현재 서울 부동산시장은 하락세가 맞는가

안녕하세요 Real Estate Store R.E.S입니다.

현재 많은 경제신문 및 뉴스를 보면 두 부류로 나뉘어지고 있습니다.

［부동산시장은 하락세인가, 상승세인가］

이 서로 다른 의견은 현재 부동산의 소유자 및 향후 실수요자, 투자자의 선택을 어렵게 만들고 있습니다. 그리고 그 기사들을 접한 사람들은 서로 반대의 의견을 내놓기 바쁩니다. 결론을 먼저 말하자면, 보도 또는 기사가 전하고자 하는 타깃이 다르기 때문입니다.

보통 그들의 글은 해당 내용을 전하고자 하는 타깃을 특정 지어주지 않기에 해당 내용을 보는 사람에 따라 전혀 필요없는 정보가 되기도 합니다.연필이 필요한 사람에게 지우개를, 목이 마른사람에게 건빵을 주는 것과 같이 말이죠. 그래서 오늘은 수도권의 통계와 차트를 예로 들어 하락세를 말하는 입장과 상승세를 말하는 입장이 어떤 타깃을 상대로 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

"부동산시장이 하락세에 있다" 주장의 타깃 : 갭투자를 타깃으로 작성되어졌다.

우선 서울의 주간 및 월간 매매·전세 가격 지수를 살펴보도록 하겠습니다.

매매의 경우, 주간 가격지수 변동률은 0.11% 상승, 월간 가격지수는 0.81% 상승 했다는 것을 알 수 있습니다. 전세의 경우만 주간 가격지수는 0.01% 하락, 월간 가격지수 또한 0.01% 하락했네요.

이제 경기도를 살펴보겠습니다. 위 표는 서울과 마찬가지로, 경기도 전세시장의 주간,월간 가격지수 및 변동률의 나타내고 있습니다. 경기도의 차트 또한 서울과 마찬가지로 매매가격지수 변동률은 각각 주간 0.03%, 월간 0,16% 상승했군요.결과적으로 하락세의 주장은 거짓말이라는 것이 간단히 차트만 보고도 알 수 있습니다. 그러나 여기서 한가지 의문점이 생기게 됩니다.

매매가격은 꾸준히 오르고 있는데 왜 부동산시장의 하락세를 주장하고 있는것인가. 

우리는 다양한 입장에서 볼 필요가 있습니다. 매매가격과 전세가격 사이의 갭(gap)을 이용하여 투자를 하는 갭투자가 그것입니다. 전세가격이 매매가격과의 차이가 상당히 작은 것을 이용하여 적은 투자금을 가지고 추후 시세차익을 노리는 갭투자자 입장에서 전세가격 지수의 하락은 굉장히 큰 의미를 갖고 있습니다.

만약, 매매가격이 10억인 A아파트를 김모씨가 보증금 8억의 전세 세입자를 끼고 실투자금 2억을 투자하여 해당 A아파트에 갭투자를 하였다고 가정했을때, 전세가격 하락세가 이어져 아파트 전세가격이 8억에서 6억으로 떨어지면 김모씨는 전세보증금 8억의 기존 세입자를 대신할 세입자를 새로 구하지 못하면, 2억을 어떻게든 마련하여 지급해야하기 때문입니다.

애당초,투자자금이 부족한 투자자가 "전세가격이 내려가지 않을것이다."라는 전제조건으로 매매가격과 전세가격의 갭을 이용하여 시세차익을 노리는 갭투자에서 "전세가격의 하락"은 이렇듯 투자자에게 일시에 엄청난 자금부담을 미치는 원인이 됩니다.

동탄신도시의 경우, 이러한 전세하락으로 인해 40여개에 달하는 아파트가 경매에 나와 화제가 되기도 했습니다. 이렇듯 부동산시장의 하락세 주장은 갭투자자를 타깃으로 했다는 것을 알 수 있겠습니다. 

"부동산시장은 상승세에 있다"는 주장의 타깃: 일반 실수요자 및 자금이 풍부한 투자자

위에서 언급했듯, 현재 지역별 매매 및 전세가격지수의 변화를 살펴보면 수도권의 경우, 모두 가격지수가 상승세를 유지하고 있으며, 주택 거래상황 또한 2017년 12월은 전월에 비해 거래량이 하락했지만, 이후인 2018년부터 거래량이 회복되어 현재까지 꾸준히 상승세에 있어, 전반적으로 부동산시장은 상승세에 있다는 것을 알 수 있습니다.

그리고, 이와 같은 거래량 통계는 "어느 부류를 타깃으로 하고 있는가"는 명확합니다. 바로 실수요자 또는 풍부한 자금을 통해 부채를 최소화 한 투자자를 겨냥하고 있다는 것입니다. 이러한 부류는 실제 거주를 목적 또는 많은 투자자금을 이용한 부채없는 부동산을 가지고 시세차익을 보기 때문에, 전세 및 월세의 증감에 대해 민감하지 않습니다. 오로지 내가 거주 또는 투자한 부동산의 가격이 오르느냐, 내리느냐가 주된 관심사일테니까요.

오늘은 부동산시장의 동향에 대해 포스팅을 진행해 보았습니다. 재밌게 보셨나 모르겠네요. 사실 이 포스팅은 하락세가 맞는지, 상승세가 맞는지에 대하여 초점을 두지는 않았습니다. 같은 지역이라 할지라도 구별로 어떤 요인이 있는가에 따라 통계와는 다른 방향으로 흘러갈 수 있으며, 오늘 올린 사진 몇 장으로 부동산 시장을 완벽히 예측하는 것 또한 무리가 있기 때문이죠.

부동산 시장에서 정확한 정답은 없다는게 저의 개인적인 의견인데요. 그저 오늘 포스팅을 통해 뉴스 또는 기사를 보며 "아 그런가보다"가 아니라 "이런 상황에 있는 사람들은 이러이러한 상황이니 이렇게 움직이겠구나"라는 예측을 해볼수 있는 능력에 자그만한 도움이라도 되셨으면 한다라는 뜻을 밝히며 오늘 포스팅을 마치겠습니다.