재개발, 재건축의 차이점 한방 정리

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부동산 스토어입니다.

안녕하세요. 부동산 뉴스나 기사를 보면 빠지지 않고 나오는 내용이 있습니다. 바로 재개발과 재건축입니다. 많이 접해본 단어라 알기는 아는데 어떤 차이가 있는지에 대해 자세히 알고 계신분들은 많이 없다는게 함정입니다. 대략적으로 일단 투자하면 돈을 벌 수 있는 것이라고만 알고 계시는 분들이 더 많을 듯 합니다.

그래서 그런지 부푼 꿈을 안고 투자를 했지만, 실패의 쓴맛을 보는 분들이 꽤나 많다는 사실! 오늘은 재개발과 재건축의 차이점을 한방에 정리해보고자 합니다. 시작하겠습니다.

개발과 건축의 차이점이랄까? 같은 듯 다른 재개발과 재건축 

개발과 건축의 차이점이 무엇일까요. 개발을 설명하자면 사실 지식, 재능, 산업, 경제 등은 물론 새로운 물건이나 생각등을 만들어 내는 것등 아주 포괄적인 개념입니다. 그러나 우리는 부동산이라는 특정 분야에 대해 관심을 갖고 있기에 여기에 대입을 해보면 부동산에 가공행위를 하여 일상생활이나 생산 및 위락 등에 이용할 시설, 건축물 등을 만들어 공급하는 행위라고 설명할 수 있습니다.

그리고 쉽게 부동산 개발이라고 하면, 매우 넓은 지역에 사업등을 시행하여 "무"에서 "유"를 창조하는 행위로 볼 수 있을 것이며, 그 예로 신도시 개발등이 있겠습니다.그에 반해 건축을 생각해보면, 개발과는 다르게 한정된 공간에 어느 한 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 신축, 증축, 개축, 재축,이전 5가지의 행위를 하는 것이라고 할 수 있습니다. 정의만 살펴봐도 그 행위의 크기가 아예 다르다는 것을 알 수 있습니다.

재개발

재개발은 『정비기반 시설이 열악·노후하여 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 또는 상업·공업지역의 도시 기능을 회복하거나 상권의 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선시키기 위해 실시하는 사업』을 말합니다.

여기서 기반시설이라 함은 공원,시장,철도,도로 및 상하수도 등을 말하며, 사람이 주거 생활을 영위함에 있어 꼭 필요한 시설 또는 도시기능의 유지에 필요한 시설로써 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 정해진 시설을 말합니다.

기본적인 정의는 이만 마치기로 하고, 전국을 살펴보면 소위 "달동네"라 불리는 곳을 찾을 수 있는데 "달동네"란 도시 외곽의 산등성이나 산비탈 등 비교적 높은 지대에 취약계층이 거주하는 곳을 말하며, 그곳을 살펴보면 도로 및 상하수도는 물론이거니와 공원 등등의 기반시설이 매우 취약하다는 것을 알 수 있습니다. 이런 곳의 건축물 뿐만 아니라 토지까지 모두 까뒤집어 처음부터 계획적으로 개발하는 것이라고 할 수 있습니다.

재건축

재건축은 기반시설 등이 매우 열악·노후한 넓은 지역을 지정하여 한번에 개발하는 재개발과는 다르게, 공원, 도로 및 상하수도 시설등은 양호하나 주거시설(아파트,빌라 등)이 노후·열악하여 사람이 살기에 위험 또는 그 가능성이 있는 있는 곳의 건축물을 철거하고 새로 짓는 것을 말합니다.  재개발과는 다르게 상대적으로 좁은 지역을 대상으로 하고 있는 것을 알 수 있습니다.

이 둘은 사업목적도 다르고 혜택 대상도 다르다?

이 둘은 낡은 것을 허물고 새로운 것을 짓는다는 점에서 공통점을 갖고 있지만, 시행사업에 대한 목적도 다르고 그 조건 또한 매우 다르다는 것을 알 수 있습니다. 대표적인 차이점이라 함은 재개발과 재건축의 성격을 들 수 있는데 재개발은 공공의 이익 즉, 공공성과 공익성을 목적으로 두고 있으며, 재개발은 사익성을 목적으로 두고 있습니다. 목적이 다르기에 그 사업을 통해 수혜를 입는 대상 또한 다를 수 밖에 없는데요. 

재개발의 경우, 개발에 대한 혜택을 받기 위해서는 토지 또는 건축물을 소유하고 있어야만 그 대상이 될 수 있습니다. 여기서 "또는"을 주목하셔야 하는데 토지와 건축물 중 하나만 갖고 있어도 그 대상에 포함됩니다. 여기서 말하는 혜택이란 조합원 지위를 말할 수 있습니다. 추가로 지상권 소유자도 그 대상이 된다고 하니 혜택의 대상이 매우 넓다고 말할 수 있으며 이 점이 재건축과 뚜렷한 차이점을 보입니다.

재건축의 경우는 개발을 함으로써 발생하는 혜택을 받기 위해서는 토지 및 건축물을 소유하고 있어야 합니다. 잘 보면 대상이 다르다는 것을 알 수 있는데, 재개발은 토지 「또는」 건축물, 재건축은 토지 「및」 건축물이라는 점입니다. 즉 건축물과 토지 둘다 가지고 있어야 "조합원 지위"라는 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 일반적으로 아파트 등을 거래할때 "대지권"은 집과 함께 같이 딸려오는 것이기에 이를 별로 신경쓸 필요는 없습니다.

왜 이런 차이점을 두게 되었을까 살펴볼까요.

앞서 재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 하고 있으며, 넓은 지역을 개발한다.라고 말씀드렸습니다. 넓은 지역을 개발 할때는 그에 따른 많은 수의 이해관계인이 발생하게 되는데요. 만약 취약계층이 밀집하고 있는 달동네에 재건축과 같은 대상조건(토지 및 건축물의 소유자)을 내밀면 어떻게 될까요?

달동네의 경우, 토지주와 건축물의 소유자가 같은 곳이 많지 않다는 점을 봤을때 이러한 조건을 적용 시켜버린다면 그 지역에 거주하고 있는 거주민은 한순간에 거리로 내몰리는 상황이 발생할 것입니다. 이는 공공성과 공익성을 목적으로 두고 있는 재개발의 취지와는 전혀 맞지 않습니다.

그에 반해, 재건축의 경우 아파트 평수가 크던 적던을 잠깐 무시하더라도 집을 소유하고 있고, 위 예시보다 상대적으로 더 나은 경제조건을 갖고 있으니 사업시행의 성격이 "사익성"이 강한만큼 조금의 핸디캡이 필요하지 않나 싶습니다.

제가 극단적인 예로 들었기 때문에 그렇지 정말로 사람이 살기에 위험할 정도로 노후화 된 단지에 대해서는 필수적이라는데에는 이견이 없습니다. 

2가지 사업은 진행 과정도 많이 다르다.

재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 넓은 지역을 일시에 개발하기에 대상 지역에 거주하고 있는 모든 대상자의 니즈(needs)를 충족시키며 사업을 진행하는데 무리가 있습니다.

때문에 "대"를 위한 "소"의 희생이 불가피한 상황이 발생하는데 『수용』이 대표적입니다. 이는 주로 보상관련 된 문제가 발생시키며 이를 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"을 통해 해결합니다. 추가로 그 보상금에 대해서는 불노소득의 제재가 목적인 "초과이익환수제"를 적용시키지 않습니다.

추가로, 이미 도로 및 상하수도 등의 기반시설, 건축물의 노후·불량이 확실하여 진행되는 사업인 만큼 "안전진단"은 실시하지 않습니다.

재건축은 현재 부동산 시장에서 불노소득의 대표적인 예로 들 수 있는데요. 그만큼 "사익성"이 매우 높은 사업입니다. 정부는 "불노소득"과 함께 "부의 불균형"을 매우 싫어하는 특성상 그 행위 자체를 제재할 장치로 "초과이익환수제"과 함께 기존의 "안전진단 기준"을 상향 조정하였고, 현재는 그 조건을 충족할 때 사업이 가능합니다.

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