안녕하세요. Real estate store 부동산스토어입니다. 오늘은 제 고객분들께서 자주 문의 주시는 부분중 하나인 주택임대차보호법에 대해 포스팅해볼까합니다. 사실 이 주제에 대해 전화상으로 설명을 하자니 내용은 많은데 반해, 쉽게 설명하면 제대로 전달이 안되 더 큰 문제가 다가오기도 했습니다.
사실 모든 가정에서 자산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것이 "집"임에도 불구하고, 자신의 권리에 대해 자세히 알고 계시는 분들은 많지 않은거 같다는 생각이 듭니다. 그 중에서도 전세,월세 등에 거주하고 계시는 분들이라면 더욱 알고 계셔야 부분인데도 불구하고 말이죠. 보증금이 한두푼이 아니기 때문인데요. 잘못삐끗하면 돈 한푼 못받고 쫒겨날수도 있으니까요.
그래서 내용은 길더라도 한번에 해결을 해보고자 이렇게 포스팅을 진행하게 되었습니다.
국토교통부 전국의 주택/주거실태조사에 따르면, 우리나라 국민의 절반은 자가 , 절반은 세입자로써 주거형태를 띄고 있습니다. 한마디로 집주인이 절반 세입자가 절반이라는 말과 똑같습니다. 그만큼 주택임대차에 대한 크고 작은 문제가 개인간 발생하고 있습니다. 하지만 임대차에 관한 문제에 대해서는 오랜기간 관습처럼 임차인은 "을"의 입장에서 지내왔기에 항상 불안할 수 밖에 없습니다.
그러나 임대차간 일어나는 사건에 대해 임차인이 "갑"의 위치에서 자신의 권리를 주장할 수 있는데요. 이것이 바로 주택임대차보호법입니다. 그럼 오늘은 임차인의 정당한 권리! 주택임대차보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임대차보호법의 법적성격
1)민법에 대한 특별법
주택 임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 대해 『민법에 대한 특례』를 규정하고 있습니다. 본 법의 제1조 목적에 나와있는 내용은 "국민의 주거생활의 안정을 보장한다"라고 나와있듯 "임대인"보다 상대적으로 사회적 약자라는 위치에 있는 "임차인"을 보호하기 위한 취지로 1981년 3월 5일부터 시행되어지고 있는 법입니다.
민법을 공부하다 보면 "매매는 임대차를 깨뜨린다"라는 말이 있습니다. 이는 주택임대차보호법이라는 특별법이 시행되기 이전 매도·매수를 통해 건물의 소유자가 변경될 경우, 기존의 임차인은 새로운 임대인에 대하여 주거의 권리를 대항할 수 있는 대항력을 상실하였습니다. 한마디로 새 집주인인이 나가라고 하면 나갈 수 밖에 없었다는 말과 똑같습니다.
이와같이 임대차 관계를 민법만을 통하여 문제를 해결하려 할 경우 결과적으로는 임차인에 대한 권리의 보호는 이루어질 수 없고, 소유자인 임대인에게만 많은 권리를 인정해 줌에 따라 형평성에도 문제가 생길 수 있고, 이로 인해 나쁜 집주인의 횡포는 겉잡을 수 없을 것입니다. 이를 방지하기 위해 임차인을 위해 민법보다 우선시하여 적용되는 특별법이 주택임대차보호법입니다.
2)사회법적 성격
주택임대차보호법은 임차인의 주거안정의 권리를 보호하기 위한 목적이라고 위에 말씀드렸는데요. 위에말한 특별법(주택임대차보호법)은 사회법적 성격 또한 동시에 갖고 있습니다. 이게 무슨말인가 하면 민법에서는 "자유 계약"을 대원칙으로 하고 있습니다. 계약의 내용이 무엇이던 계약은 당사자간의 자유라는 말과 동일합니다.
그러나 사회주의를 넘어 자본주의가 발달하며 경제적 약자와 경제적 강자의 경계가 시간이 갈수록 명확해지는 이 시대에 강자의 힘을 제한하여 약자를 보호해주기 위한 안전장치가 이 사회법이라고 할 수 있습니다. "국가가 나서 약자를 보호한다"이것이 사회법의 목적이기도 합니다. "근로기준법,주택임대차보호법"이 이에 해당합니다.
3)편면적 강행규정
주택임대차보호법의 내용 중 가장 중요한 『편면적 강행규정』입니다. 그 뜻을 살펴보면, 당사자의 의사에도 불구하고 강제적으로 효과가 적용되는 규정을 강행규정 또는 강행법규라 하는데요. 그 앞에 "편면적"이라는 단어가 붙어 한쪽에게 유리한 쪽으로 강제적으로 적용되는 규정을 편면적 강행규정이라고 합니다.
편면적 강행규정의 대표적인 법은 위에 언급한 "근로법, 주택임대차보호법"이 있는데요. 편면적 강행규정 또한 사회법적인 성격으로 사회적 약자를 보호하기 위한 매우 튼튼한 안전장치라 할 수 있습니다. 상대적으로 많은 권리를 가진 임대인의 위치에서는 권리를 제한하고 적은 권리를 가진 임차인의 권리를 절대적으로 보호해주는 효과를 발휘합니다.
주택임대차보호법 제 10조의 강행규정 항목을 보면 "이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"라고 나와있는데요. 이 편면적 강행규정에 위반한 약정은 전부를 무효로 하지는 않으나, 임차인에게 불리한 약정의 경우는 무효로 하며,임차인에게 유리한 약정은 효력을 인정합니다.
약자를 위해 뚤리지 않는 방패를 준 것과 같다 말할 수 있습니다.
결과적으로 어떤 약정을 계약서에 적었든 간에 일단 임차인에게 불리하다면 그 약정의 효력 자체를 깡그리 무효로 하기에 오늘 소개한 주택임대차보호법을 잘 알고있는 임차인의 경우 이 편면적 강행규정을 이용하여 역으로 자신의 권리를 극대화시키기도 합니다. 이는 거래질서를 위해 악용될 우려가 있어 이만 말을 아끼겠습니다.
오늘은 임차인을 보호하는 법인 "주택임대차보호법"에 대해 알아보았습니다. 이글의 처음부분에서도 언급했든 임차인의 권리를 보호하기 위해 특별법이 존재함에도 내가 가진 권리가 무엇인지 몰라 피해를 입는 분들이 많다는걸 새삼 이런 글을 더 올려야하지 않을까라는 생각이 듭니다.
다른 포스팅에서 찾아뵙겠습니다.
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