강남구 기업이전 전문 공인중개사 티스토리

사회초년생 또는 독립을 준비하는 예비 자취생들에게 가장 어려운 일은 무엇일까.아마도 집 구하기가 아닐까 싶습니다. 집 구하기에 충분한 자금을 갖고있다면 별 문제가 없겠지만,

제한된 자금을 가지고

【내가 원하는 모든 조건을 만족하는 전세, 월세를 찾는게 하늘의 별따기】

와 같다는 것을 얼마 지나지 않아 알게 됩니다.

이때 필요한게 무엇일까요. 요즘은 모든 정보를 빅데이터를 이용한 인터넷 또는 어플리케이션을 통해 어렵지 않게 접할 수 있는데요. 그 중 "부동산"은 상권분석, 가격비교, 위치선정 등 빅데이터를 십분활용하여 사용자에게 굉장한 편의를 제공하고 있습니다. 이는, 내 마음에 드는 전세 또는 월세를 찾기 위해 또는 투자가치가 있는 부동산을 찾기 위해 주말을 반납하고 밤낮으로 발품을 팔아야 했던 기억이 있는 분이라면 공감하실껍니다.

가장 많은 소비자가 활용하는 기능을 찾아보자면 단연, 전세 및 월세를 알아보는 것일텐데요. 현재 직방·다방·한방 등 많은 부동산 중개 어플리케이션이 이러한 문제를 해결해주고 있습니다. 이 중 한방은 다른 부동산거래 어플과는 다르게 한국공인중개사 협회에서 만든 어플로써 "정식 공인중개사"가 실제 매물을 등록하여 그 신뢰성을 확보하고 있습니다.

▣ 전국의 공인중개사가 운영중인 "한방"

국토교통부와 협력하여 새로운 부동산중개 시스템의 지평을 열다.

오늘은 "정식 공인중개사"분들이 등록되어있는 "한방"이 "부동산거래 전자계약시스템"과 연계 된 소식을 포스팅해볼까합니다.

한방은 『공인중개사의 80% 이상이 활용 중인 부동산 매물 포털』입니다.

앞으로 국토교통부와 한국공인중개사협회는 『"부동산거래 전자계약시스템"과 연계하여 기존 계약 시 동사무소 등을 방문해야했던 불편함을 없애고, 부동산 거래 시 클릭 몇번으로 전자계약을 체결할 수 있는 서비스』를 5월 29일부터 제공합니다.

한국공인중개사협회에서 운영중인 "한방"은 부동산 매물정보를 관리, 약 80%의 공인중개사들이 부동산 계약 시 계약서 작성에 활용하고 있는 사이트인데요. "전자계약 시스템"의 경우 부동산 계약 시 간편한 계약서 작성에 이용이 가능한 서비스였으나 이용 실적이 저조하여 빛을 못보고 있는 서비스였습니다.

이에 국토교통부는 일선에 있는 공인중개사들이 "한방"에서 자체적으로 제공하는 계약서 작성 프로그램에 익숙해져 있어, 이러한 서비스가 생소하고 불편했기 때문이라는 판단하에 "한방"에서 사용중인 계약서 작성 프로그램을 그대로 이용하면서도 "전자계약 시스템"을 손쉽게 이용할 수 있도록하고 "대국민 서비스"로 안착시켜 국민을 위한 서비스로 나아갈 수 있도록 최선을 다할 것을 밝혀 부동산 중개의 새로운 지평을 열 것으로 기대가 됩니다.

▣ 홍보와 이용이 저조했던 기존의 "부동산 전자계약 시스템"

이제는 공인중개사와 함께 안전하고 편리하게 

지금도 부동산 매매 계약 또는 임대차 계약시에 계약서를 쓰고 해당 기관에 방문하는 등 번거로운 절차를 거쳐야하는 기존의 방법에서 이런 번거로운 절차를 생략하고 그 자리에서 바로 처리하여 시간절약이 가능한 "전자계약"을 많은 분들이 이용 중에 있고 요구하는 사례가 많아지고 있습니다.

나의 첫 독립을 위해 또는 첫 직장에 가까운 집을 구하기 위해서 주말을 반납하며 열심히 발품을 팔고 계시는 분들이 계시다면 "정식 공인중개사"들이 포진되어 있는 "한방"을 통해 손쉽게 찾아보시는 건 어떨까요?

안녕하세요. 오늘은 국토교통부에서 발표한 2018년 전국 분양일정에 대한 정보를 포스팅하고

부동산 시장이 침체기에 있는 시점에서 "사람들은 왜 분양시장에 주목하는가"에 대해

알아보는 시간을 가져보겠습니다.

2018년 분양일정 주목해야할 이유 1. "기존 주택시장의 침체"

국토교통부(김현미 장관)에 따르면 2018년 6월부터 2018년 8월까지 전국 입주예정아파트가 전년 대비 3.5% 감소한 109,039세대가 집계되었다 발표했습니다.

이 중 수도권은 58,344세대, 지방 50,695세대로 전년 동기 대비 수도권은 10.1%증가, 지방은 15.5%감소한 것으로 수도권에 대한 분양몰림현상을 확인할 수 있었습니다.

주택 규모별 분양 예정상황을 살펴보면

1. 60㎡이하 29,038세대
2. 60~85㎡이하 69,115세대
3. 85㎡초과 10,886세대

로 확실히 투자가치면에서 높은 가치를 갖고 있는 85㎡이하의 중소형아파트의 인기가 지속되는 가운데, 2018년 입주 예정물량의 90%를 차지하고 있습니다. 

현재, 다주택자에 대한 【보유세 인상, 초과이익환수제 등】 부동산 시장에 강도높은 규제가 지속되는 가운데, 서울의 신규 아파트에 대한 초기계약율은 100%를 기록하고 있습니다. 왜 유독 분양시장에 대한 열기는 사그라들지 않을까. 이유를 뽑자면, 기존 주택시장(재건축,재개발 등등)에 대한 강력한 규제를 들 수 있습니다.

불과, 1년전만 하더라도 일단 재건축만 되면 큰 폭의 가격상승이 당연시 되었기에 많은 투자자들이 선호하는 상품이었습니다. 투자자들은 재건축 아파트를 구매하여 전세나 월세를 놓고 재건축 시기만 기다리고 있었습니다. 그러나 이번 정부의 서민 주거안정을 목표로 하는 다주택자에 대한 【양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 초과이익환수제】가 시행 됨에 따라 기존 주택에 대한 투자가치는 점차 줄어들기 시작합니다.

추가로, 재건축에 따른 과도한 추가분담금 문제까지 나타나며, 기존 투자자들의 근심걱정은 날이 갈 수록 점점 늘어나고 있는 실정입니다. 이처럼 기존의 주택시장이 더 이상 예전과 같은 "부의 축적"을 보장하지 못하게 됨에 따라, 상대적으로 규제가 덜하고 접근하기 쉬운 신규 분양시장이 반사이익을 얻고 있습니다.

주목해야할 이유 2.  저렴한 가격에 분양이 가능한 "고분양가 관리지역"

몇달전만 하더라도 뉴스 및 기사에서 전국의 미분양 아파트에 대한 우려를 쏟아내듯 발표했는데요. 그와 반대로 한편에서는 소위 "로또청약"이라 불리는 인기 분양현장을 소개하며, 기사를 보는 이로 하여금 혼란스럽게 만들었습니다.

『한쪽에서는 넘치는 미분양 아파트, 한쪽에서는 없어서 못파는 분양과열』

결과적으로, 두 기사 모두 "True"입니다. 다만 "어느 지역을 중심으로 통계를 냈느냐"의 문제일 뿐 입니다. 대부분의 미분양 아파트에 대한 기사는 지방, 청약 과열은 수도권에 대부분 집중되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

실제로, 6월 분양 예정인 서초우성1차 레미안 APT의 경우, 일단 당첨만 되면 수 억의 시세차익을 쉽게 얻을 수 있는 단지로 알려지며 청약 관심이 꾸준하게 늘어나고 있습니다. 이는 "고분양가 관리지역"이 가져다주는 저렴한 분양가액과 인근 아파트 실제거래가격과의 갭(Gap) 차이가 상당하기 때문인데요.

고분양가 관리지역이란, HUG(주택도시보증공사)에서 지정하는 것으로 인근 아파트 분양가 이상의 분양가를 책정하는 사업자에게는 분양보증을 발급해주지 않는 것을 말합니다.

고분양가 관리지역으로 지정된 곳은 인근 지역에서 1년 전 분양 된 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 제한되며, 만약 인근의 1년 전 분양사례가 없다면 직전 분양가격의 110%까지만 가격 인상을 허용합니다. 예를 들어 근 1년 내 인근지역에서 10억에 분양을 했다면, 새로 짓는 아파트의 분양가격은 10억을 넘을 수 없습니다.

이는, 개발 호재등 물가 상승요인을 무시하고 단순히 직전 분양가격을 중심으로 책정했다는 것과 신규 아파트 가격은 보통 인근 아파트의 가격을 따라간다는 점을 생각했을때, 분양가와 실제 거래가격 간의 격차를 크게 벌리는 원인이 됩니다. 

예를 들어 "고분양가 관리지역"으로 지정된 지역의 신규 아파트 분양가격이 10억이고, 인근의 아파트가 15억이라면 신규 아파트는 늦던 빠르던 인근 아파트의 가격인 15억에 인접하거나,새 아파트라는 프리미엄이 형성되어 더 높은 가격 대를 형성하는 것이 대부분이기에 최근 "고분양 관리지역"에 대한 "로또청약"에 대한 관심이 쏠리고 있습니다.

오늘은 2018년 전국 분양일정을 주목해야 할 이유에 대해서 포스팅을 해보았는데요. 오늘 포스팅에서 급변하는 부동산 시장에서 어떻게 행동해야 할 지에 대한 실마리를 찾아가셨으면 좋겠습니다. 

저번 포스팅에서 "3월 달 임대주택사업자 등록이 급증하고 있다"라는 내용을 다뤄보았습니다.

2018/04/20 - [전국 부동산 News! ] - 3월 임대주택사업자 등록 급증, 장점이 뭐길래?

국토교통부 보도자료에 의하면

최근 임대주택사업자 등록은 꾸준한 상승세를 유지하고 있다고 합니다.

단기임대주택사업자 등록이 대세를 이뤘던 저번과는 다르게

준공공임대주택에 대한 등록이 대세로 떠오르고 있다고 하는데요.

오늘은 준공공임대주택이 대세가 된 이유에 대해 포스팅을 시작해보겠습니다.

2018년 5월 9일(수)에 국토교통부에서 발표한 보도자료에 의하면, 4월 한 달간 2017년 임대사업자 등록건수가 동월 대비 1.9배 증가한 6,938명을 기록했다고 하는데요. 그 중에서도 8년 이상 임대를 조건으로 하는 준공공임대주택에 대한 등록건수가 약 69.5%를 기록하며, 4년 이상의 임대를 조건으로 하는 단기임대주택보다 등록건수가 많다는 점에서 눈길을 끌고 있습니다.

등록된 임대사업자는 총 6,936명으로, 이 중 서울시는 2,670명 · 경기도는 2,110명으로 총 임대사업자 수의 68,9%를 차지하고 있으며, 그 외 지역에서도 2,156명이 등록하였습니다. 확실히 통계만 봐도 한국의 부동산 시장이 수도권을 중심으로 몰려 있다는 점을 확인할 수 있네요.

우선, 단기임대주택과 준공공임대주택을 나누는 차이점은 임대사업의 "지속기간" 입니다. 단기임대주택의 경우 4년 이상을 임대주택으로, 준공공임대주택의 경우 8년이상을 임대주택으로 활용해야만 합니다. 그렇다면 왜 4년 이상을 유지해야하는 단기임대주택보다 8년 이상을 유지해야하는 준공공임대주택 임대사업자 등록이 인기가 있었을까요?

위 표에서 확인할 수 있듯, 이번 년도 3월 임대사업자 등록현황은 준공공임대에 비해 단기임대가 훨씬 많은 것을 볼 수 있습니다. 그러나  4월 이후에는 상황이 반전되어 준공공임대주택(8년)이 단기임대주택(4년)에 비해 많은 임대사업자 등록을 기록하고 있죠.

이러한 결과는, 4월 1일 이전 『임대주택 등록 활성화 방안』에 따라 단기임대주택 등록 시에도 받을 수 있었던 세제혜택(양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제)이 4월이 지남에 따라 준공공임대주택 등록에 한하여 적용되어, 관망세에 있던 다주택 소유자들이 뒤늦게 임대사업자 등록을 함에 따라 나타난 것으로 보입니다. 

아직까지 다주택을 소유하고 계시고, 임대사업자 등록에 대한 사항과 혜택이 궁금하신 분들을 위해 잘 정리된 표를 첨부하고, 이번 포스팅을 마치겠습니다.

요즘 서울 및 수도권 뿐만아니라 전국적으로 전세가 하락세를 보이는 가운데, 역전세를 걱정하는 임대인이 늘어나고 있다고 하는데요. 그러나 전세를 구하는 쪽은 "오히려 전세가격이 올라 집 구하기가 힘들다."고 하는데요. 참 아이러니 한 상황입니다. 한쪽에서는 전세가격이 떨어져서 힘들다 한쪽은 전세가격이 올라서 힘들다.

오늘은 전세가격 하락으로 인한 역전세난 우려에 대한 이야기를 해보겠습니다.

표를 살펴보면 현제 서울의 매매 및 전세 가격지수를 확인할 수 있는데 매매지수의 경우 상승을 기록하고 있으나 전세 가격지수의 경우 현재 -%를 기록하며, 점점 하락세를 보이고 있는 상태입니다. 주요 도시의 몇군데의 통계도 한번 살펴보도록하겠습니다.

경기도

경기도는 큰 폭의 하락세를 보이고 있고, 표에는 나와있지 않으나 다른 지방도시 또한 서울과 비슷하거나 더 큰 하락세를 유지하고 있는 상황입니다. 추가로 8.2 부동산 대책 등 강도 높은 부동산 규제와 함께 임대주택 공급계획이 진행중에 있어 전세가격 하락세는 어느정도 이어질거란 전망입니다.

임대인의 입장에서 점점 전세가격이 떨어지고, 더 떨어질거라 하니 역전세에 대한 불안감을 가질 수 있다는 생각이 듭니다. 

그렇다면 세입자들이 점점 떨어지는 전세가격에도 "오히려 전세가격이 올라 전세 구하기가 힘들다, 재계약을 위해 전세금을 올려줘야한다."라고 하는 이유는 무엇일까.. 

제가 표에 표시해둔 "계약당시"와 "계약이후"의 전세가격의 변화를 보면 서울 기준 2016년 1월 3억9천8백만원이며, 2018년 1월 기준 4억4천 8백5십만원을 기록하고 있습니다.  2년 동안 전세가격이 대략 5천만원 정도가 상승했군요.

임대인 입장에서는 전세가격은 점점 하락하고 있으나, 전세 임차인의 경우 2년전에 비해 전세가격이 상승했으니 실질적으로 전세를 구하거나 재계약을 위해서는 "전세가격을 올려주거나, 가격이 더 내려갈때까지기다릴 수 밖에 없다."는 말과 같습니다.

특히, 서울의 경우 다주택자에 대한 규제가 심해지는 가운데 똘똘한 한채를 갖기 위해 투자자 및 실수요자가 그 수요층을 뒷받침해주고 있어 전세가격이 하락하는 가운데에서도 여전히 전세가 더 귀한 상황인데요. 이를 볼때 전세가격 하락이 역전세난를 일으키고 있다는 판단은 접어두기로 하죠.

1. 부동산 시장은 수요와 공급의 법칙을 기본 전제로 한다.

모든 시장은 수요보다 공급이 많으면 가격이 떨어지고, 공급보다 수요가 많으면 가격이 올라가는 수요와 공급의 원칙을 전제로 움직이고 있는데요. 역전세난에 시달리는 동탄 또한 결과적으로 수요보다 공급이 많기에 일어난 결과라고 할 수 있습니다.

그러나 부동산 시장은 일반 시장과 달리 사람의 심리, 교통상황, 주변 입지 등등 다양한 요건이 시장에 영향을 주는 특수한 시장이라 할 수 있고, 단순히 수요와 공급의 원칙 뿐 아니라 공급량에 비해 수요가 적은 다른 이유에 대해서 생각해 볼 필요도 분명 존재합니다.

 전세 가격하락은 역전세의 원인이 아닌 결과

실제 동탄을 예로 들면, SRT로 인해 초창기 높은 분양가에도 불구하고 많은 투자자와 실수요자를 유치하는데 성공하였으나, 현재는 세입자를 구하기도 어려운 상황이라 집주인들은 골머리를 앓고 있다고 합니다. 이를 해결하기 위해 전세가격을 계속해서 내리는 등의 노력은 하고 있지만, 이러한 문제는 해결 될 기미를 보이지 않고 있습니다. 

이렇듯 초창기 대형 개발호재로 높은 분양가에도 불구하고 많은 투자자가 몰려 많은 관심을 받았던 신도시가 이제는 전세가격을 많이 낮췄음에도 세입자를 구하기 힘든 상황임을 봤을때, 역전세는 "전세 가격하락의 결과가 아닌 공급과잉의 결과"이다. 라는 것을 말하며 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

안녕하세요 Real Estate Store R.E.S입니다.

현재 많은 경제신문 및 뉴스를 보면 두 부류로 나뉘어지고 있습니다.

［부동산시장은 하락세인가, 상승세인가］

이 서로 다른 의견은 현재 부동산의 소유자 및 향후 실수요자, 투자자의 선택을 어렵게 만들고 있습니다. 그리고 그 기사들을 접한 사람들은 서로 반대의 의견을 내놓기 바쁩니다. 결론을 먼저 말하자면, 보도 또는 기사가 전하고자 하는 타깃이 다르기 때문입니다.

보통 그들의 글은 해당 내용을 전하고자 하는 타깃을 특정 지어주지 않기에 해당 내용을 보는 사람에 따라 전혀 필요없는 정보가 되기도 합니다.연필이 필요한 사람에게 지우개를, 목이 마른사람에게 건빵을 주는 것과 같이 말이죠. 그래서 오늘은 수도권의 통계와 차트를 예로 들어 하락세를 말하는 입장과 상승세를 말하는 입장이 어떤 타깃을 상대로 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

"부동산시장이 하락세에 있다" 주장의 타깃 : 갭투자를 타깃으로 작성되어졌다.

우선 서울의 주간 및 월간 매매·전세 가격 지수를 살펴보도록 하겠습니다.

매매의 경우, 주간 가격지수 변동률은 0.11% 상승, 월간 가격지수는 0.81% 상승 했다는 것을 알 수 있습니다. 전세의 경우만 주간 가격지수는 0.01% 하락, 월간 가격지수 또한 0.01% 하락했네요.

이제 경기도를 살펴보겠습니다. 위 표는 서울과 마찬가지로, 경기도 전세시장의 주간,월간 가격지수 및 변동률의 나타내고 있습니다. 경기도의 차트 또한 서울과 마찬가지로 매매가격지수 변동률은 각각 주간 0.03%, 월간 0,16% 상승했군요.결과적으로 하락세의 주장은 거짓말이라는 것이 간단히 차트만 보고도 알 수 있습니다. 그러나 여기서 한가지 의문점이 생기게 됩니다.

매매가격은 꾸준히 오르고 있는데 왜 부동산시장의 하락세를 주장하고 있는것인가. 

우리는 다양한 입장에서 볼 필요가 있습니다. 매매가격과 전세가격 사이의 갭(gap)을 이용하여 투자를 하는 갭투자가 그것입니다. 전세가격이 매매가격과의 차이가 상당히 작은 것을 이용하여 적은 투자금을 가지고 추후 시세차익을 노리는 갭투자자 입장에서 전세가격 지수의 하락은 굉장히 큰 의미를 갖고 있습니다.

만약, 매매가격이 10억인 A아파트를 김모씨가 보증금 8억의 전세 세입자를 끼고 실투자금 2억을 투자하여 해당 A아파트에 갭투자를 하였다고 가정했을때, 전세가격 하락세가 이어져 아파트 전세가격이 8억에서 6억으로 떨어지면 김모씨는 전세보증금 8억의 기존 세입자를 대신할 세입자를 새로 구하지 못하면, 2억을 어떻게든 마련하여 지급해야하기 때문입니다.

애당초,투자자금이 부족한 투자자가 "전세가격이 내려가지 않을것이다."라는 전제조건으로 매매가격과 전세가격의 갭을 이용하여 시세차익을 노리는 갭투자에서 "전세가격의 하락"은 이렇듯 투자자에게 일시에 엄청난 자금부담을 미치는 원인이 됩니다.

동탄신도시의 경우, 이러한 전세하락으로 인해 40여개에 달하는 아파트가 경매에 나와 화제가 되기도 했습니다. 이렇듯 부동산시장의 하락세 주장은 갭투자자를 타깃으로 했다는 것을 알 수 있겠습니다. 

"부동산시장은 상승세에 있다"는 주장의 타깃: 일반 실수요자 및 자금이 풍부한 투자자

위에서 언급했듯, 현재 지역별 매매 및 전세가격지수의 변화를 살펴보면 수도권의 경우, 모두 가격지수가 상승세를 유지하고 있으며, 주택 거래상황 또한 2017년 12월은 전월에 비해 거래량이 하락했지만, 이후인 2018년부터 거래량이 회복되어 현재까지 꾸준히 상승세에 있어, 전반적으로 부동산시장은 상승세에 있다는 것을 알 수 있습니다.

그리고, 이와 같은 거래량 통계는 "어느 부류를 타깃으로 하고 있는가"는 명확합니다. 바로 실수요자 또는 풍부한 자금을 통해 부채를 최소화 한 투자자를 겨냥하고 있다는 것입니다. 이러한 부류는 실제 거주를 목적 또는 많은 투자자금을 이용한 부채없는 부동산을 가지고 시세차익을 보기 때문에, 전세 및 월세의 증감에 대해 민감하지 않습니다. 오로지 내가 거주 또는 투자한 부동산의 가격이 오르느냐, 내리느냐가 주된 관심사일테니까요.

오늘은 부동산시장의 동향에 대해 포스팅을 진행해 보았습니다. 재밌게 보셨나 모르겠네요. 사실 이 포스팅은 하락세가 맞는지, 상승세가 맞는지에 대하여 초점을 두지는 않았습니다. 같은 지역이라 할지라도 구별로 어떤 요인이 있는가에 따라 통계와는 다른 방향으로 흘러갈 수 있으며, 오늘 올린 사진 몇 장으로 부동산 시장을 완벽히 예측하는 것 또한 무리가 있기 때문이죠.

부동산 시장에서 정확한 정답은 없다는게 저의 개인적인 의견인데요. 그저 오늘 포스팅을 통해 뉴스 또는 기사를 보며 "아 그런가보다"가 아니라 "이런 상황에 있는 사람들은 이러이러한 상황이니 이렇게 움직이겠구나"라는 예측을 해볼수 있는 능력에 자그만한 도움이라도 되셨으면 한다라는 뜻을 밝히며 오늘 포스팅을 마치겠습니다.

안녕하세요. Real Estate Store R.E.S입니다. 요즘 남북정상회담으로 인해 DMZ부근의 토지시장이 문전성시를 이루고 있다는 기사가 연일 쏟아지고 있는데요. 그와 더불어 가까이에 있는 고양시 일산 킨텍스에 들어오는 GTX A노선에 대한 관심 또한 다시금 증가하고 있습니다. 오늘은 국토교통부에서 발표한 총 3개노선(A노선, B노선, C노선) 중 가장 먼저 진행되고 있는 GTX A노선의 민간자본기업 우선협상대상자 및 사업방식에 대해 자세히 정리하는 시간을 가져볼까합니다. 

국토교통부 보도자료에 따르면 이번 사업에 대한 컨소시엄은 신한은행이 강력한 후보였던 현대건설 컨소시엄을 제치고 우선협상대상자로 지정할 계획 중에 있다고 합니다. 이번 신한은행 컨소시엄은 신한은행, 도화엔지니어링, 칸서스자산운용, 신우이엔지가 포함되어 있으며, 본 공사에 대한 시공을 책임지는 시공사는 대림, 대우, SK건설, 한진중공업 등이 같이 참여하며 국내 제1군 건설기업으로써 본 사업이 얼마나 많은 관심을 받고 있는지 알만 합니다.

우선 GTX A노선의 경우 총 사업구간은 83km로 파주 운정~일산~서울역~삼성~동탄으로 이루어져 있습니다. 이 중 39.4km(삼성~동탄 간)는 2017년 4월 부터 이미 착공에 들어가 공사 중에 있으며, 이를 제외한 43.6km(파주~일산~서울역~삼성 간)를 이번 우선협상대상자 지정 예정인 신한은행 컨소시엄이 민간투자사업으로 진행하여 2023년 완공을 최종 목표로 하고 있습니다.

컨소시엄(Consortium)이 뭐야??

컨소시엄이란

Consortium은 라틴어로 협력 또는 동반자, 동지의 의미를 갖고 있습니다. 즉, 공통의 목적를 위한 공통체를 뜻합니다. 이는 우리 생활전반에서도 쉽게 찾아볼 수 있는데요. 요즘 빌라 및 오피스텔에 공통투자 하시는 분들이 많으신데 이것 또한 작은 컨소시엄이라고 부를 수 있겠습니다.

컨소시엄은 주로 주사업자를 주축으로 크고, 작은 많은 업체들이 참여하는 방법으로 이루어지고 있습니다. 최근, 정부에서도 과도한 사업비용이 들어가는 큰 사업의 경우 이러한 컨소시엄을 이용하여 투자위험을 분산시키고, 부족한 부분을 상호보완하여 사업을 성공시킨 후 수익을 평등하게 재분배하는 방법으로 사업을 진행하는 것을 많이 볼 수 있습니다.

이번 남북정상회담 당시 문 대통령은 킨텍스를 언급하며, 킨텍스에 세간의 이목이 집중되고 있는데요. 킨텍스는 국내 최대규모의 컨벤션 센터로 코엑스의 3배 규모를 자랑합니다. 또한 대한민국의 대문이라 불리는 인천국제공항이 멀지 않은 곳에 위치하고 있어, 지리적으로 매우 높은 가치를 갖고 있는데요.

이렇듯 지리적 가치 뿐 아니라 국가경제성장에 큰 잠재력을 가진 경기도를 서울과 20분 생활권으로 만드는 것이 목적인 GTX A노선 (43.6km)의 총 사업비는 3조 3,641억 원이라는 매우 많은 자본이 투입될 예정입니다. 이번 사업이 BTO-rs 방식으로 진행된다는 점 또한 정부가 이번 사업에 엄청난 정성을 쏟고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 여기서 한가지 의문이 생기실텐데요. "정부가 정성을 쏟고 있다는 것을 확인 할 수 있었다"는 부분이 그렇지 않을까 싶습니다.  BTO-rs라는 사업방식이 갖는 특징 때문입니다.

BTO-rs가 뭐야??

BTO-rs란

Build - Transfer - Operate - Risk Sharing의 약자입니다.

BTO: 민간자본기업이 공사를 진행하고, 공사가 완료되면 완성된 건물 또는기반시설에 대한 소유권을 국가 및 지자체에 이전한 후, 그 기반시설을 민간기업이 운영하고 그 수익금을 통해 투자비용을 회수하는 방식(기존 사업은 이 방식 주를 이루었고, 사업에 대한 Risk(위험부담)를 대부분 공사를 진행하는 민간기업이 대부분 부담함으로써 사업의 위험도가 높다)

예:고속도로 톨게이트, 철도, 항만 등

여기에 rs(Risk sharing :위험분담)가 붙은게 BTO-rs입니다. 이는 사업진행 시 민간기업과 국가가 시설비용, 운영비용 등을 반반씩 부담하고, 발생하는 수익 및 손해 또한 국가와 민간기업이 서로 같이 부담하는 방식입니다. 기존 BTO방식에서 고질적인 문제로 뽑혔던 민간기업이 가지는 Risk(위험부담)를 국가와 함께 분담함으로써 기업은 초기투자비용과 위험성이 낮아지는 효과가 있고, 이로 인해 기업의 적극적인 투자가 가능케 하는 사업방식입니다.

또한,최근 정부가 이러한 장점을 이용하여, 민간기업의 투자를 유도하기 위해 기존 방식인 BTO, BTL과 함께 제3의 방식으로 많이 쓰이는 사업방식입니다.

오늘은 GTX A노선의 우선협상대상자와 함께 그 사업방식에 대해 조금 더 자세히 다뤄보았습니다. 기사를 보면 전문적인 용어가 많이 쓰이는 경우가 많아 그 계열에 종사하지 않는 일반인은 잘 알아듣지 못해 그 기사가 갖고 있는 가치를 모르는 경우가 대다수입니다. 직접 말씀드리지는 못하지만 많은 분들이 이 기사가 갖는 가치를 알게되셨으면 하여 포스팅을 해보았습니다. 다음에도 알아듣기 어려운 기사가 가지고, 그 기사가 갖고있는 가치를 알아보기 위해, 조금더 자세하고 쉽게 풀어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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부동산 스토어입니다.

오늘은 2018년 3월 임대주택사업자의 등록이 사상 최대치를 기록했다는 국토교통부의 보도자료를 가지고 임대주택사업자 등록이 급증한 이유와 이러한 결과를 끌어내게 한 등록 시 장점에 대해 살펴보고자 합니다. 아직 임대사업자 등록을 생각하시는 분들이라면 한번 읽어보시며 생각을 정리해보는 것도 좋을 것 같습니다.

3월 임대주택사업자 등록 전년 대비 8배 증가한 "35,006명" ··국토교통부 보도

국토교통부는 올해 3월 임대주택사업자 등록 건수가 전년 대비 8배 증가한 "35,006명"이라고 밝혔습니다. 정부는 그간 임대소득에 대한 세금부과에 대해 어려움을 겪고 있었는데요. 미등록 다주택 소유자에 대한 세금규제와 함께 등록자에 대한 혜택을 꾸준히 강조한 것이 이러한 결과를 만들어냈지 않나 싶습니다.

위 표에서 임대주택사업자 등록은 총 35,006명으로 이 중 서울시는 15,677명, 경기도는 10,490명으로 전체 사업자등록의 74.8%에 달하며 빠른 증가 움직임을 보이는 것에 비교해 그 외 15개 지역(인천 ,부산,대전,세종 등등)은 25.2%를 차지하는 것으로 나타났습니다. 이를 통해 알 수 있는 점이 있습니다. 임대주택사업자 등록이 사실상 다주택자를 대상으로 하고 있다는 점에서 다주택을 소유자가 수도권에 대부분 몰려있다는 점인데요. 그만큼 수도권의 부동산 투자가 활발하다는 것을 방증하는 듯 합니다. 

3월, 임대주택사업자 등록 증가는 당연했다.

저는 개인적으로 "임대주택사업자 등록 증가는 사실상 당연했다"라고 생각하는데요. 그 이유 중 하나가 정부는 그동안 다주택 소유자의 임대수익은 세금의 부과 대상으로 보고 있었지만, 임대 현황에 대한 파악이 힘들었습니다. 임대인의 자진신고 말고는 그 방법이 없었다 해도 과언이 아니었죠. 그렇다고 신고한 임대인에게 특별한 혜택이 존재하는 것이 아니었기에, 세금만 더 낼뿐 아무런 혜택이 없으니 신고를 바라는 건 사실 어렵다고 할 수 있었습니다. 그리고 이 고질적인 문제를 해결하기 위해 나온 게 바로 "임대주택사업자"입니다.

【임대주택사업자 등록자에 많은 혜택을! 미등록 다주택 소유자에게는 많은 불이익을!】

을 주게 한다는 건데, 그 혜택이란 것이 【양도세^[각주:1], 종부세^[각주:2], 취득세 등등】 부동산을 보유^[각주:3], 양도^[각주:4]할때 가장 큰돈이 발생하는 세금에 대해 【세금혜택】을 주는 것이었습니다. 추후 부동산을 매매할 계획을 갖고 있는 소유자에겐 꽤나 매력적인 조건입니다. 그와 반대로 미등록 다주택 소유자에게는 오히려 그 세금에 대해 【중과^[각주:5]】를 해버립니다. 사실상 시세차익을 취하기 위해 매매를 해야하는데 안 그래도 비싼 세금에 중과를 해버리니 다주택자 입장에서는 등록할 수 밖에 없습니다. 

추가로, 4월 전까지 등록이 되어야 세금혜택을 받을 수 있으니 지난 3월에 등록이 몰릴 것은 당연합니다. 등록을 안 하자니 불이익이 기다리고 있고, 등록 시 세금혜택이 매력적이긴 하지만 유지 기간이 신경쓰이는데 다주택 소유자에게 4년과 8년이라는 선택지를 줌으로써 강제적이라는 이미지도 희석할 수 있고, 정부가 머리를 참 잘 썼다는 생각이 듭니다.

다주택 소유자에게 "임대주택사업자 등록"하게 한 장점이 정확히 뭐길래?

오늘 주제인 【임대주택사업자】는 【4년 단기임대주택】^[각주:6], 【8년 준공공임대주택】^[각주:7] 으로 2가지 형태로 존재합니다. 처음 임대사업자에 등록을 알아볼 때 가장 헷갈리는 부분이 【단기임대주택은 무엇이고, 준공공임대주택은 무엇인가】일 텐데요.

사실 용어가 다를 뿐, 몇년 동안 임대사업자를 유지하냐에 따라 바뀌게 됩니다. 물론 이에 대한 세금혜택은 다르게 적용됩니다. 서민의 주거안정이라는 목적을 갖고 시행하는 정책인 이상, 오랜 기간 안정적인 임대주택을 공급해주는 준공공임대주택에 대해 세금혜택이 더 많이 돌아가는 건 당연하겠죠.기억하세요. 4년은 단기임대, 8년은 준공공임대입니다.

【4년 단기임대주택】과【8년 준공공임대주택】의 가장 큰 세금혜택의 차이는

양도세^[각주:8]와 종부세^[각주:9]로 나눌 수 있습니다.

단기임대의 경우 4월 이전에 등록한 임대사업자만 한하여 양도세와 종부세의 세금혜택을 제공하고 있습니다. 4월 이후 등록한 임대사업자에 대해선 그 해당 사항이 없으며, 앞서 말한 주택 수에 따른 양도세의 중과 및 종부세 적용이 배제됩니다. 이를 통해 

준공공임대의 경우, 정부가 내세운 부동산 임대시장의 안정이라는 목적으로 8년이라는 시간 동안 임대사업자로 유지를 하기에 단기임대보다 그 세금혜택이 크다는 점과 등록기한의 제한이 없다는 점이 특징인데요. 단기임대의 경우 4월 이전 등록자만 양도세와 종부세 혜택이 적용되었으나 준공공임대주택은 그 기한이 없고, 추가로 건보료^[각주:10]인상분에 대한 감면 또한 단기임대: 40%보다 높은 80%로 적용됩니다.

 마치며

오늘은 임대주택사업자에 대해 궁금하신 분들을 위해 "임대주택사업자 등록 시 장점"에 대해 포스팅해 보았는데요. 끝으로 마지막에 언급한 건보료 감면 혜택의 경우, 2018년 주택임대소득이 연 2000만 원 이하의 경우 비과세 되나 2019년 이후에는 분리과세로 적용되어 건강보험료 납부 대상이 된다는 점 추가로 알아두시면 좋겠네요.

안녕하세요. 오늘 포스팅은 부동산 투자전 조심해야할 사항에 대해 다뤄볼까 합니다. 사실 부동산의 어떤 부분을 조심해야한다는 구체적인 사항보다는 부동산에 투자를 결심한 투자자들분들이 꼭 알고 시작해야할 점에 대해 좀 더 깊게 다뤄볼까 합니다.

혹시 건물을 지을때 기초공사에 대해 알고 계시나요?? 건축을 하는 인부분들은 만약 1mm의 오차만 있어도 그 부분을 다 뜯어낸후 다시 시작을 합니다.1mm의 차이 우리 입장에서는 아주 사소할 수있습니다.

하지만 건축의 경우 처음 1mm 비뚤어 졌다고 대수롭지 않게 생각하고 공사를 진행하다 보면 건물이 다 지어질 때쯤엔 밑에 층과 윗층의 차이가 어마어마하게 벌어지게 됩니다. 부동산 투자도 이와 비슷한면이 많습니다. 처음의 차이가 결과의 차이를 만들어 냅니다.

1.의외로 투자자들은 자신이 선택한 부동산이 왜 좋은지 남에게 설명하지 못한다.

이게 무슨말인가, 부동산에 투자하시는 분들을 보면 2분류로 나눌 수 있습니다. 

첫번째 부류는 자신이 어느정도 안목이 있어 긴 준비기간과 철저한 시장조사를 통해 구입하는 부류//두번째 부류는 여유자금이 조금은 있어 투자를 하고 싶은데 어떻게 해야할지 몰라 전문가의 말을 듣고 투자를 하는 경우

첫번째 부류의 경우// 자신이 직접 짧게는 몇달, 길게는 1년 단위로 시장조사를 하여 왜 이곳에 좋으며 ,왜 투자를 해야할지 정확히 알고 있습니다.그래서 좋은 결과를 만드는 경우가 많습니다.

문제는 두번째 부류에 있습니다. 먼저 이 부류의 경우 조건이 있습니다.

1)아무 사전지식이 없다 2)투자를 생각하지만 그것이 무엇이든 좋다. 3)자신은 잘 모르지만 좋다고 하니 나도 따라 한다.

흔히 친구 따라 강남간다고 하죠. 이말의 배경도 부동산투자로 대박난 사람들을 가지고 만들어진 말로 알고있습니다. 그만큼 남이 좋다는 곳에 투자하면 실패할 일은 없다는 것이겠죠. 예전에는 통할지 몰라도 제 개인적인 생각으로는 이제는 먹히지 않습니다.

자신이 투자한 부동산에 대해 잘 알지 못하는 상황에서 중,장기의 기간을 갖고 기다려야하는 부동산시장에서 어떻게 성공할 수 있을까요.

2.부동산은 다른 투자종목과 다르다는 걸 알고 시작해야 한다.

저는 투자자 분들께 자주 하는 말이 있습니다. 나무를 보지 마시고 숲을 보고 투자하셔야 합니다. 사실 이말은 부동산 업계에서는 자주 쓰이는 말이지만 정답과 같습니다. 건물 또는 땅에 투자를 한다면 최소한 3년 길게는 10년 까지 내다보고 투자를 결정해야 합니다.

만약, 주위에 주식 또는 비트코인 등과 같이 아주 짧은 기간 승부를 보는 투자종목처럼 부동산투자를 하신다면 100% 지는 투자를 한다고 말씀드리고 싶습니다.

부동산은 주식,비트코인과 다른 투자상품임을 인지하시고, 시간이라는 리스크의 비중이 큰 투자상품이라는 것을 항상 염두해 두셨으면 좋겠습니다.

3.수익 내는 사람과 수익을 못내는 사람의 차이는 생각보다 크지 않다  

//부동산 투자로 큰 돈을 버는 사람 VS 부동산 투자로 손해를 보는 사람// 사람들은 부동산 투자를 통해 큰 돈을 벌고 싶어합니다. 그러나 같은 부동산에 투자를 한다해서 전부 수익을 내진 못합니다 오히려 큰 손해를 보는 투자자도 존재합니다.

그럼 이 두 부류의 차이는 무엇인가를 생각해 보게 됩니다. 사람들은 큰 차이가 있을것이라 생각하지만 사실 별 차이가 없습니다.위에서 모두 알려드렸습니다.

그저 투자에 대해 확신을 갖고 기다리느냐, 확신이 없어 못기다리느냐 이차이입니다.

제가 위에서 투자자는 확신을 갖고 투자하는 부류와 확신이 없는 부류의 투자자가 있다고 말씀드렸고, 부동산은 시간이 필요한 종목이기 때문에 기다릴줄 알아야한다고 말씀드렸습니다. 확신과 기다림 이 사소한 차이가 맨처음에 말씀드린 건물과 같이 끝에 가서 엄청난 차이를 만들게 되는 것이죠.

4.돈을 버는 사람과 돈을 못버는 사람은 걱정하는 것도 다르다.

저희가 뉴스에서 자주 접하는 재건축만 하더라도 재건축을 하기 위한 노후화 아파트는 30년이 지나야 하며, 재건축이 가능하다 하더라도 여러 절차로 인해 5년이상 추가로 소요되는 경우가 허다합니다.다른 결과가 나타나는데 이를 예로 들어보겠습니다.

재건축이 된다는 얘기만 듣고 프리미엄을 더 주고 구매를 한 A씨가 있습니다. 빠르게 진행될 줄 알았던 재건축이 차일피일 미뤄지다보니 재건축이 취소될지도 모른다는 생각에 잠도 오지 않습니다. 그러다보니 조금 손해를 보더라도 가격이 떨어지기 전에 처분을 해야하나 고민하고 있습니다.

그와 반대로 재건축이 될 수밖에 없는 이유를 전문가를 통해서, 또는 직접 임장활동을 하여 찾아낸 후 A씨와 같은 아파트, 똑같은 프리미엄을 주고산 B씨가 있습니다. A씨와 마찬가지로 차일피일 미뤄지는 재개발 소식에 걱정을 합니다.하지만 B씨의 걱정은 A씨와는 다른 걱정일 것입니다.

A씨는 아무 정보없이 재개발이라는 것만 보고 투자를 했기 때문에 혹시라도 재개발이 취소되면 당장 가격이 떨어져 손해를 보게 되지 않을까 싶어 가격이 떨어지기전에 손해를 보더라도 팔아야하나 싶은 걱정이지만,

B씨의 경우 재개발이 미뤄지더라도 언젠가는 될것이라는 확신을 갖고 있기 때문에 만약 취소되면 얼마나 더 기다리면 될까라는 걱정이 드는 것입니다.

차이가 느껴지시나요??

A씨의 경우 돈 못버는 사람의 1번 주제의 3가지 조건을 모두 갖추고 있습니다. 1)재건축이 왜 실행될지에 대한 정보가 없었으며 2) 부동산이 아닌 자신에게 맞는 투자상품에 대해 알아보지 않았고 3) 그저 남들이 재개발이 돈이 된다하니 투자를 한 점

B씨의 경우 돈 못버는 사람의 3가지 조건과 반대의 조건을 갖고 있습니다. 1)재건축이 왜 실행되어야만 하는지에 대해 정보가 있었고 2)전문가를 통해 투자상품에 대해 제대로 알아보았으며 3)남들이 다 해서 하는 투자가 아닌 자신이 직접 임장활동을 하는등의 주관적인 의사를 갖고 투자를 한 점

이렇게 글로만 봐도 대충 결과가 예상이 되시지 않나요?

이번 포스팅이 반복되는 주제로 꽤나 길게 이어졌기 때문에 지루하실 수 있습니다. 하지만 처음이 무척 중요한 부동산투자인 만큼, 예비투자자 분들이 꼭! 마음에 속 깊이 기억하시길 바라는 마음에서 길어지게 된것이니 너무 욕하진 말아주세요.

그래도 반복학습으로 인해 머리속에 확실히 각인 되셨을꺼라 믿습니다. 다음에 더 좋은 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.