오늘도 어제와 같이 따뜻한 날씨가 이어지고 있습니다. 며칠 전까지만 해도 꽤 쌀쌀했는데 말이죠. 그 덕에 감기에 걸려버려 기침을 달고 살고 있습니다. 이럴 때 일수록 건강 조심하시기 바랍니다. 저번에는 아파트, 빌라, 등 주거시설에 적용되는 "주택임대차보호법"에 대해 포스팅을 해봤었는데요. 오늘은 "상가임대차보호법"이 개정된 사항이 있어 그 내용을 살펴보고 "임대료 인상은 얼마까지 가능한가"에 대해 풀어볼까 합니다.
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우선 상가임대차보호법이란 영세상인들의 상가 임대의 보호를 목적으로 2001년 12월 29일 제정된 법을 말하는데요. 상인들의 안정적인 영업이 가능하게 만들고, 과도한 임대료 인상을 사전에 방지하여 상가 세입자의 권리를 보장하기 위한 법을 말합니다. 『주택임대차보호법』에서는 아파트, 빌라 등 주거용 건물에 대해 적용되었다면, 『상가임대차보호법』은 『사업자등록 대상 영업용 건물』에 적용이 되니 알아두시길 바랍니다.
1. 임대료 상승률이 개정되었습니다. 기존 9% → 개정 5%
기존 상가임대차보호법에서는 연 9%의 범위에서 임대료 인상이 가능했습니다. 하지만 이제 연 5%로 줄어들어 건물주분들에게는 안 좋은 소식이겠지만, 영업 중이신 사장님들에게는 희소식이 아닐 수 없겠네요. 이번 임대료 인상률 개정안은 2017년 12월 22일 발표를 통해 20일간의 입법예고 기간을 거쳐 이번 2018년 1월 26일부로 시행되었습니다.
알기 쉬운 예로 들어, 기존 9%의 인상률 기준으로 보증금 1억 원 가정한다면 1년에 1억 9백만 원으로 900만원 까지 인상이 가능했으나, 개정 후 5% 인상률 기준으로는 1년에 1억 5백만 원으로 500만 원까지 인상이 가능합니다.
월세 또한 위와 마찬가지로 【월세 X 5%(0.05)】를 통해 임대료 인상 상한가 계산이 가능합니다. 이번에 시행된 개정안은 2018년 1월 26일 이후(즉, 당일은 적용 안됨) 체결된 임대차계약 및 갱신되는 계약만 적용된다고 하니 유의해주세
요.
2. 상가임대차 보호법 적용을 위한 환산보증금액 범위가 상향 조정되었습니다.
상가임대차보호법에서는 소상공인을 위해 『주택임대차보호법』과 같이 일정금액의 및 임대 기간 유지에 필요한 보호를 해주고 있는데요. 그렇다고 모든 소상공인을 보호해 주진 않으며, 이러한 법의 보호를 받기 위해서는 법에 정해져 있는 특정 범위 이하의 금액에 해당되는 상가만 그 법을 적용하고 있습니다.
지역별 변경사항을 살펴보면
서울특별시「기존 4억 원 이하 → 6억 1천만 원 이하」
과밀억제권역(부산,인천, 의정부,성남 등) 「3억원 이하 → 5억원 이하」
광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인 「2억 4천만원 이하 → 3억 9천만 원 이하」
그밖의 지역 「1억 8천만 원 이하 → 2억 7천만 원 이하」
으로 변경이 되었습니다.
여기서 주의하실 점은 위와 마찬가지로 모든 상가에 대하여 개정규정이 적용되는 것이 아니라, 이번 2018년 1월 26일 이후(당일 적용 안 됨) 체결되거나 계약갱신되는 상가건물의 임대차계약부터 개정된 규정이 적용된다고 하니 주의해주시기 바랍니다.
위의 상가임대차보호법의 적용금액 범위는 환산보증금을 기준으로 삼고 있는데요 보증금만을 기준 삼는 것이 아니라 보증금과 월세의 환산액, 이를 환산보증금이라 합니다. 이는【 보증금+(월세X100) 】을 해주시면 쉽게 환산보증금을 계산하실 수 있습니다. 예를 들어 현재 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 계약했다면 1억원+(100만 원X 100)=2억 원이 환산보증금입니다.
3. 환산보증금액 범위의 상향조정이 중요한 이유
환산보증금액 기준 범위의 상향이 중요한 이유는 현재 많은 소상공인 분들께서 상가 임대차를 체결하고 영업하고 있는데 그분들이 법의 보호를 받을 수 있는 범위가 확대되었음을 의미하기 때문입니다. 지금까지 설명한 임대료 인상제한이 『상가임대차보호법』에 해당하는데요. 이 법의 보호를 받기 위해서는 이 환산보증금 범위 내에 해당해야만 적용이 되기 때문입니다.
한마디로 지금 현재 서울특별시의 경우 환산보증금 6억 1천만 원 까지 『상가임대차보호법』에 말하는 연 5%의 임대료 인상 제한의 보호를 받았다면, 환산보증금 6억 1천 1백만원의 상가는 지금까지 설명한 법의 보호를 받을 수 없습니다.
4. 마치며
아마도 위에서 설명한 환산보증금 때문에 혼란이 오실 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 너무 어렵게 생각하지 마시고 현재 상가의 보증금+(월세X100)으로 계산하시면 쉽게 구하실 수 있고, 2번 문단에서 설명한 지역별 개정규정 적용 범위 안에 해당한다면 『상가임대차보호법』의 보호를 받으실 수 있습니다.
추가로, 적용 범위에 해당하지 않더라도 기존의 권리금보호규정 및 계약갱신요구권, 대항력은 유지가 된다고 하니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 다음에 더 좋은 내용으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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