수익형 부동산투자 주의해야 할 점이 많다

그 옛날 은행에 월급만 차곡차곡 잘 넣어놔도 이자가 이자를 낳아 예금만으로 집을 살 수 있는 시절이 있었습니다. 그러나 현재 예금의 저금리 현상은 지속되는 가운데 많은 사람들이 돈을 벌 수 있는 새로운 투자처로 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 선택하고 있습니다.

이 선택이 후회없는 선택이었으면 좋으련만.. 사실상 그렇지 못한 분들이 많다는 것을 그간의 뉴스와 기사를 통해 잘 알고 계시리라 생각됩니다. 이는 "안정적인 임대수익이 가능하다"는 수익형 부동산에 대한 소문이 퍼지며, 갈 곳을 찾지 못했던 잉여 자본들이 너도나도 이 부동산 시장에 대거 투입되어, 결과적으로 수요보다 공급이 많아지는 "과잉공급"으로 인해 찾아온 결과라는 것을 알 수 있습니다.

하지만 이런 상황에서도 부동산 투자의 열기는 사그라들 기미를 보이지 않고 오히려 점점 늘어나고 있는 추세입니다. 그래서 오늘은 투자를 준비 중이신 분들을 위해 수익형 부동산투자를 어떻게 해야하고 주의해야 할 점은 무엇이 있는가에 대해 포스팅을 해볼까합니다.

1. 수익형 부동산의 종류

본 내용을 시작하기 전, 부동산에는 수익형부동산의 종류에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

1. 주거용 : 아파트, 주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 있으며, 소액으로 가능하여 가장 보편적인 투자처
2. 상업용 : 상가, 주상복합단지, 근린상가 등이 있으며, 주거용에 비해 초기자금은 많이 들어가나 그만큼 임대수익이 크다.
3. 토지 : 주차장, 임대토지, 물류창고 등을 통한 임대수익 및 시설수익을 얻을 수 있으며, 종류에 따라 초기 투자자금이 많이 달라지나, 추후 지역 개발 및 발전으로 인한 지가상승으로 수익을 기대할 수 있다.

위에 언급한 것 말고도 더욱 다양한 종류가 있지만 대분류를 해보면 크게 주거용,상업용,토지 3가지로 나눠볼 수 있으며,

이 중 자신에게 적합하다 생각되는 상품을 선택하시면 되겠습니다. 

2. 수익률이 중요한 이유

우리가 수익형 부동산에 투자하는 이유는 ［임대수익을 얻는 것이 그 주된 목적］일 것입니다. 그렇다고 임대료를 받는다고 그게 성공한 투자라고 말할 수 있느냐. 그것은 아니며 나에게 ［이익］이 생겨야 성공한 투자라 할 수 있을 것입니다. 그래서 ［수익률］을 매우 중요하게 생각해야한다는 것은 누구나 다 알고 있는 사실입니다.

그러나 수익형 부동산 투자에 있어 ［돈을 벌기 위한 것 외］에 ［왜 수익률이 중요한지］에 대해서는 모르는 분들이 꽤나 많습니다.

우리는 건물이 무한하지 않다는 것을 다시 한번 생각해봐야 합니다. 주변의 개발 등으로 인한 가치상승요인은 제외하고 순수하게 물건으로써 건물은 시간과 사용에 따라 없어지는 소비재이며, 사용년수와 관리정도에 따라 차이는 있겠으나 건물 자체의 가치는 시간이 지남에 따라 점점 하락함과 동시에 임대료, 보증금, 건물가격 또한 하락합니다.

그렇기에 수익형 부동산에 투자 하시는분들이라면 건물의 가치가 "0"에 가깝게 수렴하기 전 투자한 금액을 회수하는것을 최우선 과제로 삼으셔야합니다. 그리고 이것은 "누가 빨리 손익분기점을 넘겨 흑자를 내느냐"로 말할 수 있고, 이를 위해서 수익률은 매우 중요한 요소입니다.

3. 수익률 계산방법

부동산의 수익률 계산 방법은 ［연수익/총 투자금 X 100 ］으로 계산이 가능한데요. 

그리고 간혹가다 이 수익률이 "월"단위로 착각하시는 분들이 계셔서 얘기하지만 수익률은 "연" 단위 입니다. "월"에 12%면..말이 안되겠죠? 다시 돌아가서 예를 들어보도록 하겠습니다. 

1. 오피스텔 1억에 매입             
2. 월세 100만원

이 경우, 연수입은 1200만원(100만원 X12개월) / 총 투자금액 1억 원 X 100 = 12%가 수익률입니다. 

하지만, 보통 대출 및 보증금을 껴서 거래를 하실텐데요. 이때는 계산식이 살짝 바뀌게 되는데 대출과 보증금을 전부 껴서 거래했을시, ［연수입금액-대출이자 / 총 투자금액-보증금-대출금 X 100］으로 계산하시면 됩니다.

1. 아파트 1억 원 매입
2. 보증금 3천, 대출 5천
3. 월수입 100만 원
4. 대출 연이자 300만원 가정

이경우, 연수익 1200만원(월 수익 100만원 X 12개월) - 300만원(대출이자) / 1억 원 - 5천만원(대출금) - 3천만원(보증금) X 100 = 800만원 / 2천만원 X 100 = 수익률 40%입니다. 에이! 말도안된다! 하시겠지만 예시는 예시일뿐입니다.

자 여기서 눈여겨봐야할 점이 있죠. 대출과 보증금이 꼈는데 수익률은 오히려 올라갔다? 이는 정의 레버리지 효과 때문입니다. 흔히 【지렛대 효과】라고 하며 다른 이의 돈을 이용하여 자기자본이익률을 올리는 방법입니다. 우리는 흔히 돈이 돈을 부른다고 하는데 그와 같은 이치입니다.

순수한 자기 자금 1억으로 1200만원을 버느냐, 대출 8천만원을 끼고 이자 300만원을 내서라도 내 돈 2천만원으로 900만원을 버느냐 각자 상황이 다르기에 정답은 없습니다. 결국 선택의 문제겠죠?

4. 수익률의 함정에 빠지지 않게 주의해야 한다.

자 이제 슬슬 준비가 된 것 같고, 투자만 하면 많은 돈을 벌 수 있을 것 같은 느낌이 드실텐데요. 위 상황은 세전 수익을 기준으로 계산했으며, 공실위험 및 수리비, 관리비, 세금 등등 돈나갈 곳을 모두 제외한 매우 이상적인 상황을 예로 들었다는 점을 생각해야합니다. 현재 부동산 시장은 과잉공급과 함께 공실은 점점 늘어나고,그로 인해 임대 수익률은 꾸준히 떨어지고 있어 실제로 임대인은 5%의 임대 수익률만 유지를 해줘도 감사해야 할 지경입니다.

그래서 요즘 보면 수익률 몇% 보장한다느니, 임대료를 몇개월동안 지원해준다느니 여러가지 행사를 하는 것을 볼 수 있는데요. 자 우리는 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 굳이 이런 행사를 왜 하는것인가.. 배후수요가 풍부하여 임차인이 차고 넘치는 곳에서 이런 행사를 할까요? "모든 결과에는 원인이 존재한다"는 생각을 갖고 있어야 합니다.

실제로, 몇몇의 업체들은 1. 높은 임대료를 내고 있는듯한 가짜 임차인을 만들어 수익률을 높게 만들거나, 2.위에 말한 「지렛대 효과］로 대출이 많으면 많을수록 수익률이 높아지는 점을 이용하여 투자자에게 과도한 대출을 유도한 후, 분양만 하고 쏙 빠져버리는 경우 3. 세전 수익률을 세후 수익률인양 광고하여 수 많은 피해자가 발생했다는 것은 뉴스나 기사를 조금만 찾아봐도 어렵지 않게 접할 수 있습니다. 그러니 광고하는 수익률만 보고 거래를 하시면 안됩니다.

5. 이래도 안돼, 저래도 안돼 수익형 부동산 해결책은?

보통 이쪽에 투자하시는 분들은 임대료를 "흑자 수익"으로 생각하시는 분들이 꽤? 아니 대부분 그렇게 생각하시는 거 같습니다만, 제가 【2.】에서 말씀드렸듯 "손익분기점"을 넘겨야 온전한 수익이라는 점을 주의해야합니다. 현재 5%의 수익률을 기준으로 했을때 "손익분기점"까지 20년입니다.

즉 원금 회수하는데 20년 걸린다는 말이죠. 다르게 말하면 은행에 1억 맡겨두고 달마다 500만원씩 꺼내쓰며 그 돈을 가지고 ＂나 돈 벌었어" 라고 하는 것과 비슷한 이치입니다.

그렇다면 수익형 부동산에 무엇을 보고 투자 해야하느냐, 그것은 입지입니다.

부동산은 입지로 시작해서 입지로 끝나고, 건물을 사고 파는게 아니라 입지를 사서 입지를 파는것이라고 생각합니다. 그리고 입지에는 주변의 개발호재 또는 주변 상권, 배후수요, 교통조건 등등 매우 많은 것들이 있고, 그것들은 결과적으로 시간이 지남에 따라 가치를 잃는 소비재로서의 건물이 아닌 ［엄청난 미래가치를 갖고 있는 건물］로써 존재할 수 있도록 해주는 매우 중요한 조건 중 하나입니다.

많은 분들이 수익률에 현혹되어 달마다 나오는 임대료에 치중하는 듯한 모습을 많이 봐왔습니다. 하지만 부동산은 달마다 나오는 임대료로 돈을 버는게 아니라 결국,건물을 사고 팔때 나오는 시세차익으로 돈을 버는 상품이다라는 것을 명심하고, 【건물의 가치가 높아져 나중에 비싸게 팔 수 있는 곳에 투자해야한다.】라고 말씀드리며 이번 포스팅을 마치도록 하겠습니다.