부동산소액투자 전 주의해야할 점

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다.

요즘 금융규제다, 부동산규제다 하여 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다. 현재 이런 상황에서도 많은 분들이 가격이 떨어진 지금을 기회삼아 소액으로 할 수 있는 부동산소액투자에 대한 문의를 해주고 계시는데요. 하지만 걔 중엔 가격이 싸서 좋다고 하니, 잘 알아보지 않고 무작정 시작하려고 하시는 분들도 많아 참으로 난감합니다..

저는 현업에 종사하고 있으니 거래는 해야하고.. 그렇다고 수익성이 없는 물건을 팔자니.. 욕 밖에 더 먹겠습니까.그래서 이번 포스팅은 남들이 하니 아무런 계획없이 나도 한번 시작해보자라고 생각하시는 분들을 조금이라도 줄여 일 좀 편하게 하려는 저의 사심이 있는 포스팅이라고 할 수 있겠습니다.

 

부동산소액투자 종류도 여러가지!

투자에는 여러가지가 있으나 부동산에서는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

건물이냐, 땅이냐 매우 심플합니다. 소액투자가 가능한 건물에는 대표적으로 오피스텔, 아파트, 빌라 등이 있습니다. 그리고 요즘은 상대적으로 개인당 투자 비용대비 수익성이 좋은 빌라, 오피스텔에 공동투자를 많이 하는 모습을 볼 수 있습니다. 

땅의 경우는, 건물에 비해 더욱 간단합니다. 마음에 드는 땅을 필지로 구입하느냐, 지분으로 구입하느냐로 나뉩니다. 그리고 이 중에는 건물과 같이 가격이 비싸 개인이 구매하기 힘든 땅을 마음맞는 사람들끼리 모여서 필지로 구매하고, 건축을 통해 수익을 창출하는 분들도 꽤 많이 있습니다. 그러나 공통투자가 싫으신 분들은 그냥 개인이 사고 싶은 만큼만 지분을 사서 추후 토지개발로 인한 보상금을 통해 수익을 창출하기도 합니다.

부동산소액투자: 건물 공동투자를 생각한다면 상호간 의견조율은 필수! 

앞서 말씀드렸듯, 소액자본을 가진 투자자들이 함께 한채의 건물을 짓거나, 매수하여 시세차익 또는 임대수익을 올리는 방법이 현재 유행하고 있는데요. 그러나 현실은 투자자들 간의 마찰로 인해 소송까지 가는 경우가 허다합니다. 서로에게 해가 되는 공동투자가 아닌 이익을 가져다주는 공동투자 방법 3가지를 알아보도록 하겠습니다.

［1］"뜻을 같이 하는 사람들과 함께하기"

공동투자의 가장 대표적인 실패요인은 바로 투자자들간의 다툼입니다. 한 예로 시간이 지난 후, 매도를 원하는 그룹과 매수를 원하는 그룹간의 마찰로 인해 매도,매수의 적절한 시기를 놓쳐 손해를 보기도 합니다. 이를 해결하기 위해 처음부터 투자자간 목표 수익률, 투자기간 등을 조율하여 문서화하고, 사전에 문제가 될 만한 요인을 추가로 제거해가며 공통의 목표을 향해 함께 달려갈 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다 할 수 있습니다.

［2］ 사공이 많으면 배가 산으로 간다. "투자자는 적을수록 좋다"

이것은 ［1］에서 발생하는 문제에 대한 또다른 해결책이기도 합니다. 많은 사람들이 모여 아무리 좋은 부동산을 구매한다하더라도 팔아야할때 팔 수 없다면 그것이 무슨 쓸모가 있겠습니까. 모든 사람이 공정한 표를 갖는 공동투자의 특성상, 사람이 적을수록 의사결정이 신속하기 때문에 사람은 적을수록 좋습니다.

［3］등기는 "공동명의로 하라"

서로 친분이 없이 많은 사람이 모여 진행되는 공동 부동산소액투자에서 빠질 수 없는게 이 "명의"에 대한 부분이 아닐까 싶은데요. 대부분 "공동명의"를 통해 원활하게 진행이 되지만, 대게는 대표 1인 명의로 등기하는 경우도 심심찮게 볼 수 있습니다. 이 경우 대표 1인이 나쁜맘을 먹고 맘대로 처분해도 다른 투자자가 막을 수 없다는 한계가 있기 때문에 추천 드리지 않습니다.

정말 믿을 수 있는 사람 또는 친인척,가족간에도 조심 또 조심입니다.

부동산소액투자: 땅은 중장기적 관점으로 투자하는게 중요하다.

토지 투자의 방법을 3가지로 나누면 1.개인의 자금으로 하나의 필지를 통으로 구매하는 방법, 2. 공동투자를 통해 필지를 구매하는 방법, 3.개인이 토지에 대한 지분을 구매하는 방법이 존재하며 땅에 투자하기로 마음먹었다면 건물과는 조금 다른 관점을 갖고 투자에 임하셔야합니다. 

［1］투자의 중장기적 방향을 정하라

건물은 이미 만들어진 완성품(빌라,오피스텔 등)을 가지고 시세차익과 임대수익 등을 창출하는 부동산이고, 거래 또한 활발하여 토지에 비해 환금성이 좋아 단기투자 가능합니다. 그러나 땅의 가격은 철저하게 미래의 가치를 중점으로 형성되며,건물과 달리 눈에 보이지 않는 미완성의 부동산을 거래하기 때문에 그 거래량이 많지 않습니다. 이는 자칫 잘못하면 돈이 묶이는 상황이 발생시키기도 합니다.

그렇기에 토지는 처음부터 중장기 관점으로 방향을 정하고, "개발이 될때까지 기다릴 수 있어"라는 마음의 여유를 갖고 시작해야만 "수익"이라는 결과를 만들어낼 수 있습니다. 가끔 어디서 "땅에 투자하면 엄청나게 번다더라"하는 얘기를 듣고 어렵게 모은 목돈을 빨리, 많이 불리고 싶은 마음에 성급하게 토지에 투자하시는 분들이 많은데 토지투자는 몇 년동안 묻어놔도 괜찮은 목돈으로 하시는 겁니다.

땅에 투자해서 손해보시는 분들 보면 100에 90은 기다리지 못하고 다시 파는 과정에서 손해를 많이 보십니다. 땅은 기다림입니다.

［2］내 땅은 숨겨진 원석인가, 아닌가

토지에 투자하는 대부분의 경우 "개발로 인한 시세차익"을 보기 위해서라고 해도 과언이 아니죠. 그럼 왜 사람들은 아무것도 없는 맨땅에 투자를 하는걸까요? 그것은 건물 투자에서는 있을 수 없을 만큼의 엄청난 시세차익이 발생하기 때문입니다. 건물은 현재가치를 중심으로 가격이 형성되는 반면, 토지는 철저하게 미래의 가치를 중심으로 가격이 형성되는 부동산입니다.

쉽게 건물은 현재 그지역이 어떻게 돌아가고 있냐에 따라서 가격이 바뀌는 물건이고, 땅은 그 지역이 어떻게 변화하냐에 따라서 가격이 바뀌는 물건입니다. 평당 몇만원 하던 논,밭에 개발계획이 잡히면 평당 몇백만원으로 뛰는 것은 예삿일입니다. 다만, 개발이 될 줄 알고 투자했다가 개발이 없다면 위에 언급한 것처럼 꽤나 오랜기간 돈이 묶이게 됩니다. 하이 리스크 하이 리턴이라 할 수 있습니다.  

그래서, 땅을 통해 시세차익을 얻기 위해서는 추후 개발이 될만한 곳을 찾는게 최우선 과제이며, 공인중개사를 통해 투자할 땅 주변에 어떤 개발호재가 있는지 필히 확인하고, 추가로 그 주변에 땅의 가격을 떨어트릴만한 "혐오시설이 존재하는가" 등을 확인하여 땅의 미래가치를 정확하게 파악하고 투자하는 것이 바람직합니다. 

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