예전에는 부동산 중개사무소에 발품을 팔며 알아보던 시대에서 인터넷이 보급화 되며 컴퓨터만 가지고도 그 자리에서 관련 지식과 정보들을 손쉽게 취득할 수 있는 시대로 바뀌었고, 이로 인해 과거 전문가들의 전유물이라고 생각되었던 경매가 현재는 그 문턱이 많이 낮아진게 사실입니다.
그러나 많은 분들이 극히 일부만 나타만 정보와 지식을 가지고, 마치 자신이 전문가가 된냥 두려움 없이 경매 시장에 뛰어들어 큰 손해를 보는 경우도 허다합니다. 이런 경우가 비일비재하다 보니, 이제는 그와 같은 결과를 답습하지 않기 위해 적지 않은 비용을 지불하고서라도 많은 분들이 교육을 통하여 그 전문성을 키우고 있습니다.
그래서 오늘은 아직 경매에 뛰어들지,말지 고민 중이신 분들을 위해 꼭 알아야 할 기초적인 진행절차에 대해 써 내려가볼까 합니다.
Chapter 1.경매의 준비 : 경매신청, 경매개시결정, 배당요구종기공고
[1]경매신청은 2가지 경우로 인해 신청이 가능합니다. 「강제경매, 임의경매」가 있으며, 쉽게 담보가 있냐, 없냐의 차이로 구별할 수 있습니다. 담보가 없으면 강제, 담보가 있으면 임의라고 생각하면 편합니다.
『강제경매』는 법원에서 채무자의 부동산을 압류해서 매각하고 그 대금을 통해 채권자의 채무관계를 해소시키기 위해 필요한 절차를 말합니다. 그러나 이와 같은 방법으로 진행하기 위해서는 "대여금반환청구소송 1"을 제기해야하여 승소를 해야만 한다는 점입니다.
『임의경매』는 "근저당, 저당권 2 등"과 같은 담보설정이 있는 상태에서 채무자가 빚을 갚지 않아 경매를 신청했을 때를 말합니다. 특징으로는 채무자가 소송없이도 경매를 신청할 수 있다는 점입니다.
[2]경매개시결정은 경매신청을 받은 법원이 제출 된 서류를 검토한 뒤 적법성이 인정 될 때, 경매절차의 개시를 선고하는 법원의 결정을 말합니다.
[3]배당요구종기공고란, 본 안에 관련하여 돈을 빌려준 채권자는 법원이 정한 날짜까지 자신이 얼마를 돌려받아야하는지에 대한 『배당요구』를 해야 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이때 "배당요구"는 법원이 정한 날짜까지 해야만 하는데 이 시기를 알리는 것이 『배당요구종기공고』라 합니다.
Chapter 2.부동산의 가치를 알아보는 현황조사, 감정평가
[4]법원이 경매의 시작을 알리는 경매개시결정을 내리면, 법원의 집행관들이 경매 물건의 상태를 조사하기 시작하는데 이를 「현황조사」라 합니다. 이를 통해 알 수 있는 사항으로는 "세입자의 유무", "보증금 및 월세", 전입신고 및 확정일자의 유무"등이 있습니다. 말그래도 물건의 "현재상황"을 조사하는 것을 뜻하며, 이를 통해 낙찰자가 어떤 사항을 떠안고가야할지에 대해 분석이 가능합니다.
[5]추가로 법원의 의뢰를 받은 감정평가사는 동산·부동산 또는 기타 재산의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 업무인 「감정평가」를 실시하게 되는데, 이 "감정가액"을 토대로 경매물건의 "최저매각가격"을 정하게 됩니다. 여기서 최저매각가격이란 경매에 나온 부동산에 입찰하기 위해서 필요한 최소한의 가격을 뜻합니다. 예) A부동산 최저매각가격 1억원 = 최소 1억 이상을 입찰해야 경매에 참여가능
Chapter 3. 경매 날짜를 알려드립니다! : 매각공고
[6]법원은 위의 현황조사와 감정평가를 마치게 되면, 본격적으로 『매각기일』 3과 『매각결정기일』 4 정한 이후 발표하게 되는데 이를 매각공고라 합니다. 이 매각공고는 일간신문, 법원 게시판, 대법원 법원경매정보 사이트를 통해 진행됩니다.
Chapter 4. 본격적인 경매의 시작! : 입찰 → 매각허가결정
[7]법원의 매각기일에 실시하는 경매의 참여자는 본격적으로 자신이 점 찍어둔 물건에 대해 입찰이 가능하며, 이때 「최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 입찰함에 넣음으로써 입찰」의 절차가 마무리됩니다.
[8] 이후 가장 높은 입찰가격을 써낸 사람이 낙찰자가 되며, 법원은 「낙찰결정 이후 본 경매의 절차상의 문제의 유무 등을 조사하여 별다른 이상이 없을때」 비로써 「매각허가결정」을 내리게 됩니다.
Chapter 5. 돈만 내면 이제 내 것! : 매각대금납부 → 소유권이전 등기의 촉탁 및 부동산인도명령
[9]매각허가결정이 난 후 법원은 최고가신고인에게 매각대금의 지급기한을 정한 후 알려주는데 낙찰자는 지급기한 내에 대금을 납부해야만 하며, 지급기한 내에서 언제든지 납부가 가능합니다.
[10]이 후 낙찰자가 모든 대금을 납부하면 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 이때 낙찰자는 본인이 소유권이전등기를 신청할 필요가 없으며, 법원이 관할등기소에 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 않는 부담의 말소등기를 촉탁함으로써 마무리 됩니다.
오늘의 요약
채권자의 경매신청 → 법원의 경매개시결정 → 배당요구종기공고
→ 해당 물건의 현황조사 및 감정평가 진행 → 매각공고( 장소와 기일을 공고)
→ 경매실시(입찰과 낙찰) → 매각허가 및 매각허가결정 → 잔금납부
→ 소유권이전등기 촉탁 및 부동산 인도명령
오늘은 부동산 경매를 시작하기 전 꼭 알아야할 진행절차에 대해서 포스팅해 보았습니다. 이 중에는 이미 알고 계시는 내용도 분명 많을 거라는 생각이 듭니다. 사실 경매의 절차 사이사이 더 중요한 내용은 너무나 많습니다만, 이 한 포스팅에 모든것을 담아내자니 한계가 있는 것 같아 세세한 내용들은 시리즈로 묶어 차후 포스팅하여 도움을 드리도록하겠습니다.
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