안녕하세요. 오늘도 부동산 상식?? 을 알려드리기 위해 어김없이 찾아온 Real estate store 부동산 스토어입니다.부동산 관련 뉴스나 신문 기사에 하루도 안 빼놓고 나오는 내용이 오늘의 주제인 분양권과 입주권인데요. 그런데도 불구하고 의외로 헷갈리시는 분들이 많아 분양권과 입주권의 차이점을 알려드리려 합니다.
현업에 종사하고 있는 지금은 잘 알고 있지만, 이 부동산 업계에 발을 내밀기 전에는 많이 헷갈린 두 녀석이기도 합니다. 그냥 어렴풋이 "아파트를 살 수 있는 딱지" 정도로만 알고 있었고 분양권이나 입주권이나 그게 그거겠지 싶었는데 알고 보면 꽤 다른 점이 많습니다. 그래서 손해 보시는 분들도 엄~청 많다는 점! 자, 시작해볼까요?
분양권과 입주권 "조합원이냐 아니냐"에 따라 바뀐다.
우선 분양권과 입주권이 무엇인가에 대해 알아야 설명이 쉬울 것 같은데요.
「내가 조합원이다 → 입주권」, 「내가 조합원이 아니다 → 분양권」
"왜 이런 차이점이 발생하는가"는 "어떤 식으로 아파트가 완공될 수 있었는가"를 알아야합니다.
【1】 기존 토지나 아파트 등의 소유자는 해당 공사를 하기 위해서 「조합」을 설립해야 합니다.
【2】 그 후 그 "사업을 진행해도 되겠습니까"라는 목적의 사업시행인가(허가를 결정해주는 절차)를 각 시, 군, 구청장 등에게 신청하게 됩니다. 그럼 그 사업의 이유가 타당하여 사업을 진행해도 된다고 하는 사업시행인가를 내주게 되는데 그렇다고 바로 공사를 진행할 수 있는 것은 아닙니다.
【3】 많은 토지와 건축물 소유자가 얽혀있기에 개발 후 어떻게 보상할지에 대한 「계획」을 먼저 짜고 이것을 다시 한번 검토받게 되는데 이를 『관리처분계획』이라고 합니다.
【4】 이 절차까지 통과가 되었을 때 공사를 진행하게 되며 본 사업 완료 후, 보상에 대한 사항이 포함 된 『관리처분계획』단계에서 현금보상을 받을 사람과 아파트 등의 현물로 받을 사람이 나뉘게 되는데, 이때 아파트로 받고자 하는 사람에게 주어지는 것이 『조합원 입주권』입니다.
우리가 흔히 알고 있는 「분양권」은 아파트 완공 후 "청약"을 통해 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.
여기서 입주권과 차이가 있는데 기존 토지 또는 건축물의 소유자가 완공된 아파트에 선순위로 입주할 수 있는 조합원 입주권과 다르게, 분양권은 조합원들이 들어가고 남은 아파트에 「일반분양」을 거쳐 후순위로 들어간다는 점입니다.
자 요약 들어갑니다!
개발 절차: 조합설립(토지 또는 건축물 소유자들) → 사업시행인가( 본 사업에 대한 허가를 구하는 절차) → 관리처분계획(본 사업을 위해 토지 또는 건축물을 제공한 조합원들에게 어떻게 보상할 것인지에 대한 사항이 포함됨) →공사 시작
조합원 입주권: 개발을 위해 토지 또는 건축물을 제공한 조합원이 해당 아파트에 선순위 들어갈 수 있는 권리
분양권: 조합원들이 들어가고 남은 아파트에 「일반분양」을 통해 후순위로 들어갈 수 있는 권리
어떤 선택이 더 이득인가
어떤 선택을 하는 게 나에게 더 이득을 가져올까··참 어려운 문제인데요.
각각의 선택에 따른 장점과 단점이 너무나 다르기 때문입니다.
【1】 입주권은, 완공 전 설계 또는 마감재 변경 등 여러 상황으로 인해 공사가 지연되거나 미분양의 발생 등의 이유로 조합원이 추가 분담금을 내야 할 상황이 생길 수 있다는 단점이 있으며, 대부분의 경우가 이 추가분담금이 발생한다고 생각하고 들어가야 합니다.
【2】 조합원 입주권 거래 시 분양권과는 다르게 조합원이 공사를 위해 제공한 「기존 주택 또는 토지비용 + 추가분담금 + 프리미엄」을 합친 모든 돈을 지급해야 하므로 초기비용부담이 상당히 높다는 점 또한 단점입니다.
하지만 이 모든 걸 상쇄하고도 남을 장점이 존재하는데요.
【1】 분양권보다 10~20% 정도 낮은 가격에 공급하기 때문에 비교적 저렴한 가격에 거래할 수 있으며, 【2】 건설사가 제공하는 무상난간 확장과 로열층 및 동 선택, 이주비 지급 등 다양한 혜택도 누려볼 수 있는 장점이 있습니다.
분양권은 매우 심플합니다.
【1】 분양가의 10%의 계약금+프리미엄만 있다면 거래할 수 있다는 점, 【2】「계약금, 중도금, 잔금」 등으로 나눠 내기에 초기자금부담이 적다는점, 【3】 청약통장만 있으면 누구나 신청 가능한 점이 장점입니다.
이와 반대로 【1】누구나 할 수 있는 만큼 큰 시세차익이 예상되는 지역의 경우 그만큼 엄청난 경쟁률이 발생한다는 점, 【2】 수천만 원 또는 수억에 달하는 프리미엄을 지급해야 할 수 있다는 점이 단점으로 볼 수 있습니다.
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