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안녕하세요. 오늘은 국토교통부에서 발표한 2018년 전국 분양일정에 대한 정보를 포스팅하고

부동산 시장이 침체기에 있는 시점에서 "사람들은 왜 분양시장에 주목하는가"에 대해

알아보는 시간을 가져보겠습니다.

2018년 분양일정 주목해야할 이유 1. "기존 주택시장의 침체"

국토교통부(김현미 장관)에 따르면 2018년 6월부터 2018년 8월까지 전국 입주예정아파트가 전년 대비 3.5% 감소한 109,039세대가 집계되었다 발표했습니다.

이 중 수도권은 58,344세대, 지방 50,695세대로 전년 동기 대비 수도권은 10.1%증가, 지방은 15.5%감소한 것으로 수도권에 대한 분양몰림현상을 확인할 수 있었습니다.

주택 규모별 분양 예정상황을 살펴보면

1. 60㎡이하 29,038세대
2. 60~85㎡이하 69,115세대
3. 85㎡초과 10,886세대

로 확실히 투자가치면에서 높은 가치를 갖고 있는 85㎡이하의 중소형아파트의 인기가 지속되는 가운데, 2018년 입주 예정물량의 90%를 차지하고 있습니다. 

현재, 다주택자에 대한 【보유세 인상, 초과이익환수제 등】 부동산 시장에 강도높은 규제가 지속되는 가운데, 서울의 신규 아파트에 대한 초기계약율은 100%를 기록하고 있습니다. 왜 유독 분양시장에 대한 열기는 사그라들지 않을까. 이유를 뽑자면, 기존 주택시장(재건축,재개발 등등)에 대한 강력한 규제를 들 수 있습니다.

불과, 1년전만 하더라도 일단 재건축만 되면 큰 폭의 가격상승이 당연시 되었기에 많은 투자자들이 선호하는 상품이었습니다. 투자자들은 재건축 아파트를 구매하여 전세나 월세를 놓고 재건축 시기만 기다리고 있었습니다. 그러나 이번 정부의 서민 주거안정을 목표로 하는 다주택자에 대한 【양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 초과이익환수제】가 시행 됨에 따라 기존 주택에 대한 투자가치는 점차 줄어들기 시작합니다.

추가로, 재건축에 따른 과도한 추가분담금 문제까지 나타나며, 기존 투자자들의 근심걱정은 날이 갈 수록 점점 늘어나고 있는 실정입니다. 이처럼 기존의 주택시장이 더 이상 예전과 같은 "부의 축적"을 보장하지 못하게 됨에 따라, 상대적으로 규제가 덜하고 접근하기 쉬운 신규 분양시장이 반사이익을 얻고 있습니다.

주목해야할 이유 2.  저렴한 가격에 분양이 가능한 "고분양가 관리지역"

몇달전만 하더라도 뉴스 및 기사에서 전국의 미분양 아파트에 대한 우려를 쏟아내듯 발표했는데요. 그와 반대로 한편에서는 소위 "로또청약"이라 불리는 인기 분양현장을 소개하며, 기사를 보는 이로 하여금 혼란스럽게 만들었습니다.

『한쪽에서는 넘치는 미분양 아파트, 한쪽에서는 없어서 못파는 분양과열』

결과적으로, 두 기사 모두 "True"입니다. 다만 "어느 지역을 중심으로 통계를 냈느냐"의 문제일 뿐 입니다. 대부분의 미분양 아파트에 대한 기사는 지방, 청약 과열은 수도권에 대부분 집중되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

실제로, 6월 분양 예정인 서초우성1차 레미안 APT의 경우, 일단 당첨만 되면 수 억의 시세차익을 쉽게 얻을 수 있는 단지로 알려지며 청약 관심이 꾸준하게 늘어나고 있습니다. 이는 "고분양가 관리지역"이 가져다주는 저렴한 분양가액과 인근 아파트 실제거래가격과의 갭(Gap) 차이가 상당하기 때문인데요.

고분양가 관리지역이란, HUG(주택도시보증공사)에서 지정하는 것으로 인근 아파트 분양가 이상의 분양가를 책정하는 사업자에게는 분양보증을 발급해주지 않는 것을 말합니다.

고분양가 관리지역으로 지정된 곳은 인근 지역에서 1년 전 분양 된 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 제한되며, 만약 인근의 1년 전 분양사례가 없다면 직전 분양가격의 110%까지만 가격 인상을 허용합니다. 예를 들어 근 1년 내 인근지역에서 10억에 분양을 했다면, 새로 짓는 아파트의 분양가격은 10억을 넘을 수 없습니다.

이는, 개발 호재등 물가 상승요인을 무시하고 단순히 직전 분양가격을 중심으로 책정했다는 것과 신규 아파트 가격은 보통 인근 아파트의 가격을 따라간다는 점을 생각했을때, 분양가와 실제 거래가격 간의 격차를 크게 벌리는 원인이 됩니다. 

예를 들어 "고분양가 관리지역"으로 지정된 지역의 신규 아파트 분양가격이 10억이고, 인근의 아파트가 15억이라면 신규 아파트는 늦던 빠르던 인근 아파트의 가격인 15억에 인접하거나,새 아파트라는 프리미엄이 형성되어 더 높은 가격 대를 형성하는 것이 대부분이기에 최근 "고분양 관리지역"에 대한 "로또청약"에 대한 관심이 쏠리고 있습니다.

오늘은 2018년 전국 분양일정을 주목해야 할 이유에 대해서 포스팅을 해보았는데요. 오늘 포스팅에서 급변하는 부동산 시장에서 어떻게 행동해야 할 지에 대한 실마리를 찾아가셨으면 좋겠습니다.