부동산 계약금 반환이 힘든 이유

안녕하세요. Real estate store 부동산스토어입니다. 

오늘은 부동산 계약금 반환에 대한 내용으로 포스팅을 작성해볼까 합니다. 예전에는 펀드, 주식 등 금전에 대한 투자가 주를 이루었다면, 요즘에는 수익형 부동산, 상가, 아파트 등 부동산에 대한 거래가 점점 늘어나는 추세인데요. 이러한 변화가 금전 시장이 아닌 안정적인 투자처를 많은 분들이 찾고 있다는 것을 방증하는 듯 합니다.

부동산에 대한 투자가 늘어남에 따라 매도자 혹은 매수자 사이의 예기치 못한 상황으로 인한 부동산 거래사고가 늘어나고 있습니다. 그중 가장 많을 것으로 생각되는 사고는 오늘의 주제인 『계약파기 후 계약금 반환』에 대한 문제가 아닐까 싶습니다.

이는 거래 도중 판매자와 구입자 간 상황은 언제든 바뀔 수 있고, 때로는 적지 않은 계약금을 포기하면서까지 결정을 바꿔야 할 때도 생기기 때문인데요. 오늘은 "계약금"이란 녀석이 왜 이렇게 반환받기 힘든지 대해 알아보도록 하겠습니다.

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오늘 주제의 포스팅을 하게 된 이유.

본격적인 포스팅 전 저의 경험담을 하나 풀어보도록 하겠습니다. 제 지인분 중 한분이 아파트를 구입하기 위해 계약을 하신 후 그날 저를 찾아오셨습니다.  그 후 제게 하시는 말씀이

"내가 계약 후에 아무리 생각을 해봐도 다른 곳이 나은거 같아 계약을 파기하려고 했는데 계약금을 못돌려주겠다는겁니다. 제가 알기로는 계약 다음날이 되기전에는 계약을 파기해도 계약금을 돌려줘야한다고 알고있는데 이거 어떻게 해결해야합니까"

라고 물어보시더군요. 제가 그래서 "왜 그렇게 알고 계셨어요?" 라고 여쭤보니 "다들 그러던데요..?" 참..난감합니다.. 계약은 당일 바로 효력이 있는데 말이죠. 잘못된 상식이 큰 재산의 손해로 돌아오게된 케이스입니다. 그 후 어떤 이유로 계약금을 돌려받지 못한다라고 설명드리고 계약금을 포기하는 방향으로 마무리 되었으나, 많은 분들이 저렇게 생각하고 계실 수 있겠다 싶었습니다.

아마도 비슷한 상황에 계신 분들께서 제 포스팅을 보며 해결책을 찾길 원하신 분들에게는 죄송하지만 먼저 결론을 말씀드리자면 계약금 반환은 사실상 힘들다는게 저의 생각입니다. 그래도 이유라도 알아야 덜 억울하지 않을까싶어 포스팅하게 되었습니다. 

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계약금 반환이 힘든 이유 3가지

위 사진 ①을 살펴보면 부동산 거래에서는 거래금액의 10% 정도를 계약 시 계약금으로 지급하는 것이 관례라 나와 있습니다. 전세, 월세, 매매 등의 거래에서 대부분 이렇게 하고 계시죠. 그리고 ②를 보면 계약금은 증약금, 해약금, 위약금의 성질을 갖고 있다고 나와 있는데요. 

이 3가지 법적 성격이 계약금 반환이 힘든 이유이기도 합니다. 우선 증약금부터 시작하도록 하겠습니다.

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증약금의 법적 성질이란,

계약의 당사자 간의 어떠한 합의가 있었을 때 그 합의가 무엇인지에 대해 불분명한 때라도 그 계약은 적어도 어떠한 합의가 있었다는 "증거"로서의 성질을 갖는 것을 말합니다. 쉽게 말해 "계약 내용은 잘 모르더라도 분명 당사자 간 합의가 있으니 계약금을 주고 계약을 했겠지"라는 의미입니다.

계약금은 어떠한 거래를 위해 돈을 선납하는 부분이니 계약금은 기본적으로 증약금의 성질을 지닙니다.

해약금의 법적 성질이란, 중요도(★★★) 

계약의 해제권을 보류하는 성질을 말합니다. 말이 어려워 『해재권』과『보류』에 대해 따로 설명하자면 『해제권』이란 계약 당사자 중 "일방의 의사표시로 인하여 계약을 처음부터 없던 것으로 만드는 것"을 뜻하는데 거기에 『보류』가 합쳐져 "계약금을 포기하여 계약이 없던 것으로 하는 것을 나중에 주장하겠다."라고 생각하시면 편합니다.

민법 565조에 의해 "계약금을 교부한 자는 그것을 포기함으로써, 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 언제든 계약을 해제할 수 있다."라고 나와있고, 그리고 대부분 계약금에 관한 사항은 이 내용으로 알고 계시긴 합니다.

특징으로는 별도의 약정이 없는 계약금은 증약금의 성질과 같이 해약금의 성질 또한 가지고 있습니다.

위약금의 법적 성질이란, 중요도(★★★★★)

이제 마지막 위약금의 성질이 남아있는데요. 이 『위약금의 법적 성질』 때문에 계약서를 보면 언제나 "계약해지 시 매도인은 계약금의 그 배액을 상환함하고, 매수인은 계약금을 위약금으로써 지급한다."라는 약정이 들어가게 됩니다. 이 때문에 계약금을 돌려받지 못하는 결과가 나오는 것인데요. 

계약서에 이러한 약정이 들어가게 된 이유는 대법원 판례를 통해 알 수 있습니다. 분명 2)의 【해약금】의 성질에서는 계약을 파기하고 싶으면 계약금을 포기하면 된다고 했지만, 대법원 판례를 살펴보면

『【1】 유상계약을 체결하면서 계약금이 수수된 경우 계약금은 【해약금】의 성질을 가지고 있어서 이를 【위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상】 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인해 해제되었다 하더라도 상대방은 【계약 불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐】 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.』

라고 나와있습니다. 쉽게 풀이하자면 " 해약금의 성질로 인해 계약금을 포기하면 계약을 해지할 순 있지만, 그 모든 계약금을 주기엔 좀 그러니 니가 실제로 손해받은 만큼만 가져가도록 해" 와 같은 말입니다.

그러나 실제 손해액이란 것이 주관적이며, 정확한 산출에 어려움이 있어 실제 손해가 발생한다 하더라도 입증이 어려워 제대로 된 손해배상을 못 받는 등의 문제가 발생하니 이를 방지하기 위해 앞서 말한 "계약해지 시 매도인은 계약금의 그 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 위약금으로써 지급한다."라는 약정을 넣음으로써 이러한 계약금 반환에 대한 문제를 사전에 차단하고, 현재 대부분의 계약서 양식에 당연시 들어가게 된 것입니다.

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마치며··

오늘은 부동산거래에서 상당히 빈번하게 일어나는 사고 중 하나인 "계약금 반환"에 대한 내용으로 포스팅해 보았습니다. 오늘의 포스팅을 정독하셨다면 내가 계약금을 돌려받을 수 있을지, 없을지에 대한 답이 나오셨을 거란 생각이 듭니다.아마도 제 포스팅에서 해결책을 찾기 위해 들어와 주신 분들에게 큰 해결책을 드리지 못했다는 걸 저 자신도 잘 알고있습니다.

사실, 계약이라는 행위가 아주 오랜 기간 동안 이루어져 왔고, 그에 따른 사건,사고가 잦았기에 이미 "약정"이란 이름으로 사고 발생의 가능성을 대부분 봉쇄하였다고 해도 무방합니다. 그래서 "계약 전 계약서 내용 확인은 꼼꼼히 해라"라는 말이 나온 것이겠죠?