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부동산 통계에 따르면 현재 자가와 전,월세의 주거 비율이 반반이라고 합니다. 그만큼 임대차에 관한 사건,사고도 자주 일어나고 있는데요. 그 중 임대차계약기간 만료 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 일이 심심치 않게 발생하고 있습니다.

이유는 다양합니다. 『집을 내놨는데 들어오는 사람이 없어서 사람이 구해질때까지 조금만 기다려달라, 지금 줄 돈이 없으니 기다려 달라..』 등등이 있습니다. 그러나 세입자 입장에서는 『직장을 옮겨서 또는 같은 가격에 더 나은 조건의 집이 나와서..』 등의 이유로 이사를 준비하고 있는데 돈을 돌려주지 않으니 발만 동동 구르게 되는 상황이 발생합니다.

그래서 오늘은 전세 또는 월세 계약기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 계시는 분들을 위해 해결방법과 주의사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

이 부분은 많이 들어보셨을텐데요. 보증금을 받기 전에는 절대로 그냥 이사를 하시면 안됩니다. 이유는 우선변제권과 대항력을 상실하기 때문입니다. 우선변제권? 대항력? 안 그래도 머리가 아픈데 어려운 용어가 또 임차인을 괴롭힙니다. 그래도 일단 차근차근 배워보도록 하겠습니다.

이유 1. 이사를하면 "대항력"이 없어집니다.

대항력이란, 이미 성립한 권리관계(ex 임대차계약)를 다른 사람에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 만약 집주인이 다른 사람에게 그 집을 팔았다해도 세입자는 전 주인과 맺은 전세 또는 월세 계약기간 동안 그 집에서 나가지 않아도 되는 권리, 임대차계약기간 만료 후 집주인이 보증금을 안돌려 주는 경우에도 보증금의 전액을 돌려받을 때까지 그 집에서 거주해도 되는 권리등이 대항력이라 할 수 있습니다.

그러나 이런 대항력은 그냥 생기는 것이 아니라 집의 인도(이사), 전입신고를 했을때 존재하게 됩니다. 추가로 확정일자까지 받아두었다면 집이 경매로 넘어갔을 때 배당순위를 확보할 수 있기 때문에 꼭! 하시는것을 추천드립니다. 쉽게 말해 너가 뭐라하든 난 너에게 대항할 수 있는 권리가 있어! 즉, 니맘대로 못해! 정도로 알아두시면 되겠습니다.

이유 2. 대항력이 없으면 "우선변제권"이 없어집니다.

우선변제권에 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 뜻하며, 임대차계약을 맺은 건물이 경매 혹은 공매로 인해 소유주변경이 있을 경우, 낙찰대금에서 나보다 밑에 있는 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해, 다른 사람보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

갑자기 경매에 대한 얘기가 나와 복잡하시겠지만, 실제로 세들어 잘 살던 집이 갑자기 공,경매로 넘어가는 경우가 꽤나 많습니다. 이때 대항력과 우선변제권은 중요한 내용이기에 언급만 하고 다른 포스팅에서 더 자세히 다뤄보기로 하겠습니다.

임차권등기란??

제가 주의사항에서 보증금 반환을 받기 전까지 절대 이사하지 말라고 했던 이유가 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문이라고 말씀드렸는데요. 임차권등기는 임대차 계약이 끝난 이후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 하더라도 기존 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지해주는 제도를 말합니다. 

임차권등기를 신청하면 대항력과 우선변제권을 보증금 전액을 수령할때까지 계속 유지시켜주기 때문에 임차인은 걱정없이 자유롭게 이사가 가능합니다. 또한 집주인의 허락 없이도 임차인 단독으로 관할 법원에 방문신청이 가능하기 때문에 이러한 제도를 적극 활용해 보시길 추천드립니다. 

임차권등기의 효력은?

임차권등기가 단순히 "대항력과 우선변제권을 유지"하는 효력만 갖고 있다면, 사실상 보증금을 돌려받는 것이 목적인 세입자에게는 큰 도움이 될 수 없을텐데요. 집주인이 "그래 넌 신청해라 돈은 주고싶을때 줄테니까"라고 하면 끝이니까요. 그러나 임차권등기는 대항력과 우선변제권 말고도 다른 효력, 효과가 있습니다.