한 임대인에게 특별한 혜택이 존재하는 것이 아니었기에, 세금만 더 낼뿐 아무런 혜택이 없으니 신고를 바라는 건 사실 어렵다고 할 수 있었습니다. 그리고 이 고질적인 문제를 해결하기 위해 나온 게 바로 "임대주택사업자"입니다.

【임대주택사업자 등록자에 많은 혜택을! 미등록 다주택 소유자에게는 많은 불이익을!】

을 주게 한다는 건데, 그 혜택이란 것이 【양도세^[각주:1], 종부세^[각주:2], 취득세 등등】 부동산을 보유^[각주:3], 양도^[각주:4]할때 가장 큰돈이 발생하는 세금에 대해 【세금혜택】을 주는 것이었습니다. 추후 부동산을 매매할 계획을 갖고 있는 소유자에겐 꽤나 매력적인 조건입니다. 그와 반대로 미등록 다주택 소유자에게는 오히려 그 세금에 대해 【중과^[각주:5]】를 해버립니다. 사실상 시세차익을 취하기 위해 매매를 해야하는데 안 그래도 비싼 세금에 중과를 해버리니 다주택자 입장에서는 등록할 수 밖에 없습니다. 

추가로, 4월 전까지 등록이 되어야 세금혜택을 받을 수 있으니 지난 3월에 등록이 몰릴 것은 당연합니다. 등록을 안 하자니 불이익이 기다리고 있고, 등록 시 세금혜택이 매력적이긴 하지만 유지 기간이 신경쓰이는데 다주택 소유자에게 4년과 8년이라는 선택지를 줌으로써 강제적이라는 이미지도 희석할 수 있고, 정부가 머리를 참 잘 썼다는 생각이 듭니다.

다주택 소유자에게 "임대주택사업자 등록"하게 한 장점이 정확히 뭐길래?

오늘 주제인 【임대주택사업자】는 【4년 단기임대주택】^[각주:6], 【8년 준공공임대주택】^[각주:7] 으로 2가지 형태로 존재합니다. 처음 임대사업자에 등록을 알아볼 때 가장 헷갈리는 부분이 【단기임대주택은 무엇이고, 준공공임대주택은 무엇인가】일 텐데요.

사실 용어가 다를 뿐, 몇년 동안 임대사업자를 유지하냐에 따라 바뀌게 됩니다. 물론 이에 대한 세금혜택은 다르게 적용됩니다. 서민의 주거안정이라는 목적을 갖고 시행하는 정책인 이상, 오랜 기간 안정적인 임대주택을 공급해주는 준공공임대주택에 대해 세금혜택이 더 많이 돌아가는 건 당연하겠죠.기억하세요. 4년은 단기임대, 8년은 준공공임대입니다.

【4년 단기임대주택】과【8년 준공공임대주택】의 가장 큰 세금혜택의 차이는

양도세^[각주:8]와 종부세^[각주:9]로 나눌 수 있습니다.

단기임대의 경우 4월 이전에 등록한 임대사업자만 한하여 양도세와 종부세의 세금혜택을 제공하고 있습니다. 4월 이후 등록한 임대사업자에 대해선 그 해당 사항이 없으며, 앞서 말한 주택 수에 따른 양도세의 중과 및 종부세 적용이 배제됩니다. 이를 통해 

준공공임대의 경우, 정부가 내세운 부동산 임대시장의 안정이라는 목적으로 8년이라는 시간 동안 임대사업자로 유지를 하기에 단기임대보다 그 세금혜택이 크다는 점과 등록기한의 제한이 없다는 점이 특징인데요. 단기임대의 경우 4월 이전 등록자만 양도세와 종부세 혜택이 적용되었으나 준공공임대주택은 그 기한이 없고, 추가로 건보료^[각주:10]인상분에 대한 감면 또한 단기임대: 40%보다 높은 80%로 적용됩니다.

 마치며

오늘은 임대주택사업자에 대해 궁금하신 분들을 위해 "임대주택사업자 등록 시 장점"에 대해 포스팅해 보았는데요. 끝으로 마지막에 언급한 건보료 감면 혜택의 경우, 2018년 주택임대소득이 연 2000만 원 이하의 경우 비과세 되나 2019년 이후에는 분리과세로 적용되어 건강보험료 납부 대상이 된다는 점 추가로 알아두시면 좋겠네요.

안녕하세요. Real estate store 부동산 스토어입니다. 오늘 포스팅은 많은분이 『복비』로 알고있는 『중개 수수료』에 대해 알아보고 내가 낸 중개수수료가 과연 적당한가에 대해 알아보고자 합니다.

사실상 많은 분들이 중개수수료의 계산방법에 대해 모르시는 분들이 대다수이며, 이 때문에 "중개업자가 자기마음대로 청구하는게 아닌가"라는 인식이 자리잡고 있습니다. 그래서 이로 인한 다툼도 많이 발생하고 있는 실정입니다. 그러나 중개수수료의 경우 법으로 엄격하게 그 기준이 존재하고 이를 어겼을 경우 중개사에게도 상당한 처분이 내려진다는 사실 알고 계신가요? 

더 이상의 다툼이 일어나지 않길 바라는 마음으로 오늘의 포스팅을 시작해보겠습니다.

부동산 중개수수료란?

중개수수료란, 『 부동산을 거래하여 계약체결을 성사하였을 경우, 중개업자와 중개 의뢰인간 수수되는 금품』을 뜻하며, 이는 지자체의 조례에 의하여 거래 가액에 따라 일정요율과 그 한도액이 정해져있는데요.

부동산 중개수수료 요율표 확인가능

【서울특별시 부동산정보광장】

중개수수료의 경우, 위 사진에서 알 수 있듯이 거래의 유형에 따라(매매, 임대차, 교환 등), 거래금액에 따라(5천만원 미만~9억 이상), 거래 물건의 종류에 따라( 주택, 오피스텔, 토지) 그 수수료의 상한요율과 한도액이 명확하게 제시되어 있으며, 공인중개사법 시행규칙으로 정해져 있어 중개사 마음대로 받을 수 없습니다.

저 또한 현직에 근무하고 있기에 중개사 마음대로 한다면 참 좋겠지만,  상한요율이 예전에 반절 수준으로 떨어져 공인중개사 수입이 예전만 못한게 사실입니다. 공인중개사를 너무 미워하지 말아주세요.

공인중개사가 저 요율을 초과해서 복비를 받은 경우

부동산의 매매,교환,임대차를 진행함에 있어 중개사가 해당 요율 및 금액을 초과하는 금액을 요구할 경우, 한도액에 해당하는 금액만을 지불하시면 됩니다. 한도이상의 금액을 공인중개사가 수수할 경우, 공인중개사법 시행규칙에 따라 명백히 불법이며 업무정지등의 처분을 받게 되는데요.

만약 이미 중개수수료를 초과해서 지불하셨다면 초과부분은 반환청구소송을 통하여 회수가 가능한데요. 이는 중개보수는 강행규정임에 충분히 가능합니다. 

이 경우, 시·군·구청 해당부서에 고발하면 중개업자는 최소 영업정지 6개월의 처분이 가해집니다. 사실상 이 업무정지 6개월은 공인중개사에게 더 이상 여기서 영업하지 말란 말과 같기에 소수를 제외한 대다수의 공인중개사는 위의 요율표를 지키고 양심적으로 중개업을 유지하고 있습니다.

어떤 사람은 저와 같은 조건인데도 중개수수료가 다르던데 어떻게 된건가요?

네이버 지식in, 다음(Daum) 등과 같은 검색포털사이트를 돌아다니다보면 나와 같은 조건임에도 불구하고 중개보수에 대한 차이가 발생하여 내가 불이익을 본 거 같다는 내용의 질문이 많이 있습니다. 결과를 먼저 말하자면 중개보수에 대한 상한선은 법으로 정해져 있지만 그 이하로는 공인중개사의 재량이 때문인데요.

【중개사무소에 방문하여 처음 소개받은 집이 마음에 들어 별다른 시간 소비없이 바로 계약을 체결한 경우】를 예로 들겠습니다.

이 경우 공인중개사 입장에서는 혹여 고객분이 처음 집이 마음에 들지않아 다른 집을 소개하는데 드는 시간을 절약할 수 있으니 좋고, 추가로 그 계약을 체결함에 있어 매너까지 좋으셨다면 얼마 안되는 금액이라도 깍아드리고 싶은 마음이 절로 들 수 밖에 없습니다.

공인중개사도 사람이다 보니 고객과의 관계에 따라, 상황에 따라 수수료의 절충이 충분히 이루어질 수 있습니다. 공인중개사도 친절한 고객에겐 조금이라도 더 잘해드리기 위해 노력한다는 점을 기억하신다면, 추후 계약 시 계약자와 공인중개사 서로 기분좋은 추억을 만들 수 있지 않을까요?

안녕하세요. Real estate store 부동산스토어입니다. 

오늘은 부동산 계약금 반환에 대한 내용으로 포스팅을 작성해볼까 합니다. 예전에는 펀드, 주식 등 금전에 대한 투자가 주를 이루었다면, 요즘에는 수익형 부동산, 상가, 아파트 등 부동산에 대한 거래가 점점 늘어나는 추세인데요. 이러한 변화가 금전 시장이 아닌 안정적인 투자처를 많은 분들이 찾고 있다는 것을 방증하는 듯 합니다.

부동산에 대한 투자가 늘어남에 따라 매도자 혹은 매수자 사이의 예기치 못한 상황으로 인한 부동산 거래사고가 늘어나고 있습니다. 그중 가장 많을 것으로 생각되는 사고는 오늘의 주제인 『계약파기 후 계약금 반환』에 대한 문제가 아닐까 싶습니다.

이는 거래 도중 판매자와 구입자 간 상황은 언제든 바뀔 수 있고, 때로는 적지 않은 계약금을 포기하면서까지 결정을 바꿔야 할 때도 생기기 때문인데요. 오늘은 "계약금"이란 녀석이 왜 이렇게 반환받기 힘든지 대해 알아보도록 하겠습니다.

오늘 주제의 포스팅을 하게 된 이유.

본격적인 포스팅 전 저의 경험담을 하나 풀어보도록 하겠습니다. 제 지인분 중 한분이 아파트를 구입하기 위해 계약을 하신 후 그날 저를 찾아오셨습니다.  그 후 제게 하시는 말씀이

"내가 계약 후에 아무리 생각을 해봐도 다른 곳이 나은거 같아 계약을 파기하려고 했는데 계약금을 못돌려주겠다는겁니다. 제가 알기로는 계약 다음날이 되기전에는 계약을 파기해도 계약금을 돌려줘야한다고 알고있는데 이거 어떻게 해결해야합니까"

라고 물어보시더군요. 제가 그래서 "왜 그렇게 알고 계셨어요?" 라고 여쭤보니 "다들 그러던데요..?" 참..난감합니다.. 계약은 당일 바로 효력이 있는데 말이죠. 잘못된 상식이 큰 재산의 손해로 돌아오게된 케이스입니다. 그 후 어떤 이유로 계약금을 돌려받지 못한다라고 설명드리고 계약금을 포기하는 방향으로 마무리 되었으나, 많은 분들이 저렇게 생각하고 계실 수 있겠다 싶었습니다.

아마도 비슷한 상황에 계신 분들께서 제 포스팅을 보며 해결책을 찾길 원하신 분들에게는 죄송하지만 먼저 결론을 말씀드리자면 계약금 반환은 사실상 힘들다는게 저의 생각입니다. 그래도 이유라도 알아야 덜 억울하지 않을까싶어 포스팅하게 되었습니다. 

계약금 반환이 힘든 이유 3가지

위 사진 ①을 살펴보면 부동산 거래에서는 거래금액의 10% 정도를 계약 시 계약금으로 지급하는 것이 관례라 나와 있습니다. 전세, 월세, 매매 등의 거래에서 대부분 이렇게 하고 계시죠. 그리고 ②를 보면 계약금은 증약금, 해약금, 위약금의 성질을 갖고 있다고 나와 있는데요. 

이 3가지 법적 성격이 계약금 반환이 힘든 이유이기도 합니다. 우선 증약금부터 시작하도록 하겠습니다.

증약금의 법적 성질이란,

계약의 당사자 간의 어떠한 합의가 있었을 때 그 합의가 무엇인지에 대해 불분명한 때라도 그 계약은 적어도 어떠한 합의가 있었다는 "증거"로서의 성질을 갖는 것을 말합니다. 쉽게 말해 "계약 내용은 잘 모르더라도 분명 당사자 간 합의가 있으니 계약금을 주고 계약을 했겠지"라는 의미입니다.

계약금은 어떠한 거래를 위해 돈을 선납하는 부분이니 계약금은 기본적으로 증약금의 성질을 지닙니다.

해약금의 법적 성질이란, 중요도(★★★) 

계약의 해제권을 보류하는 성질을 말합니다. 말이 어려워 『해재권』과『보류』에 대해 따로 설명하자면 『해제권』이란 계약 당사자 중 "일방의 의사표시로 인하여 계약을 처음부터 없던 것으로 만드는 것"을 뜻하는데 거기에 『보류』가 합쳐져 "계약금을 포기하여 계약이 없던 것으로 하는 것을 나중에 주장하겠다."라고 생각하시면 편합니다.

민법 565조에 의해 "계약금을 교부한 자는 그것을 포기함으로써, 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 언제든 계약을 해제할 수 있다."라고 나와있고, 그리고 대부분 계약금에 관한 사항은 이 내용으로 알고 계시긴 합니다.

특징으로는 별도의 약정이 없는 계약금은 증약금의 성질과 같이 해약금의 성질 또한 가지고 있습니다.

위약금의 법적 성질이란, 중요도(★★★★★)

이제 마지막 위약금의 성질이 남아있는데요. 이 『위약금의 법적 성질』 때문에 계약서를 보면 언제나 "계약해지 시 매도인은 계약금의 그 배액을 상환함하고, 매수인은 계약금을 위약금으로써 지급한다."라는 약정이 들어가게 됩니다. 이 때문에 계약금을 돌려받지 못하는 결과가 나오는 것인데요. 

계약서에 이러한 약정이 들어가게 된 이유는 대법원 판례를 통해 알 수 있습니다. 분명 2)의 【해약금】의 성질에서는 계약을 파기하고 싶으면 계약금을 포기하면 된다고 했지만, 대법원 판례를 살펴보면

『【1】 유상계약을 체결하면서 계약금이 수수된 경우 계약금은 【해약금】의 성질을 가지고 있어서 이를 【위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상】 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인해 해제되었다 하더라도 상대방은 【계약 불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐】 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.』

라고 나와있습니다. 쉽게 풀이하자면 " 해약금의 성질로 인해 계약금을 포기하면 계약을 해지할 순 있지만, 그 모든 계약금을 주기엔 좀 그러니 니가 실제로 손해받은 만큼만 가져가도록 해" 와 같은 말입니다.

그러나 실제 손해액이란 것이 주관적이며, 정확한 산출에 어려움이 있어 실제 손해가 발생한다 하더라도 입증이 어려워 제대로 된 손해배상을 못 받는 등의 문제가 발생하니 이를 방지하기 위해 앞서 말한 "계약해지 시 매도인은 계약금의 그 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 위약금으로써 지급한다."라는 약정을 넣음으로써 이러한 계약금 반환에 대한 문제를 사전에 차단하고, 현재 대부분의 계약서 양식에 당연시 들어가게 된 것입니다.

마치며··

안녕하세요. Real estate store 부동산스토어입니다. 오늘은 제 고객분들께서 자주 문의 주시는 부분중 하나인 주택임대차보호법에 대해 포스팅해볼까합니다. 사실 이 주제에 대해 전화상으로 설명을 하자니 내용은 많은데 반해, 쉽게 설명하면 제대로 전달이 안되 더 큰 문제가 다가오기도 했습니다.

사실 모든 가정에서 자산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것이 "집"임에도 불구하고, 자신의 권리에 대해 자세히 알고 계시는 분들은 많지 않은거 같다는 생각이 듭니다. 그 중에서도 전세,월세 등에 거주하고 계시는 분들이라면 더욱 알고 계셔야 부분인데도 불구하고 말이죠. 보증금이 한두푼이 아니기 때문인데요. 잘못삐끗하면 돈 한푼 못받고 쫒겨날수도 있으니까요.

그래서 내용은 길더라도 한번에 해결을 해보고자 이렇게 포스팅을 진행하게 되었습니다. 

국토교통부 전국의 주택/주거실태조사에 따르면, 우리나라 국민의 절반은 자가 , 절반은 세입자로써 주거형태를 띄고 있습니다. 한마디로 집주인이 절반 세입자가 절반이라는 말과 똑같습니다. 그만큼 주택임대차에 대한 크고 작은 문제가 개인간 발생하고 있습니다. 하지만 임대차에 관한 문제에 대해서는 오랜기간 관습처럼 임차인은 "을"의 입장에서 지내왔기에 항상 불안할 수 밖에 없습니다.

그러나 임대차간 일어나는 사건에 대해 임차인이 "갑"의 위치에서 자신의 권리를 주장할 수 있는데요. 이것이 바로 주택임대차보호법입니다. 그럼 오늘은 임차인의 정당한 권리! 주택임대차보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임대차보호법의 법적성격

1)민법에 대한 특별법

2)사회법적 성격

주택임대차보호법은 임차인의 주거안정의 권리를 보호하기 위한 목적이라고 위에 말씀드렸는데요. 위에말한 특별법(주택임대차보호법)은 사회법적 성격 또한 동시에 갖고 있습니다. 이게 무슨말인가 하면 민법에서는 "자유 계약"을 대원칙으로 하고 있습니다. 계약의 내용이 무엇이던 계약은 당사자간의 자유라는 말과 동일합니다.

그러나 사회주의를 넘어 자본주의가 발달하며 경제적 약자와 경제적 강자의 경계가 시간이 갈수록 명확해지는 이 시대에 강자의 힘을 제한하여 약자를 보호해주기 위한 안전장치가 이 사회법이라고 할 수 있습니다. "국가가 나서 약자를 보호한다"이것이 사회법의 목적이기도 합니다. "근로기준법,주택임대차보호법"이 이에 해당합니다.

3)편면적 강행규정

주택임대차보호법의 내용 중 가장 중요한 『편면적 강행규정』입니다. 그 뜻을 살펴보면, 당사자의 의사에도 불구하고 강제적으로 효과가 적용되는 규정을 강행규정 또는 강행법규라 하는데요. 그 앞에 "편면적"이라는 단어가 붙어 한쪽에게 유리한 쪽으로 강제적으로 적용되는 규정을 편면적 강행규정이라고 합니다.

편면적 강행규정의 대표적인 법은 위에 언급한 "근로법, 주택임대차보호법"이 있는데요. 편면적 강행규정 또한 사회법적인 성격으로 사회적 약자를 보호하기 위한 매우 튼튼한 안전장치라 할 수 있습니다. 상대적으로 많은 권리를 가진 임대인의 위치에서는 권리를 제한하고 적은 권리를 가진 임차인의 권리를 절대적으로 보호해주는 효과를 발휘합니다.

주택임대차보호법 제 10조의 강행규정 항목을 보면 "이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"라고 나와있는데요. 이 편면적 강행규정에 위반한 약정은 전부를 무효로 하지는 않으나, 임차인에게 불리한 약정의 경우는 무효로 하며,임차인에게 유리한 약정은 효력을 인정합니다.

약자를 위해 뚤리지 않는 방패를 준 것과 같다 말할 수 있습니다. 

결과적으로 어떤 약정을 계약서에 적었든 간에 일단 임차인에게 불리하다면 그 약정의 효력 자체를 깡그리 무효로 하기에 오늘 소개한 주택임대차보호법을 잘 알고있는 임차인의 경우 이 편면적 강행규정을 이용하여 역으로 자신의 권리를 극대화시키기도 합니다.  이는 거래질서를 위해 악용될 우려가 있어 이만 말을 아끼겠습니다.

오늘은 임차인을 보호하는 법인 "주택임대차보호법"에 대해 알아보았습니다. 이글의 처음부분에서도 언급했든 임차인의 권리를 보호하기 위해 특별법이 존재함에도 내가 가진 권리가 무엇인지 몰라 피해를 입는 분들이 많다는걸 새삼 이런 글을 더 올려야하지 않을까라는 생각이 듭니다.

다른 포스팅에서 찾아뵙겠습니다.

가격이 오르는 부동산의 차이는 사소한것에서 시작한다.

우선 투자목적 이나 거주목적으로 아파트를 알아보신 분들은 공감하실텐데요. 같은 아파트(APT)에 같은 단지임에도 층수에 따라, 혹은 동의 위치에 따라 많은 차이가 있다는 사실을요. 그럼 왜 이런 차이가 나게 될까요.

이를 생각해보면, 아이들을 키우는 부부같은 경우 층간소음 문제가 제일 큰 걱정이겠죠 그래서 상대적으로 1층을 선호할 것입니다. 하지만 아무래도 대다수의 사람들이 개인생활에 대한 노출에 취약하다는 점을 불편해하고, 사람들이 계속 왔다갔다 하니 시끄럽다는 이유로 비선호 하는 모습을 알 수 있습니다. 그런 이유로 가격 또한 다른 층에 비해 좀 저렴하게 형성되어 있는걸 볼 수 있습니다.

모두가 선호하는 로얄층의 경우 1층과 다른 결과를 만들어냅니다. 집안에서 멋진 경치를 구경할 수도 있고, 벌레의 침입도 적어 쾌적한 생활이 가능하다는 이유로 모두가 그 층을 선호합니다. 살기에 최적의 요건이지요. 그래서 찾는 사람이 많다보니 같은 동임에도 불구하고 많은 가격차이를 보이게 됩니다.

시장은 수요와 공급법칙으로 움직입니다. 누구나 갖길 원하지만 아무나 갖을 수 없기 때문에 점점 가격이 상승합니다. 의식주 중 주거의 대표격인 아파트의 경우만 봐도 부동산은 사소한 차이에서 또는 소비자의 요구에 따라 가격이 달라진다는 걸 알 수 있습니다.

부동산의 미래가치를 찾아야 하는 이유

부동산은 미래가치를 현재로 끌어온다.라고 말을 합니다. 위에서 아파트 1층과 로얄층을 예로 말씀드렸죠. 결과적으로 찾는 사람이 많으면 많을수록 가격이 높은 폭으로 상승한다는 얘기입니다. 그러나 실수요 목적이 아닌 투자를 목적으로 하는 부동산투자의 경우는 어떻게 해야할까요.

몇 수 앞을 내다볼 수 있는 눈을 키워야 합니다.

이말이 무엇인가 하면, 아파트의 경우는 실수요 목적으로 알아보는 사람이 많기 때문에 그들은 그 곳에 입주를 희망하는 사람들끼리 싸우지만, 투자를 목적으로 하는 투자자의 경우 입주를 희망하는 사람은 물론이고,자신과 같은 투자자들과도 싸워야 하기 때문입니다.

가격이 오르는 부동산에는 공통점이 있다.

부동산 투자를 할때, 남들보다 먼저 한 수,두 수 앞을 예상하고 미리 선점해야함은 분명합니다. 그러기 위해선 내가 투자할 부동산의 미래가치를 파악해야하죠.

내가 살고 있는 2억 정도의 집 앞에 지하철이 뚫리고, 영화관이 생기고, 대형마트가 생긴다고 상상을 해보도록 하죠. 그런데 부동산중개사무소에서 2억 2천만원을 줄테니 팔 의향이 있냐고 물어봅니다. 여러분들은 어떤 선택을 하시겠습니까.

너무 뻔합니다. 당연히 안팔겠죠. 아직 생기지도 않은 상태에서 소문만 들리는데 2천이라는 돈을 더 준다고 합니다. 그럼 다 완성되면 얼마가 오를지 상상도 안됩니다. 이것이 바로 "미래가치"입니다.  

우리가 보통 알고있는 지하철 신설, 대형마트의 입점, 고속버스 터미널의 신설, 신도시 건설 등이 내가 갖고있는 부동산의 미래가치를 높여주는 대표적인 예입니다.  이 호재들이 아파트 예와 같이 결과적으로 부동산의 가격을 큰폭으로 올려준다는 점은 동일합니다.

그리고 이런 호재들의 공통점은 사람들이 모두 가격이 오를것이라는 기대를 하게 된다는 점입니다, 제가 위 마지막에 말씀드렸죠. 누구나 갖길 원하지만 아무나 갖을 순 없다.

그럼 우리는 어디에 투자를 해야할까요. 알듯 모를듯 한 말로 포스팅을 끝맺음 하지 않겠습니다. 소문이 도는 곳을 유심히 지켜보십시오.적어도 부동산시장에서 들리는 소문은 어떤 구체적인 움직임이 있을때 나오기 때문입니다.

안녕하세요. 오늘 포스팅은 부동산 투자전 조심해야할 사항에 대해 다뤄볼까 합니다. 사실 부동산의 어떤 부분을 조심해야한다는 구체적인 사항보다는 부동산에 투자를 결심한 투자자들분들이 꼭 알고 시작해야할 점에 대해 좀 더 깊게 다뤄볼까 합니다.

혹시 건물을 지을때 기초공사에 대해 알고 계시나요?? 건축을 하는 인부분들은 만약 1mm의 오차만 있어도 그 부분을 다 뜯어낸후 다시 시작을 합니다.1mm의 차이 우리 입장에서는 아주 사소할 수있습니다.

하지만 건축의 경우 처음 1mm 비뚤어 졌다고 대수롭지 않게 생각하고 공사를 진행하다 보면 건물이 다 지어질 때쯤엔 밑에 층과 윗층의 차이가 어마어마하게 벌어지게 됩니다. 부동산 투자도 이와 비슷한면이 많습니다. 처음의 차이가 결과의 차이를 만들어 냅니다.

1.의외로 투자자들은 자신이 선택한 부동산이 왜 좋은지 남에게 설명하지 못한다.

이게 무슨말인가, 부동산에 투자하시는 분들을 보면 2분류로 나눌 수 있습니다. 

첫번째 부류는 자신이 어느정도 안목이 있어 긴 준비기간과 철저한 시장조사를 통해 구입하는 부류//두번째 부류는 여유자금이 조금은 있어 투자를 하고 싶은데 어떻게 해야할지 몰라 전문가의 말을 듣고 투자를 하는 경우

첫번째 부류의 경우// 자신이 직접 짧게는 몇달, 길게는 1년 단위로 시장조사를 하여 왜 이곳에 좋으며 ,왜 투자를 해야할지 정확히 알고 있습니다.그래서 좋은 결과를 만드는 경우가 많습니다.

문제는 두번째 부류에 있습니다. 먼저 이 부류의 경우 조건이 있습니다.

1)아무 사전지식이 없다 2)투자를 생각하지만 그것이 무엇이든 좋다. 3)자신은 잘 모르지만 좋다고 하니 나도 따라 한다.

흔히 친구 따라 강남간다고 하죠. 이말의 배경도 부동산투자로 대박난 사람들을 가지고 만들어진 말로 알고있습니다. 그만큼 남이 좋다는 곳에 투자하면 실패할 일은 없다는 것이겠죠. 예전에는 통할지 몰라도 제 개인적인 생각으로는 이제는 먹히지 않습니다.

자신이 투자한 부동산에 대해 잘 알지 못하는 상황에서 중,장기의 기간을 갖고 기다려야하는 부동산시장에서 어떻게 성공할 수 있을까요.

2.부동산은 다른 투자종목과 다르다는 걸 알고 시작해야 한다.

저는 투자자 분들께 자주 하는 말이 있습니다. 나무를 보지 마시고 숲을 보고 투자하셔야 합니다. 사실 이말은 부동산 업계에서는 자주 쓰이는 말이지만 정답과 같습니다. 건물 또는 땅에 투자를 한다면 최소한 3년 길게는 10년 까지 내다보고 투자를 결정해야 합니다.

만약, 주위에 주식 또는 비트코인 등과 같이 아주 짧은 기간 승부를 보는 투자종목처럼 부동산투자를 하신다면 100% 지는 투자를 한다고 말씀드리고 싶습니다.

부동산은 주식,비트코인과 다른 투자상품임을 인지하시고, 시간이라는 리스크의 비중이 큰 투자상품이라는 것을 항상 염두해 두셨으면 좋겠습니다.

3.수익 내는 사람과 수익을 못내는 사람의 차이는 생각보다 크지 않다  

//부동산 투자로 큰 돈을 버는 사람 VS 부동산 투자로 손해를 보는 사람// 사람들은 부동산 투자를 통해 큰 돈을 벌고 싶어합니다. 그러나 같은 부동산에 투자를 한다해서 전부 수익을 내진 못합니다 오히려 큰 손해를 보는 투자자도 존재합니다.

그럼 이 두 부류의 차이는 무엇인가를 생각해 보게 됩니다. 사람들은 큰 차이가 있을것이라 생각하지만 사실 별 차이가 없습니다.위에서 모두 알려드렸습니다.

그저 투자에 대해 확신을 갖고 기다리느냐, 확신이 없어 못기다리느냐 이차이입니다.

제가 위에서 투자자는 확신을 갖고 투자하는 부류와 확신이 없는 부류의 투자자가 있다고 말씀드렸고, 부동산은 시간이 필요한 종목이기 때문에 기다릴줄 알아야한다고 말씀드렸습니다. 확신과 기다림 이 사소한 차이가 맨처음에 말씀드린 건물과 같이 끝에 가서 엄청난 차이를 만들게 되는 것이죠.

4.돈을 버는 사람과 돈을 못버는 사람은 걱정하는 것도 다르다.

저희가 뉴스에서 자주 접하는 재건축만 하더라도 재건축을 하기 위한 노후화 아파트는 30년이 지나야 하며, 재건축이 가능하다 하더라도 여러 절차로 인해 5년이상 추가로 소요되는 경우가 허다합니다.다른 결과가 나타나는데 이를 예로 들어보겠습니다.

재건축이 된다는 얘기만 듣고 프리미엄을 더 주고 구매를 한 A씨가 있습니다. 빠르게 진행될 줄 알았던 재건축이 차일피일 미뤄지다보니 재건축이 취소될지도 모른다는 생각에 잠도 오지 않습니다. 그러다보니 조금 손해를 보더라도 가격이 떨어지기 전에 처분을 해야하나 고민하고 있습니다.

그와 반대로 재건축이 될 수밖에 없는 이유를 전문가를 통해서, 또는 직접 임장활동을 하여 찾아낸 후 A씨와 같은 아파트, 똑같은 프리미엄을 주고산 B씨가 있습니다. A씨와 마찬가지로 차일피일 미뤄지는 재개발 소식에 걱정을 합니다.하지만 B씨의 걱정은 A씨와는 다른 걱정일 것입니다.

A씨는 아무 정보없이 재개발이라는 것만 보고 투자를 했기 때문에 혹시라도 재개발이 취소되면 당장 가격이 떨어져 손해를 보게 되지 않을까 싶어 가격이 떨어지기전에 손해를 보더라도 팔아야하나 싶은 걱정이지만,

B씨의 경우 재개발이 미뤄지더라도 언젠가는 될것이라는 확신을 갖고 있기 때문에 만약 취소되면 얼마나 더 기다리면 될까라는 걱정이 드는 것입니다.

차이가 느껴지시나요??

A씨의 경우 돈 못버는 사람의 1번 주제의 3가지 조건을 모두 갖추고 있습니다. 1)재건축이 왜 실행될지에 대한 정보가 없었으며 2) 부동산이 아닌 자신에게 맞는 투자상품에 대해 알아보지 않았고 3) 그저 남들이 재개발이 돈이 된다하니 투자를 한 점

B씨의 경우 돈 못버는 사람의 3가지 조건과 반대의 조건을 갖고 있습니다. 1)재건축이 왜 실행되어야만 하는지에 대해 정보가 있었고 2)전문가를 통해 투자상품에 대해 제대로 알아보았으며 3)남들이 다 해서 하는 투자가 아닌 자신이 직접 임장활동을 하는등의 주관적인 의사를 갖고 투자를 한 점

이렇게 글로만 봐도 대충 결과가 예상이 되시지 않나요?

이번 포스팅이 반복되는 주제로 꽤나 길게 이어졌기 때문에 지루하실 수 있습니다. 하지만 처음이 무척 중요한 부동산투자인 만큼, 예비투자자 분들이 꼭! 마음에 속 깊이 기억하시길 바라는 마음에서 길어지게 된것이니 너무 욕하진 말아주세요.

그래도 반복학습으로 인해 머리속에 확실히 각인 되셨을꺼라 믿습니다. 다음에 더 좋은 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.

정들었던 기존 집을 떠나 부푼 기대를 안고 새집으로 이사하려는 순간 발목을 잡는 문제가 있습니다. 바로 공과금 정산인데요. 오늘은 이사갈때 꼭 해야하는 공과금 정산 방법에 대해서 글을 써보겠습니다.

공과금 정리 왜 해야 할까요.

가스요금 정산방법

도시가스는 현재 거주하는 지역의 도시가스업체에 미리 전화해서 사용중이던 가스를 차단하는 과정을 거쳐야 합니다. 그 후 계량기 숫자를 알려주면 이사 당일까지 사용한 도시가스 요금을 확인 할 수 있습니다.

만약 자동이체를 이용중이던 분이시라면 꼭 자동이체도 해지하시는 걸 잊지 말아주세요. 내가 쓰지않은 요금이 빠져나간다면 기분도 나쁘고 환급절차 같은 귀찮은 과정도 거쳐야하니 말이죠.

전기요금 정산방법

수도요금 정산방법

한파가 몰아치는 겨울철 끊이지 않고 일어나는 일 중 하나가 바로 전세집 보일러, 온수관,냉수 간, 계량기 동파사고 입니다.저도 작년에 온수관이 터져 갖은 고생은 다 했습니다.그때의 일을 교훈삼아 지금은 완벽하게 한파대비를 해놓은 상태지요.

그럼 오늘은 전세집 수리비용을 누가 부담해야 하는가에 대해 알아보겠습니다.

동파 수리비용 누구 책임일까

민법 623조(임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중

그 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

법규정을 봤을때, 동파사고로 인해 전세집 사용, 수익을 못한다면 임대인이 비용부담을 해야하는게 맞습니다.하지만 그렇다면 임대인 입장에서는 임대사업에 큰 부담을 느끼게 되겠죠? 그래서 법은 한쪽 편만 편애하지 않습니다.

겨울철 전세집 동파 예방을 위해 온수관,냉수관 보온재의 교체 또는 안 쓰는 이불,헌옷 등으로 동파가 예상되는 곳을 감싸 놓는다든지,수도를 약하게 틀어 수도안에서 얼지 않도록 하는 등의 세입자의 "선량한 관리자로써의 주의의무를 다해야만"(선관주의) 인정을 해줍니다.

집주인이 동파사고는 수리비용을 부담해줄수 없다고 합니다. 

난 법에서 하라는 대로 헌옷도 채워넣고 보온재도 교체하고 노력했는데, 집주인이 막무가내로 난 수리비용 줄 수 없다고 하면 참으로 난감하겠죠. 실제로 이 비용부담 문제로 인해 법정소송까지 가는 경우도 다수 있습니다.

왜 집주인들은 법으로도 나와있는데 이렇게 못해준다고만 하는걸까요?

과거 임대사업을 할때는 "월세는 집주인이, 전세집은 세입자가"라는 관습이 존재했습니다. 그래서 현재 이런 규정이 있음에도 불구하고 "여태 이렇게 잘 지내왔는데 무슨문제냐"며 예전 집주인분들이 안해주려고 하는 현실이라 문제입니다.  

그렇다고 손해만 볼 수는 없겠죠??

서울시에서 제공되는 "보일러 동파관련 주택임대차 보상책임 기준"을 참고하세요.

서울시는 매년 발생하는 동파관련 시비를 막고자 보상책임에 대한 기준안을 내놓았습니다.

"모든 물건에는 내용연수라는게 있기 때문에 100% 수리비용 청구는 어렵다"라는 주요 내용으로 구성되어 있습니다. 

더 자세한 내용은 https://blog.naver.com/patissier15/221162922838 확인하실 수 있습니다.

오늘은 겨울철 반복되는 전세집 동파사고시 수리비용 부담에 대해 알아봤습니다. 소잃고 외양간 고친다는 속담이 있죠. 잠깐 귀찮아서 겨울철 날씨를 우습게 봤다가 고생하시지 마시고, 미리미로 대비하세요~