부동산 경매 전 알아야할 진행절차! 모르고 덤비면 손해만 본다

예전에는 부동산 중개사무소에 발품을 팔며 알아보던 시대에서 인터넷이 보급화 되며 컴퓨터만 가지고도 그 자리에서 관련 지식과 정보들을 손쉽게 취득할 수 있는 시대로 바뀌었고, 이로 인해 과거 전문가들의 전유물이라고 생각되었던 경매가 현재는 그 문턱이 많이 낮아진게 사실입니다.

그러나 많은 분들이 극히 일부만 나타만 정보와 지식을 가지고, 마치 자신이 전문가가 된냥 두려움 없이 경매 시장에 뛰어들어 큰 손해를 보는 경우도 허다합니다. 이런 경우가 비일비재하다 보니, 이제는 그와 같은 결과를 답습하지 않기 위해 적지 않은 비용을 지불하고서라도 많은 분들이 교육을 통하여 그 전문성을 키우고 있습니다.

그래서 오늘은 아직 경매에 뛰어들지,말지 고민 중이신 분들을 위해 꼭 알아야 할 기초적인 진행절차에 대해 써 내려가볼까 합니다. 

Chapter 1.경매의 준비 : 경매신청, 경매개시결정, 배당요구종기공고

［1］경매신청은 2가지 경우로 인해 신청이 가능합니다. 「강제경매, 임의경매」가 있으며, 쉽게 담보가 있냐, 없냐의 차이로 구별할 수 있습니다. 담보가 없으면 강제, 담보가 있으면 임의라고 생각하면 편합니다.

『강제경매』는 법원에서 채무자의 부동산을 압류해서 매각하고 그 대금을 통해 채권자의 채무관계를 해소시키기 위해 필요한 절차를 말합니다. 그러나 이와 같은 방법으로 진행하기 위해서는 "대여금반환청구소송^[각주:1]"을 제기해야하여 승소를 해야만 한다는 점입니다.

『임의경매』는 "근저당, 저당권^[각주:2] 등"과 같은 담보설정이 있는 상태에서 채무자가 빚을 갚지 않아 경매를 신청했을 때를 말합니다. 특징으로는 채무자가 소송없이도 경매를 신청할 수 있다는 점입니다.

［2］경매개시결정은 경매신청을 받은 법원이 제출 된 서류를 검토한 뒤 적법성이 인정 될 때, 경매절차의 개시를 선고하는 법원의 결정을 말합니다.

［3］배당요구종기공고란, 본 안에 관련하여 돈을 빌려준 채권자는 법원이 정한 날짜까지 자신이 얼마를 돌려받아야하는지에 대한 『배당요구』를 해야 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이때 "배당요구"는 법원이 정한 날짜까지 해야만 하는데 이 시기를 알리는 것이 『배당요구종기공고』라 합니다.

Chapter 2.부동산의 가치를 알아보는 현황조사, 감정평가

［4］법원이 경매의 시작을 알리는 경매개시결정을 내리면, 법원의 집행관들이 경매 물건의 상태를 조사하기 시작하는데 이를 「현황조사」라 합니다. 이를 통해 알 수 있는 사항으로는 "세입자의 유무", "보증금 및 월세", 전입신고 및 확정일자의 유무"등이 있습니다. 말그래도 물건의 "현재상황"을 조사하는 것을 뜻하며, 이를 통해 낙찰자가 어떤 사항을 떠안고가야할지에 대해 분석이 가능합니다.

［5］추가로 법원의 의뢰를 받은 감정평가사는 동산·부동산 또는 기타 재산의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 업무인 「감정평가」를 실시하게 되는데, 이 "감정가액"을 토대로 경매물건의 "최저매각가격"을 정하게 됩니다. 여기서 최저매각가격이란 경매에 나온 부동산에 입찰하기 위해서 필요한 최소한의 가격을 뜻합니다. 예) A부동산 최저매각가격 1억원 = 최소 1억 이상을 입찰해야 경매에 참여가능

Chapter 3. 경매 날짜를 알려드립니다! : 매각공고

［6］법원은 위의 현황조사와 감정평가를 마치게 되면, 본격적으로 『매각기일』^[각주:3]과 『매각결정기일』^[각주:4] 정한 이후 발표하게 되는데 이를 매각공고라 합니다. 이 매각공고는 일간신문, 법원 게시판, 대법원 법원경매정보 사이트를 통해 진행됩니다. 

Chapter 4. 본격적인 경매의 시작! : 입찰 → 매각허가결정 

［7］법원의 매각기일에 실시하는 경매의 참여자는 본격적으로 자신이 점 찍어둔 물건에 대해 입찰이 가능하며, 이때 「최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 입찰함에 넣음으로써 입찰」의 절차가 마무리됩니다. 

［8］ 이후 가장 높은 입찰가격을 써낸 사람이 낙찰자가 되며, 법원은 「낙찰결정 이후 본 경매의 절차상의 문제의 유무 등을 조사하여 별다른 이상이 없을때」 비로써 「매각허가결정」을 내리게 됩니다.

Chapter 5. 돈만 내면 이제 내 것! : 매각대금납부 → 소유권이전 등기의 촉탁 및 부동산인도명령

［9］매각허가결정이 난 후 법원은 최고가신고인에게 매각대금의 지급기한을 정한 후 알려주는데 낙찰자는 지급기한 내에 대금을 납부해야만 하며, 지급기한 내에서 언제든지 납부가 가능합니다.

［10］이 후 낙찰자가 모든 대금을 납부하면 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 이때 낙찰자는 본인이 소유권이전등기를 신청할 필요가 없으며, 법원이 관할등기소에 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 않는 부담의 말소등기를 촉탁함으로써 마무리 됩니다.

오늘의 요약

채권자의 경매신청 → 법원의 경매개시결정 → 배당요구종기공고

→ 해당 물건의 현황조사 및 감정평가 진행 → 매각공고( 장소와 기일을 공고)

→ 경매실시(입찰과 낙찰) → 매각허가 및 매각허가결정 → 잔금납부

→ 소유권이전등기 촉탁 및 부동산 인도명령

오늘은 부동산 경매를 시작하기 전 꼭 알아야할 진행절차에 대해서 포스팅해 보았습니다. 이 중에는 이미 알고 계시는 내용도 분명 많을 거라는 생각이 듭니다. 사실 경매의 절차 사이사이 더 중요한 내용은 너무나 많습니다만, 이 한 포스팅에 모든것을 담아내자니 한계가 있는 것 같아 세세한 내용들은 시리즈로 묶어 차후 포스팅하여 도움을 드리도록하겠습니다.

 

1. 돈을 빌려줌으로써 얻은 "채권"이 소송의 기준이 된다. 즉,담보없이 돈을 빌려줬다는 원인이 기준이 된다 [본문으로]
2. 돈을 빌려줄 때 차용증을 대신하여 부동산을 담보로 잡는 것. 즉, 돈을 갚지 않았을 경우 마음대로 처분하겠다!라는 의미로 생각하면 이해가 편하다. [본문으로]
3. 해당 부동산의 경매개시 날짜 [본문으로]
4. 매각결정기일은 집행법원이 매각 여부에 대하여 매각결정에 문제가 없는지를 조사한 후 매각의 허부를 결정하는 것을 뜻함 [본문으로]