강남구 기업이전 전문 공인중개사 티스토리

전세,월세를 살고있는 A씨와 B씨는 이제 곧 다가올 계약만료일을 확인하기 위해 계약서를 확인하는 도중, 나도 모르는 사이에 계약기간이 훌쩍 넘어간 것을 알게 되었습니다. 그리고 전세 A씨와 월세 B씨는 집주인이 이 사실을 모르고 있는거 같아 먼저 연락을 해야하나, 말아야하나 고민을 합니다.

A씨는 집주인이 계약만료 얘기를 안꺼내니 "월세만 잘 내면 되겠지"라는 생각에 기존처럼 꼬박꼬박 월세를 내며 살고 있는 도중, 이 사실을 뒤늦게 안 집주인이 "왜 말을 안했냐"라며 계약기간 만료를 주장하며 다음달까지 집을 뺄것을 요구하게 됩니다.

그러나, 괜찮은 월세,전세는 이사철에 이미 다 나간 상태라 다른 집을 찾는데 시간이 걸릴거 같아, 집주인에게 시간을 달라 정중하게 요청하였지만 집주인은 막무가내로 무조건 다음달까지 방을 빼라고만 하는 답답한 상황. 이 경우 A씨는 집주인의 요구에 따라 울며 겨자먹기로 마음에 들지도 않는 집에 이사를 해야만 하는 것일까요?

오늘은 임차인의 정당한 권리인 "묵시적 갱신"에 대해 포스팅을 하도록 하겠습니다.

집주인은 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 세입자에게 계약종료 혹은 계약연장에 대한 의사표시를, 세입자는 계약기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약을 종료할 것인지 연장할 것인지에 대한 의사표시를 해야합니다.

만약 임대인(집주인), 임차인(세입자) 양쪽이 이에 대한 아무런 언급이 없을 경우 기존의 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주하며, 이를 "묵시적 갱신"이라 합니다.

중요한 점은 구두상 혹은 문자, 서면등을 포함해 임대인과 임차인 양쪽 모두 계약 종료 및 연장에 대해 아무런 언급이 없어야 한다는 점 알아두세요.

A씨는 현재 거주하고 있는 전세집이 직장과 가깝고, 주변의 편의시설, 교통조건이 좋아 매우 만족스러운 생활을 유지하고 있었습니다. 후에 계약 만료일이 다가왔으나 집주인이 계약종료에 대한 아무런 언급이 없어 A씨는 자연스레 계약갱신이 이루어졌다고 생각하며 평소와 다름없는 생활을 하고 있었습니다.

그러나, 계약기간이 만료된 지 몇개월 후 집주인은 이를 알게 되었고 세입자에게 당장 집을 뺄것을 요구하게 되는데...

위에 언급한 것 처럼

임대인의 경우, 임대차에 계약 종료일 6개월~1개월 전까지 세입자에게 【구두,전화,문자,서면 등】의 방법을 통해 통지해야 한다고 말씀드렸는데요. 지금 상황은 집주인이 계약종료일 6개월~1개월 까지 계약 종료에 대한 아무런 의사표시를 하지 않아 "묵시적 갱신"이 된 상태입니다.

결과적으로, 기존 계약과 동일한 내용으로 임대차가 갱신 됨에 따라 그대로 2년동안 사시면 되겠습니다.

B씨는 현재 거주하는 원룸에 녹물, 곰팡이 등의 문제로 인해 계약기간이 만료 후 이사할 계획을 갖고 있었습니다. 그러나 바쁜 일상을 보내던 B씨는 계약기간 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약 종료를 통지해야한다는 사실을 잊어버렸고 그렇게 "묵시적 갱신"이 이루어졌는데요.

이 후, B씨는 집주인에게 계약 종료를 통지하고 이사를 위한 보증금 반환을 요구하였으나, 집주인은 반대로 계약이 갱신되었으니 계약이 종료되는 2년 후까지는 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 이 경우 세입자 B씨는 정말 2년 후까지 녹물과 곰팡이가 가득한 집에서 살아야하는 걸까요?

 위 상황에서 집주인은 계약 갱신을 이유로 세입자에게 2년의 계약유지를 요구하고 있습니다. 그러나 우리는 이 "묵시적 갱신"이 누구를 위한 법인지를 생각해봐야할텐데요. 이것은 주택임대차보호법 상 보호되고 있는 권리로써 국민의 주거생활 보호를 위해 존재하고 있습니다. 즉, 임차인을 보호하는 법이라 할 수 있습니다.

실제로 세입자의 경우, 계약이 갱신되어졌더라도 언제든지 임대인에게 계약종료를 통지할 수 있으며, 통지 3개월 후에 계약은 종료가 되며, 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주어야 합니다.

간혹, 계약종료 통지 후 월세를 지급하지 않아도 된다고 알고 계시는 분들이 계십니다. 그러나 통지를 했다고 하여 곧바로 계약이 종료되는 것이 아니라 통지 이후 3개월까지는 계약의 연장선상에 있기 때문에 그 3개월간 월세는 지급하셔야한다는 점 주의하시길 바랍니다.

대부분의 분들은 "묵시적 갱신"이 이루어진 경우 "그렇구나"하고 그대로 넘어가시는데 반해 몇몇분들은 "그래도 계약이니 만큼 계약서는 새로 써야 탈이 없지 않을까"라는 불안감으로 인해 재계약을 통해 새 계약서를 쓰려 하십니다. 하지만 오히려 재계약으로 인한 불이익을 당하실 수 있기에 재계약을 하지 않는 것을 추천드립니다.

묵시적 갱신 이후 불안한 마음에 새로 계약서를 쓰는 "재계약"을 할 시 기존 계약은 소멸하고 새로운 계약이 이루어진 것으로 보기 때문에, 기존 임대차로 인해 존재했던 대항력(순위번호)은 소멸되고 새로운 순위번호를 받게 되는데요.

만약, 해당 주택에 근저당,저당 등의 등기가 없을 경우 "재계약"으로 인한 큰 문제는 발생하지 않겠지만, 근저당과 같은 등기가 있을 경우라면 순위번호가 밀리게 되어 자칫하면 보증금을 전부 날릴수도 있는 상황이 벌어질 수 있습니다.

이는 표를 첨부하여 이해를 돕도록 하며, 이만 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

2018/05/11 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 부동산 중개수수료 똑소리나게 내는 방법

2018/05/10 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세기간 만료 후 보증금 돌려받는 방법

2018/04/26 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 상가임대차보호법 임대료인상 얼마까지 가능할까??

2018/04/25 - [모르면 당하는 부동산 info!] - 전세,월세 계약기간 중 이사요구해야 한다면 이렇게!